한국부동산원 부동산 실거래조사 소명 요청 공문 받다 (등기 후 34일만에)

한국부동산원 실거래조사 소명 자료 요청이 언제오나 궁금했다. 인터넷 찾아보면 세무사 말들이 다 다른데 6개월 전후가 가장 많았던 것 같다. 근데 웬걸... 등기 후 34일만에 왔다.

생각보다 일찍 와서 놀란 것 뿐인데, 뭐 어차피 거쳐가야할 절차라고 생각하면 맘이 편하다.

한국부동산원 공문

 

제목은 '거래신고에 따른 관련자료 제출 요청' 

우편물이 두툼한데, 13페이지 + 25페이지 (설명자료)이다. 주로 작성해야 하는 것을 보자. (설명을 읽다보니 수기로 작성해서 팩스로 송부하는 게 기본인 것 같은데 한국부동산원 홈페이지에서 작성하고 업로드해도 된다는 설명이 있다.)

매수인 입장이라면 아래 내용 작성이 핵심이다. 오해 없도록 증빙 갖춰서 잘 써야 한다.

매수인만 작성

 

 

근데 행정적 비효율을 줄이기 위해서 일괄적으로 '소명서' '소명의견' 이렇게 쓴 것은 알겠는데, 한편은 기분이 언짢다. 뭘 잘못했나? 내가 정상적인 거래로 매매한 것을 왜 '소명'해야하지? 싶다.

몇년전에도 부천 아파트가 하도 안 팔려서 급한 상황에서 당시 최근 3년 실거래가보다도 저가에 눈물 흘리며 팔았는데 구청에서 소명요청하고 서류 작성한 적이 있다. '왜 이렇게 싸게 파셨어요?'가 그들의 질문이었다. 그때는 참 화가 났는데...

다운거래하는 경우도 많아서 그렇다고 하니 그러려니하고 넘어갔었다. (지금 그 아파트 가격이 궁금해서 찾아보니 내가 최저가에 팔긴 팔았다 ㅠㅠ  무려 로얄동에 11층 로얄층인데 마치 1층 가격으로 오해될 정도) Let it go....

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25페이지짜리 친절한(?) 증빙자료 제출 안내문을 보자. 

 

 

이 정도 자료를 보다보면, '아, 기본적으로 이 기관들은 정상적이지 않은 거래를 한 것으로 가정하고 조사를 하는구나'하는 느낌이 들 정도이다. 

이게 그냥 블로그나 세무사 설명만 들을때와 실제 문서를 받았을때 느낌이 다르다. 이 느낌을 관심 있을만한 분들에게 공유하고 싶어 그림을 붙인 것인데, 오해 없으시길 바란다. 그림은 그만 붙이고 내용을 요약해 보겠다.

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부동산 거래신고 소명서 작성 시 매수자 입장에서 주의해야 할 핵심 사항과, 제시한 자금 조달 내역(전세보증금, 기존주택 매도대금, 가족 간 대출)에 맞게 정확히 기재·입증하는 방법 정리.

1. 기본 원칙 및 제출 기한

• 부동산 거래신고 소명서는 사실대로, 구체적이며 입증 가능한 증빙자료와 함께 작성해야 함.
• 허위·누락·부정확 기재 또는 증빙 미제출 시, 최대 3천만원 이하의 과태료 또는 세무조사(탈세, 명의신탁 등) 대상이 될 수 있음.
• 요청 시한(2025년 8월 xx일)까지 반드시 홈페이지 또는 FAX로 제출해야 함.

 

2. 소명서·자금조달내역서 작성 시 주의사항

A. 실제 거래내역 및 자금조달내역 일치

• 매매계약진행 경위, 실제 입출금(잔금·계약금 등), 자금조달 세부내역을 정확하게 명시해야 함.
• "실제" 자금 흐름과 증빙자료가 일치해야 하며, 은행 등 공식기관을 통한 거래 증빙이 가장 중요함.

B. 입증 가능한 증빙자료 첨부 필수

• 예시:
  • 전세보증금(xxx) → 이전 주택 임차인(세입자)에게 전세금 반환받은 통장거래내역
  • 기존주택 매매대금(xxx) → 구주택 매도대금 입금내역 및 매매계약서 사본
  • 가족 간 대출(xx) → 가족과의 차용계약서, 송금내역(통장입출금, 계좌이체 등 명확히 표시), 차용조건·계약서
  • 아파트 매수금액(xx) → 전체 잔금 및 계약금 송금내역(신규 통장거래, 인터넷 뱅킹 캡처 등)
• 개인 간 대출(특히 가족)이라도 원칙적으로 금융기관 거래내역, 차용증 등 공식증빙 존재해야 하고, 가족 관계 증명서류도 첨부 필요함.

C. 보고서 작성 요령

• 계약 일정: 계약일·잔금일 등 일시 명확히 기재.
• 거래방식: 현금, 수표 구분 → 실제와 다르면 해명 필요. 비현금(계좌이체 등)은 명시(입출금증빙 첨부).
• 계약계약서 등 반드시 첨부(미작성 시 문자, 녹취 등 실제 계약 입증자료)
• 자금조달 계획은 "실제" 쓰인 내역대로 분리(각 항목별로 금액, 출처, 거래일, 거래기관명, 관계 등 상세히).
• 가족 간 대출 시 대출금액·송금일·대출계약조건 분명히(차용증, 가족관계증명서, 은행 내역 첨부)
• 기존주택 매도금은 매도계약서 및 잔금 입금내역 필수.
• 전세보증금은 보증금 반환 계좌 내역, 임대차계약서 등 명확한 자료 첨부.

D. 실제 입금·지급일, 금액, 방법

• 계약금/중도금/잔금 등 단계별로 일자, 금액, 지급 방법을 구체적으로 기재해야 하며, 누락·불일치 시 해명자료 필요.
• 계약해제가 아니라면 해제 관련 항목은 작성할 필요 없음.

 

3. 세무조사 리스크 줄이는 팁

• 자금 출처가 불분명하면 증여세, 편법증여 등 세무조사 위험 증가.
• 가족 대출 시 이자조건(시장금리부과 등) 기재, 송금 내역과 일치하는 명시적 차용계약서 필수.
• 개인 간 대출이라도 자금 흐름, 계약 증표(차용증, 송금내역), 가족관계(가족관계증명서) 반드시 제출.
• 모든 자금 이동 경로, 항목별 출처와 금액 일관되게 표기.

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1. 한국부동산원 공식/포털 안내 유의사항 추가

① 부동산 거래 및 자금조달 소명서 기본 유의사항 (포털+공식안내)

• 반드시 실제 거래 내역·자금 흐름과 일치해야 하며, 모든 금액·거래 일자를 명확하게 맞춰야함.
• 자금출처별 증빙은 반드시 공식 금융거래(계좌이체 등) 내역과 명확히 일치해야 하며, ‘엑셀로 출력·가공된 금융거래내역’은 증빙자료로 인정되지 않음.
• **개인 간 대출(가족 차입)**의 경우에도 차용증, 송금(이체) 내역, 가족관계증명서 등 객관적 증거 필수. ‘선의의 가족 지원’으로만 적으면 편법증여 소명 요구(세무조사) 가능성이 높음.
• 전세보증금 반환·타주택 매각대금 등은 기존 임대차계약서/구주택 매매계약서·거래내역 포함해야 신뢰성 증가.
• 서류 누락, 불일치, 미제출 시 "사실조회 대상"이 될 수 있고, 거짓 제출 시 과태료 외 세무조사까지 받을 수 있음.

② 추가 인터넷/기관 안내 실무 포인트

• 사전에 담당자(02-1833-5414) 문의로 준비 서류, 제출방식, 증빙범위 확인 권장(서면+온라인 동시준비가 좋음).
• 아파트 취득 경위, 거래 계약서 등은 반드시 ‘작성 당시 사실’로만 적으며, 이후 변동(추가 대출 등) 내용이 있다면 별도 설명란에 상세하게 설명.
• 부동산 거래계약, 자금 흐름 단계별(계약금·중도금·잔금)마다 입출금일·금액·명칭이 반드시 일치해야 하며, “누구 계좌→내 계좌→매도인 계좌”로 이어지는 흐름 인과관계가 보일 수 있도록 세부적으로 정리해야함.
• 다운계약·허위신고·명의신탁 등 오해받는 항목에 대해서는, 불필요한 의혹 방지 위해 관련 자료를 모두 추가로 제출하는 것이 유리함.

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제출 증빙 자료 내용은 중요하니 문서 사진 그대로 붙이니 꼭 꼼꼼히 보고 대응하시길 바란다.

 

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오해하고 싶지는 않지만 이렇게 빨리 (잠정) 세무조사에 혈안이 된게...정부의 세원 확보 압박 때문인것 같다. (15만원은 왜 뿌린거야 대체? 앞에서 생색내고 뒤에서 세금 탈탈 털고 ㅠ)

최근 세수 부족과 정부의 세원 확보 압박 때문에, 부동산 거래 과정에서 국세청과 한국부동산원이 자금출처·편법증여·다운계약 등 탈루/편법 여부를 한층 더 엄격하게 심사하는 경향이 있다고 한다. 특히, 고액 주택거래(예: 30억 원 이상), 가족 간 대출(사적 차입), 임대보증금 반환 등 “현금이 아닌 자금”을 원천으로 삼을 때, 소명 및 입증을 더욱 철저하게 준비해야 하겠다.

 

세수 부족 시기 소명서 작성 특별 유의사항

• 자금 흐름의 완전한 투명성
  모든 자금의 이동 과정(누가 언제 얼마를, 무슨 계좌 또는 어떤 경로로 지급/수령했는지)을 “증빙자료별로” 일대일로 대응시키도록 작성해야 한다. 거래 순서(전세보증금 반환 → 기존주택 매도 → 가족 대출 등)와 쓰임(계약금, 잔금 등)이 명확히 드러나도록 하자.
• 가족 간 대출, 편법증여 의심 방어
  가족 간 금전거래는 원금, 이자(시가 수준/이자지급내역 포함), 대출기간·상환계획 등이 명확하게 기재된 차용증과 실제 이체내역(은행거래, 현금 입금 절대 불가), 그리고 가족관계증명서 모두 필요.
  • 최근에는 부모·자식 간 무이자·무담보 원금 대여 시 증여로 의심, 세무조사로 직행하는 경우 잦음(실제로 이자를 지급·수령해야 하고, 해당 내역 첨부 필요).
• 임대보증금 반환, 기존주택 매도대금
  새로운 집 매수에 쓰인 전세금·기존주택 매도대금은 반드시 임대차계약서, 매매계약서, 각 입금 계좌의 거래내역으로 실금액·일자를 맞춰야 하고, “계좌상의 돈 흐름”과 실제 매수 대금, 계약서상 금액이 달라지지 않도록 조심해야 한다.
• 계좌 입출금 증빙, 가공·스크린샷 불가
  엑셀, 비공식 스크린샷 등 직접 편집 가능한 자료는 실물이 아니면 인정받기 어렵기 때문에 반드시 은행 공식발급 내역이나 원본 통장 사본, 앱 캡처(전체 내역, 잔액 포함, 은행명, 계좌번호 식별 필수)로 제출해야 한다.
• 불일치, 변칙 자금이동 절대 금물
  자금 조달 계획서와 실제 거래내역, 임대차계약서상 금액, 매매계약서상 금액, 금융 거래내역 일자·금액이 일부라도 어긋나면 “원인/사유” 설명 첨부(특수 사정 등) 없이는 무조건 소득/증여 탈루 조사 가능성이 매우 높아짐.

결론적으로

• 가능하면 세무 전문가(세무사)와 사전 검토 권장.
• 소명서 각 항목마다 한 번 더 실제 거래 내역과 증빙 서류를 대조해 일치점을 확인하시고, 불일치 발견 시 사유를 미리 정리.
• 의심받을 가능성이 있다면, 먼저 “선제적 설명과 입증자료 제출”로 투명성 증빙이 가장 현명.

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당분간 부동산 거래를 하지는 않을 것 같지만 괜한 오해 받지 않도록 주의, 또 주의해야겠다.