사고하고성장하는직장인 블로그

지인의 부탁을 받고 잠깐 알아본 것인데 참 재미있어서 기억 차원에서 기록해본다.내 업무 중에 우리 회사가 분양받은 울산에 산업단지를 분양권 상태에서 매각을 해야하는 게 있는데 이게 사실 여러 제약 조건 (산업단지의 제약조건만 쓰라고 하면 또 2-3개 포스팅은 족히 나온다.) 때문이기도 하지만 수도권이 아니라는 것에 상당한 핸디캡이 있었다. 제조업체들에 매각이 어려운 상황이고, 대세는 데이터센터라서... 지자체도 데이터센터 유치를 하려고 서로 경쟁이다.어쨌든, 우리 산업용지는 어떻게든 팔아보려고해도 잘 안되었는데... 오늘 우연히 알게된 SK렌터카 소유의 구로동 부지는 매각에 살짝 hurdle은 있었는데 지금은 너도 나도 사려고 난리란다. 어떤 부지길래 궁금해서 좀 찾아봤다. 내 땅도 아니고 나한테 떨어지..

재테크_부동산_정비사업/정비사업_재건축재개발_투자 2025. 7. 26. 06:00

2년 전에 읽은 책인데...요즘 같이 매매 소강 상태의 분위기에서 매매의 기준을 잡고, 기본을 다시금 다지기 위해 읽어볼 만한 책이다. 대출, 규제 등은 현재 시점이 전례없는 상황이어서 일부 그대로 적용할 수 있는 부분은 있으니 감안해서 보시면 좋겠다. 오를 아파트를 선정하는 핵심 기준입지: 일자리와 가까운 도심(서울 강남, 여의도, 용산 등)과 미래 교통 인프라(신설역, 광역교통), 학군 등을 우선적으로 본다.공급: 해당 지역의 ‘신규 입주 예정 물량’이 2~3년 내 크게 늘어나는지 공적 데이터(아실, 국토부)로 확인. 공급 폭증 지역은 투자 대상에서 제외한다.대지지분: 재건축/재개발 기대감이 있는 아파트는 매매가 대비 대지지분(20% 이상, m²당 시세 등)을 꼼꼼히 비교. 동일한 동네면 대지지분 많..

재테크_부동산_정비사업/정비사업_재건축재개발_투자 2025. 7. 22. 18:00

한동안 Hot했던 투자였다. 그런데 일부 투자자들 사이에서 지분 쪼개기를 통한 투자가 너무 과하게 일어나서 결국 이슈가 되었다. 한때 '아는 사람만 알았던' 투자가 일반적으로 알려지고 작년(24년)에 국토부에서 표준정관 개정을 하면서, 서울시가 각 지자체 (구청)에 공문을 돌리고, 또 각 지자체에서는 재건축재개발 조합에 공문을 보냈단다. 상가조합원에게 아파트 분양자격 주는 것에 대해서 24년 10월에 다소 극단적인 판례가 나오면서 '상가조합원이 아파트 받는 것은 이제 끝났구나' 하는 부정적 얘기가 많았다. 그랬는데... 그 이후에 판례마다 또 다른 케이스가 나오면서 일괄적으로 '불가'이건 아닌 것으로 생각된다. 어쨌거나, 자세한 히스토리는 나중에 제대로 정리하기로 하고, 잠정적으로는 아직 이런 투자가 유..

재테크_부동산_정비사업/정비사업_재건축재개발_유권해석 등 2025. 6. 22. 06:00

오래전 발간 책인데 뒤늦게 유익하게 읽었다. 재개발 투자, 재건축 투자, 갭투자를 많이는 아니지만 최소 1~2건 이상 해본 입장에서 돈은 정말 재개발, 재건축으로 보는 것 같다. 갭투자는 16-17년에나 유효했고, (주변에 갭투자로 100억 이상 자산을 이룬 이들이 몇몇 있어서 부럽지만,,,나는 개인적으로 갭투자로는 돈을 못 번 케이스) 이제는 갭투자는 투자개념은 아닌 것 같다.어쨌거나, 좋은 책 리뷰 시작한다. 소액 갭투자 경매로 돈 마련하고,, 크게 부자된 것은 재개발 투자였다고 함. 그래서 21년 8월 기준 150억 자산가라고 하니 지금은 200억 넘으셨을 듯.​목차프롤로그 - 재개발을 모르면 진짜 부자될 수 없을까?​STEP1. 재개발 투자 감 잡기​1. 수익률보다 수익의 크기가 중요하다2. 재개..

재테크_부동산_정비사업 2025. 6. 20. 18:00

Part 3 마지막입니다. 끝까지 읽고 알짜 지식 가져가세요~ 4장. 상가, 빌딩의 가치를 높이는 방법​● 상가 가치 분석 및 가치제고 사례 (방화동 상가)로 보는 절차 및 팁대상 물건의 입지 분석기본적으로 입점 가능한 법적 요건 확인 - 건축물대장, 토지이용계획확인서, 지구단위계획(지자체) 등 확인용도 변경은 쉽지 않음. 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야하고 고려할 사항 많다. (건축법 시행령, 주차장법 시행령, 안전 환경 관련 규정) 물론 수요/상권 분석은 기본이고! 실질 수요자들의 동선 분석도 아주 중요네이버 부동산 등으로 주변 유사사례, 업종의 월세 등 시세 비교업종 변경 시 만일 구분상가라면, '관리규약'에 의한 업종 제한도 확인해야 함. 하수도원인자부담금 주의. 관련 관청에 확인해야 한..

재테크_부동산_정비사업/정비사업_재건축재개발_투자 2025. 6. 9. 18:00

유용한 내용이 많은 책으로 3회로 나눠서 포스팅합니다. 2장. 빈 땅 개발로 가치를 높이자​(여러 재미있는 사례 있지만 나는 당장 개인적으로 골치아픈 ㅍㅊ 땅 처리 위해 캠핑장 사례만 자세히 살펴보겠음)​● 보전산지에서도 캠핑장은 가능하다​산지관리법 제2조 제1호에 의하면 산지 정의 있음.그리고 산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉨. 보전산지는 또 임업용산지와 공익용산지. 후자가 더 규제가 강하다.보전산지에서 캠핑장이 법적으로 가능한지 살펴보자. 법에서는 '야영장'이라고 하며, 야영장 개발은 산지관리법상 산림공익시설로 분류되다. 산림공익시설에는 수목원, 자연휴양림 등도 있고, 결론적으로 가능하다. 관청의 승인 얻기도 비교적 쉽다. 허가가 아닌 신고만으로도 가능하다. (산지관리법 시행령 제17조제2항제..

재테크_부동산_정비사업/정비사업_재건축재개발_투자 2025. 6. 9. 12:00

다소 오래된 책이지만, 부제처럼 '레버리지투자의 정석/기본'이라고 생각하고 가볍게 읽기에 좋다.정책, GTX 호재, 개발 계획 등은 다소 달라진 점이 많지만 '어떻게 사고하는지 논리적 흐름'을 배울 수 있다. 이게 내가 책을 읽는 중요한 이유 중 하나이다. 오늘 휴일, 복잡한 머릿속에 잠깐 'Pause' 버튼 누르자. 언젠가 '나도 건물주'를 꿈꾸며 리뷰를 공유한다. 저자 이명희 (재야의 고수인 거 같은데 소개 내용이 매우 간단히만 나와 있음): 경매로부터 시작해 주거용 아파트 및 상업용상가분양 컨설턴트로 차차 분야를 넓혀왔다. 현재 렉스 중개주식회사 소속으로 매년 5천억 이상 거래를 성사시키며 국내에서 손꼽히는 빌딩 전문컨설턴트로 활동하고 있다. ​독서기간: '23.9.25~27 ​[목차] (목차는 늘..

재테크_부동산_정비사업/정비사업_재건축재개발_투자 2025. 6. 6. 12:00

이 책은 아파트 투자가 편한 나에게 상당히 고난이도 책이었다. 이후로 서경파파 까페나 유투브 등 가끔 보는데,,, 쉽지 않다. 내가 21년엔가 한창 대지지분 많은 성수동 연립주택 임장 다닐때... 거기 연립주택을 투자하고 싶었지만 사실 아파트 대비 마음이 편치 않아서 투자하지 못했다. 그 중 한 곳에 대해 우연히 이 책에서,,, 엄청난 가격에 디벨로퍼가 매수했다는 내용을 보고 잠시 또 후회하게 함.. 디벨로퍼 레벨로 내공을 높이려면 어떻게 해야할까가 여전히 고민이다. 현장 공부 밖에 없나 보다...아직 멀었지만 일신우일신! 이 요약 글이 저와 비슷한 고민을 하는 분들에게 도움되길 바라며... 부제: 하락장에 찾아온 부의 대역전저자: 엄재웅(서경파파) 외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 투자컨설팅 ..

재테크_부동산_정비사업/정비사업_재건축재개발_투자 2025. 6. 5. 18:00