[책읽기] 부동산의 가치를 높이는 방법_정석 저 (22.11.25 발간) Part 2

유용한 내용이 많은 책으로 3회로 나눠서 포스팅합니다. 

 

 

 

2장. 빈 땅 개발로 가치를 높이자

​

(여러 재미있는 사례 있지만 나는 당장 개인적으로 골치아픈 ㅍㅊ 땅 처리 위해 캠핑장 사례만 자세히 살펴보겠음)

​

● 보전산지에서도 캠핑장은 가능하다

• ​산지관리법 제2조 제1호에 의하면 산지 정의 있음.
• 그리고 산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉨. 보전산지는 또 임업용산지와 공익용산지. 후자가 더 규제가 강하다.
• 보전산지에서 캠핑장이 법적으로 가능한지 살펴보자.
• 법에서는 '야영장'이라고 하며, 야영장 개발은 산지관리법상 산림공익시설로 분류되다. 산림공익시설에는 수목원, 자연휴양림 등도 있고, 결론적으로 가능하다. 관청의 승인 얻기도 비교적 쉽다. 허가가 아닌 신고만으로도 가능하다. (산지관리법 시행령 제17조제2항제3호 참조)
• 숲속 야영장에 어떤 시설 설치할 수있는지? --> '산림문화 휴양에 관한 법률 시행령' 별표3의 2참고
• 야영장 업을 운영하는데 필요한 안전과 위생 기준은? --> '산림문화 휴양에 관한 법률 시행령' 별표3의 2 + '관광진흥법' 제4조제3항 및 제20조의2에 따른 야영장업에 따른 기준 참고
• 어느 정도 면적까지 건축 가능한지? --> '산림문화 휴양에 관한 법률 시행령' 제9조의 3 참고

​

● 개발제한구역도 개발할 수 있다.​

• 개발제한구역 농지와 산지중에서는 농지가 상대적으로 규제가 덜하다. 토지이용은 개발제한구역 농지에서 형질변경 해당 여부 고려하는 것 중요.
• 참고할 대법원 판례: (1996.7.12, 96도1237), (1998.4.14 선고, 98도364)
• 개발하고 싶은 토지가 있다면, 토지이용계획을 면밀히 살펴보고, 형질변경 해당되지 않는 범위 설정, 차량 진출입 가능 여부 확인. 용도를 정했다면 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령' 참고하여 개발 용도별 규정 참고
• 주변 지역 분석도 해야 함. (해당 업종이 과연 괜찮을지? 경쟁업소는 없는지 등). 종합 분석 통해 대상 토지의 최유효이용방안을 검토해봐라.

​

● 공장과 창고 개발로 토지가치를 높이자.

• 공장과 창고 개발의 장점: 임대수익/ 관리 수월/ 세법상의 이익(건물 임대 시 사업용 토지로 분류되어 양도세 중과 X) /시세차익 (물론 상황에 따라)

 

★ 유용 사이트: 산업입지정보시스템 (www. industryland.or.kr)의 온라인 '기업입지 지원서비스' 참고. 법적으로 타당한지 등 확인 가능

​

• 입지는 수도권! 수도권 공장의 경우, 수도권정비계획법에 따른 공장총량제에 묶여 있어 새로운 공장의 신축이 쉽지 않다. 각종 인허가 받는데 통상 1~2년 걸림 참고.
• 관련 규정: '수도권정비계획법' 제18조 (총량규제). 이에 따라 국토교통부에서는 21~23년 수도권 공장건축 총허용량 고시(제2021-225호) 시행했음. 경기도 고시문을 사례로 보자

 

• 토지가 어떤 지역이냐 어떤 용도로 사용가능한지 확인이 사실 제일 먼저 필수적. 대개 조례로서 공장 창고 시설의 건축 허용하고 있음. 만일 안되더라도 Tip! 대개 '근린생활시설'은 웬만하면 건축할 수 있는 경우 많다. 이걸로 건축해두면 사후 단속 경우에도 큰 무리 없이 소명가능하다고.
• 창고 건축 사업의 수익성 개략적 예를 들어 보자.
• 수도권 창고 임대료 수준 확인: (세빌스코리아 참조) www.savills.co.kr에서 'insight&opinion" 메뉴의 '스포트라이트 한국물류 마켓'에서 확인
• 토지가격, 개발비용(건축비 평당 200만원), 농지전용부담금(최대 평당 16만5천원), 각종 비용 (세금, 인허가비용,토목공사비, 중개수수료, 금융비용 등 총 약 5000만원~1억원 (건폐율 30%인 토지 200평 예시)
• 세금 감면 여부 확인: '중소기업창업지원법' 제23조 등
• ☞ 기타 꿀팁! 래미콘 한대에 들어가는 콘크리트 양 중요하다. 약 6루베(m3) 들어간다. 이 사실을 알면 콘크리트 구조로 건축할 때 콘크리트가 제대로 타설되고 있는지, 즉, 콘크리트에 물을 타지 않아는지 검증 가능하다. 또한 고자부지 개발 시에는 바닥 콘크리트 타설 비용 추정할 수 있어서 중요.

​

---

 

3장. 차별화된 도심 주택 건축으로 토지 가치를 높이자

​

● 건축은 생각보다 쉬운 일일 수 있다.

• 내 건물을 만드는 일에 관심을 갖자! (참고 도서: 김윤수 저자의 '빌사나미 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드)
• 오래된 주택을 매입해서 다중주택 건축을 추천함. 이유는
• 1) 21년 4월 27일 '지방세법 시행령 제28조의2제8호나목-6'개정에 따라 '주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한 자가 1년 이내에 주택을 멸실시키고 3년 이내에 주택을 신축해서 판매하는 경우에는 취득세 중과하지 않는 것으로 개정됨!
• 2) 도심의 토지 중 주택지가 그나마 상업지에 비해서 저렴하다. 따라서 초보자가 접근하기에 용이하다. 3억원 저도의 자기자본을 토지만 일부 대출을 받아서 구입한 후 건축 자금은 모두 대출받아 건축할 수 있다. 그리고 소형 주택의 경우 전세금을 받아 건축비를상환할 수 있다. 서울은 토지가격이 많이 올랐고 역세권 경우 단독주택 대부분이 빌라로 바뀌었지만 아직 수도권 주택지 가격은 서울에 비해 그리 많이 오르지는 않아서 도전해볼 만하다고 생각함. 다만 건축비 급상승, 금리 인상 등은 좀 따져보고 시점을 정하자.
• 3) 주차장 규제에서 다세대주택보다 자유롭다. 거주할 수 있는 가구수는 많지만, 주차장 기준이 단독주택과 동일하게 계산됨 ('주차장법 시행령' 별표 1참고)
• 기타: 건축법 시행령 별표 1 참고해서 어떤 주택이 적합한지 구분 참고

​

● 토지 매입: 일조권 사선제한을 주의하자

• 참고 법령: '건축법 시행령' 제86조
• 꿀팁! 빌라 건축에 적합한 부지 면적은? 60-80평 정도가 가장 선호됨. 주차장도 빼야 하고, 엘리베이터와 계단실도 만들어야 하므로 최소 60평이상은 되야 한다. 반면 토지면적이 80평 넘어가면 용적률 250% 적용 시 '주태그로 사용하는 바닥면적의 합계'가 660m2를 넘어가게 되어 다세대주태기 아닌 연립주택 또는 아파트로 분류된다. 주차면적은 한정되어 있으므로 결과적으로 수요가 다소 제한되는 대형 평수의 주택을 지어야 한다. 아니면 규제가 많은 아파트를 지어야 해서 별로임.

​

● 토지 매입: 주차장법도 보아야 한다

• 관련 법규: 주차장법, 주차장법 시행규칙 (제6조, 제11조제5항 등)
• 주차장법은 오래된 건물의 증축 가능 여부를 판단할때도 중요. 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준을 보려면, 각 지방자치단체의 조례의 별표를 참조할 것.

​

● 토지 매입: 작은 면적도 놓치지 말자

• 토지대장상 면적보다 건축 가능한 면적이 작을 수 있다.
• 관련 법규: 건축법 (제 46조 건축선의 지정 등)
• 토지경계확인을 위한 측량은 소유권이전등기 마친 이후에 해라. 왜냐하면 소이등 전에 하다가 인접 토지소유자가 만일 일부 점유라도 하고 있는 상황이라면 점유취득시효 (민법 제245조제1항)을 주장할 수 있음. 소이등 후에는 취득시효 주장 불가! (대법원 1986.8.19 선고 85다카2306) 그리고 부동산을 처분한 종전 소유자에게 채무불이행 책임을 물을 수도 없다. (대법원 1995.7.11 선고 94다4509)

​

● 차별화된 도심 주택을 만들자

• 인테리어 좋은 블로그, 유투브 많다. 다양하게 보고 ,직접 방문 체험해서 아이디어 얻자. (예: 셜록현준 유트브 등)
• 기타 추천: 타부치 키요시의 책 '최고의 주택 평면', 호주 건축사무소 '우즈 베이곳' (www.woodsbagot.com) 등

​

​● 소규모 주택정비사업을 추진하자

• 참고: 부동산플래닛으로 노후도 확인. 'LH인공지능 가로주택정비사업 솔루션'(garohousing.lh.or.kr)로 가로구역 확인 등

​