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이 책은 아파트 투자가 편한 나에게 상당히 고난이도 책이었다. 이후로 서경파파 까페나 유투브 등 가끔 보는데,,, 쉽지 않다.
내가 21년엔가 한창 대지지분 많은 성수동 연립주택 임장 다닐때... 거기 연립주택을 투자하고 싶었지만 사실 아파트 대비 마음이 편치 않아서 투자하지 못했다. 그 중 한 곳에 대해 우연히 이 책에서,,, 엄청난 가격에 디벨로퍼가 매수했다는 내용을 보고 잠시 또 후회하게 함.. 디벨로퍼 레벨로 내공을 높이려면 어떻게 해야할까가 여전히 고민이다. 현장 공부 밖에 없나 보다...아직 멀었지만 일신우일신!
이 요약 글이 저와 비슷한 고민을 하는 분들에게 도움되길 바라며...
부제: 하락장에 찾아온 부의 대역전
저자: 엄재웅(서경파파) 외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 투자컨설팅 담당. 현재는 개발 계획 바탕으로 분석한 투자 컨설팅을 제공하는 프리랜서
"부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이다! 도시계획 분석이 먼저다!
[목차]
(세부 목차는 다 발췌하지 않고, 제목만으로 Implication 전달이 되는 것만)
●[1부] 전국으로 퍼져나간 서울의 부동산 개발 공식: 디벨로퍼의 눈으로 투자하라
▶실수요보다 중요한 것
▶대중이 부동산에서 벌지 못했던 이유
- 나 다음으로 받아주는 사람
- 고수와 대중은 선호하는 매물/수익 실현 구간이 다르나.
- '거점'과 '입지'는 무슨 차이일까?
▶디벨로퍼의 눈으로 보는 부동산
- 급등하는 '초반 한 포인트'만 (노리고 치고 빠지기. 과욕부리다 실기)
- 도시정비법 개정이 부른 새로운 투자환경 (감정평가 후 분담금예상, 종후감평
예상 등을 같이 공개해야 해서 각 사업장의 수익성이 잠정 공개되는 셈)
- 재개발 투자자와 디벨로퍼
- 우리가 직접 짓지 않아도 된다.
- 상위 5% 투자자의 선점 타이밍
▶소액으로 할 수 있는 비주택 투자
- 확장성이 강한 거점
- 여의도 사례
- 용산 사례로 보는 구분상가 투자
▶비주택 시장으로 몰리는 돈
- 비주택 규제 완화 (21년 건축법 완화. 토지소유자 동의 100% --> 80% 등)
- 지방으로 퍼질 서울의 개발 방식
▶서울에서 전국으로 번지는 개발 사례
- 개포동 비주택 개발 사례 (개포동역과 개포주공 5단지 사이있는 역세권상가)
- 창동·상계 비주택 개발 사례 (창동역세권, 노원역세권 상업지역, 준공업지역?)
- 과천 비주택 개발 사례 (과천정부청사역세권 상업지역)
●[2부] 노후 계획도시 재건축에서 시작된 부의 대역전: 아파트투자보다 좋은 것
▶부천시 (재개발 투자자들의 성지)
- 대곡-소사선 준공은 늦어도 상관없다
- 아파트투자보다는 역세권 상가 재건축
▶광명시 (광명우체국 사거리~~)
- 주택과 비주택 재건축 경험이 풍부한 광명시
- 하안주공아파트 재건축의 배경
▶안산시: 상록수역 역세권에 GTX-C 노선 확정되나?
- 안산이 재건축 성지인 이유
- 안산시는 계획이 다 있다
- 재건축에 진심인 안산시
- 상가 재건축
-GTX-C 노선 호재를 탄 상록수역 역세권
Key Messages :
"디벨로퍼의 눈으로 투자하라!" Overview
▶ 디벨로퍼처럼 생각하기. 부동산 개발은 정치와 연관도 높음. 지자체 혹은 고위 공무원 입장에서 롱런 혹은 재선되기 위해 원하는 것이 무엇일까? 주민/국민들에게 어필할 수 있는 업적 원할 것.
▶"거점"을 확보해야 함(확인). 배후에 수요가 지속/확대개발계획 등 확인해야
▶고수들이 선호하는 부동산의 유형에만 투자해야 한다. 그것은 거점에 위치해서 빠른 인허가를 받을 수 있는 부동산!
▶그렇다고 디벨로퍼처럼 땅을 알아보고 사고 힘들게 건축물을 지으라는 의미가 아님. 우리는 그냥 역세권 상업지역, 지자체에서 개발한다고 직간접으로 고시한 곳의 상업지역 내 노후된 구분 상가 투자를 하라는 것!
▶서울, 수도권 희소가치 있는 준공업지역, 상업지역 내 디벨로퍼들이 사고 싶어할 만한 토지 (대지지분 높은 연립주택, 다가구 주택 등) 투자하라는 것!
▶ 급등하는 '초반 한 포인트'가 중요하다. 비록 불확실성은 존재하지만 계단식 상승의 첫 시세 상승구간에서 시세가 가장 많이 오르기 때문이다.
▶대중들이 우르르 투자하는 아파트, 주택보다, 단기간에 수배 가치를 받을 수 있는 옥석을 가리는 공부를 해라.
▶물론 이런 투자가 바로 되는 것 절대 아님. 최소1년은 집중해서 공부해야 함. 어렵게 생각하지 말고 일단 실천! 시작은 도시계획, 지자체 각종 고시를 꾸준히 살펴보고 하나하나 공부하는데 시작해라.
아파트 투자보다는 역세권 상가 재건축!
서경파파 (엄재웅)
▶우리는 언제 들어가나? 디벨로퍼가 매입하기 전에 들어가야 한다. 그래야 디벨로퍼에게 팔고 나올 수 있으니까.
구체적으로는, 지자체장이 밀어주고 있지만, 디벨로퍼가 행정절차상 아직 매수하지 못한 시점에 투자해야 한다. (디벨로퍼는 행정절차가 명확히 되어 근거가 생겨야 움직이므로)
▶따라서, 우리는 지자체 도시계획, 고시, 공고문을 계속 모니터링해야한다.
소제목 별로 내용을 좀 더 살펴보자.
● 도시정비법 개정이 부른 새로운 투자 환경
- 22년 6월 1일 개정된 도정법에 따라 정비계획서에는 추정분담금 추산액 및 산출근거가 포함된다. 이 개정안에는 우리가 주목할 포인트가 있다. 앞으로는 정비계획서에 추정 비례율, 추정 종전자산평가액, 추정 분담금이 포함되어야 한다는 내용이다.
- 즉, 기존 재개발 재건축 사업 추진 이후에는 조합원들에게만 공개되었던 사업성을 2023년부터는 모든 국민이 볼 수 있도록 공개하겠다는 의미이다. 이에 따라, 사업성이 나쁜 매물을 받아줄 사람은 없어질 것이다. 반면에 사업성이 좋은 재개발 재건축 구역에는 투자자들이 대거 몰려 하반기에도 '초반 한 포인트' 정도는 우리가 상상한 것 이상으로 시세가 크게 오를 것이다. 상황이 이렇게 변하고 있으니 전문투자자들은 스스로 재개발 재건축 사업성 분석하여 선점한 후에 사업성이 좋다는 것이 정비계획서에 고인되는 그 순간 크게 '한 포인트'먹고 매도할 것이다. 투자는 그렇게 해야한다.
- 서울시의 공문서를 보면 사업성 공개에 진심이라는 것을 알 수 있다. 법률 개정 초반에 몇몇 자치구에서 정비계획서에 사업성을 누락하자 서울시가 2023년 1월 3일 각 자치구로 공문을 보냈다. "공개해야 하는 거 누락하지 말고 각 자치구가 알아서 정비계획 수립 단계에서 추정 분담금을 제대로 검증해서 서울시로 올려라"가 요지이다.
●21년 6월 건축법 개정이 준 기회!
- 소유주 100% 동의율이 필요했던 것을 80% 동의율로 개발 가능하게 완화한 건축법 개정이 촉매 역할.
- 대표적 사례: 청량리역 인근 미주 아파트상가 B동이 청량리 힐스테이트로!
● 상위 5%의 투자법
- 하염없이 기다리는 투자를 지양하고 단기 수익을 취하는데 집중한다. 단기 쉭의 기준은 일률적으로 말하기는 어렵고 기본적으로 (심리적 안정감을 줄 수 있는) 2년이면 좋겠다. 앞으로 부동산을 매수할 때 입지(실거주), 저렴한 가격(가성비)이 아니라 아래 기준으로 선별해야 한다.
- 1순위: 디벨로퍼의 입장에서 사업성이 좋은 곳
- 2순위: 재개발 재건축 사업성이 좋은 곳 (투자자 입장에서 상대적 저렴. 대출가능. 여전히 지분 쪼개기 가능)
● 시장정비사업
- 공장, 창고부지 대규모 재건축, 노후산업단지, 산단 대개조 사업
- 후보는 많지만 우리가 투자하기 '쉬운 영역'은 정해져 있다. 바로 노후아파트 상가, 쇼핑상가 재건축!
이제 주요 거점 별 주요 사례 분석해보자.
● 영등포, 여의도도심
- 2030 서울시 생활권계획에서보면 키워드 "경인중심축"에서
상업지역(역세권일대) - 역세권 고밀도개발 유도, 도심지원 시설확보 (도심형 주거, 압무, 호텔 등)
- 영등포역 서북쪽 집장촌 지역- 도시환경정비사업 등을 통한 고밀개발 유도(산업, 업무, 문화 등)
- 개발 사례: 여의도동 45-3번지 일원 / 여의도동 23-2번지 일원 / 영등포동3가 20번지 일원
☆영등포역 역세권 시세 변화
15년 평당 4000만원-> 19년 평당 5000만원 -> 21년 평당 8000만원 -> 22년 평당 1억원 (부동산 하락장에도 하락은 커녕 더 상승)
▶건물매입으로 접근할 수 없다면, 투자할 수 있는 영역은 구분상가! (실투자금 1억원 내외)
● 용산사례로 보는 구분상가 투자
- 여기서 집중적으로 다룰 비주택 투자는 대부분 '구분상가'. 그것도 노후 구분상가임 (아파트단지내 상가, 신도시상가나 지식산업센터 내 상가 등)
- 용산이 좋은 사례. 2030 서울시 생활권계획에서 용산은 한강대로변, 역세권을 중심으로 복합개발을 암시. 이 중 용산전자상가나 버스터미널이 대표적인 노후 구분상가 매물이다. (예: 한강로3가 40-969번지(용산관광버스터미널)--> 현재 1800여 객실 보유한 노보텔앰버서더 용산호텔로 개발한 사례)
- 22년 서울 용산 구분상가가 평당 5000만원에 실거래. 22년 5월 선인상가(한강로2가 15-14번지 일원) 매물이 9억 7000만원에 거래. 전용 면적 기준으로 평당 5995만원. (선인상가가 재건축될 것이라는 기대심리 때문) 23년 초에는 근처 구분상가 매물들은 평당 1억원 이상 시세 형성
- 눈여겨 볼 것은 전용면적 5평 미만으로 지분 쪼개기 매물이 많다는 것. 구분사가는 구분 등기가 가능하다면 지분을 쪼개는 것이 법적으로 가능하다. 이런 특징은 주택 시자에서 소위 지분 쪼개기가 불법으로 취급되는 것과는 다르다.
--> 근데 이것도 강남, 서초 중심으로 재건축상가 쪼개기가 너무 과도하게 이루어지다보니 각 지자체도 행위제한을 통해 주택이 아닌 '건축물'에도 개발 계획이 있는 구역/사업장에 대하여 쪼개기를 금지하기 시작했다.주의해야 한다! (내 생각)
▶용산 주의 사항:
- 전용면적 5평 미만으로 잘게 쪼개진 구분상가 많아짐. 아무리 용적율 올려준다해도 ...
- 비행금지구역이 여전히 용산 전역을 둘러싸고 있어서 국가 안보 고려시 용산정비창부지 용적률을 최대 1500% 적용 고밀도개발한다는 보도자료의 해당 계획이 언제 현실화될지는 미지수임.더구나 용산은 도시계획상 아무리 잘해봐야 광역중심지인데 이는 여의도 영등포 도심에 비해서는 낮은 단계의 거점이다. 거의 여의도 영등포 도심 건물시세에 준하는 평당가격 ( 평당 1.4-1.5억)을 받는 셈인데 단지 용산이 호재가 넘친다는 이유하나만으로 매수하기에는 비싸다.
- 차라리 구분상가 재건축을 노리는 것이라면 용산 광역중심의 구분상가보다는 여의도 상업지역 내에 있는 구분상가 매물 노리는 것이 훨씬 저렴하면서도 미래가치가 유망할 것.
●구로구 고척공구상가
- 개봉역 더블역세권. 지구중심. 주변 아파트 재건축 및 고척동 253번지 재개발
- 여기는 영등포구 양평동1가 247번지 (現 영등포중흥S클래스) 사례처럼 개발될 것
서울의 개발성공사례를 익히고 이걸 지방에 응용해라.
특히 지방은 하락장에서 저가로 투자 성공하고, 상승장 초입에는 서울에 투자해라. (상승장에서는 서울이 더 크게 오르므로)
서경파파 (엄재웅)
● 개포동 비주택 개발사례
- 개포역(수인분당선) 역세권 상권. 배후에 개포주공단지들 수요
- 서울시 도시계획 상, 개포동역 역세권과 주변상권을 개포지구중심으로 표시하여 거점으로 지정함
- 수서, 판교로 갈 수 있는 교통 요충지에 고밀도 개발 선호
- 사례: 개포동 186-13번지 (낡은 상가건물 재건축)
● (상대적으로 저렴한 곳으로는) 창동, 상계 비주택 개발 사례
- 동일로변 상업지역 준주거지역 상가
- 마들역 역세권 준주거지역 상가
- 노원역 역세권 상업지역 준주거지역 상가
- 창동역 역세권 상업지역 상가
- 시세 변화: 2020년 평당 3000만원--> 23년 초 디벨로퍼들 신축으로 평당 9000만원 육박하는 경우도 생김
● 과천 비주택 개발 사례
- 과천정부청사역 인근 상업지역. 가두리상권, 배후단지의 슬리퍼상권 (과천주공아파트)
- 과천시 별양동 1-15, 1-13 등 그레이스호텔 사례 등
● 부천 사례 (1호선 부천역)
- 부천은 도시계획상 개발사업이 1호선 라인에 집중되어 있다. 1호선 부천역 북쪽 남쪽 인근이 모두 일반 상업지역이다. 여기 디벨로퍼들은 대부분 대출받고 여관, 모텔 등 매수하고 집합건물로 개조하여 분양하는 형태
- 우리는 3080 도심주택복합사업 정도만 이해하면 된다. 이외는 중동역역세권, 송내역 역세권있는 준공업 지역 및 상업지역
● 광명시 광명우체국사거리
- 광명시는 주택과 비주택 재건축 경험이 풍부하다. 투자를 하다보면 지자체의 행정력이 내 수익에 영향을 미친다는 것을 금방 깨닫는다. 광명시 역시 광명뉴타운을 진행한 경험이 있고, 철산 주공아파트 재건축 경험도 있다. 뿐만 아니라 철산역 역세권 상업지역 노후상가 재건축과 철산중앙시장 재건축(시장정비사업)을 진행하고 있다.
- 철산역을 중심으로 거점 개발 공식을 remind하면,
- 일자리 거점: 가산, 대림 광역 중심
- 배후 주거지: 철산주공아파트 재건축
- 배후 상권: 철산역 역세권 상가 재건축
- 이외 주목할 곳: 광명우체국사거리. 경기도 차원에서 거점이다. 이 인근에 지식산업센터 신축 지역있음. 가산 대림 광역 중심의 보조 일자리 역할. 향후 광명시에서 고급될 광명, 시흥지구 등 택지개발 사업지의 신축 아파트에 입주할 주민들을 위한 일자리 역할 기대. 양질의 일자리가 생기면, 상권도 양질의 상권으로 개선된다.
● 안산시 상록수역 역세권
- 안산은 원래 재건축 성지였음. 이유는 1) 오래된 연립주택, 다세대주택, 저층 아파트가 다른 지역에 비해 압도적으로 많았기 때문. 2) 건축할 수 있는 건물 높이가 자유롭다는 점. 안산에는 고밀도 개발을 허가해주는 겨우가 많고 또 경관 제한요소가 다른 지역에 비해서 훨씬 적다는 장점. 사업성이 나쁜 단지에 인센티브를 과감하게 부여해서 빠른 개발을 유도한 경험이 많은 지자체이다.
- 사례: 저층 주공아파트가 재건축되어 3종 주거지역 힐스테이트 신축 아파트가 되었음
- 안산시는 계획이 다 있다! 2030 정비기본계획을 참고해라.
- 재건축에 진심인 안산시: 대중 무역/ 신안산선과 서해선/ 산단 대개조가 driver
- (지역 무관으로) 계속 강조하는 것은 상가 재건축!안산 중앙역 역세권 상업지역의 주변 집창촌 없어질 것. 길음역, 수원역 집창촌 사례를 참고
안산역 힐스테이트중앙아파트
아파트 재건축이 활성화된 곳은 신축아파트 입주민의 위상에 맞는 상권 개발을 한다.
따라서 상가재건축을 노려라.
서경파파 (엄재웅)
● 고양시 타겟 지역은 화정지구
- 주변 지역 개발 계획이 워낙 풍부하기 때문
- 고양시의 도심은 일산, 화정, 창릉이라고 할 수 있다. (화정, 창릉 중심 2도심 체계 구축. 화정 vs 창릉 균형개발 할 것)
- 내 입장이 아니라 지자체장 입장에서 생각하라. "내가 고양시장이라면 행신동 지도를 보면서 무슨 생각이 들까? 행신동 미개발 지역을 개발하고 싶을 것이다. (창릉신도시와 능곡지구 사이에 있는 행신동)
Closing 코멘트:
요즘 자금도 없지만 세금때문에 주택 투자에 대해서 회의를 느끼기도 하고, 전연규 대표님 강의 통해 조금씩 쌓은 지식들 덕분에 디벨로퍼 일과 투자 방식에 관심이 막 생기던 참에 재미있게 읽었다. 수도권 비주택 투자라니! 나도 평소에 도시계획이나 지자체 고시, 공문이 중요하다는 것은 이미 알고 있었지만 사실 습관이 되지 않아 중요한 고시를 늦게 보곤 했다. 이제 이 책을 이렇게 필사 수준으로 정리한만큼, 주기적으로 고시, 공고문 보고 연구해야겠다.
Vs. 그런데 한편으로는,,,이렇게 어려우니 공부 자신감이 없어지고, 나같은 직장인들은 상대적으로 쉬운 아파트 투자에 대거 몰릴수 밖에 없다는 생각으로 변명을 하게 된다.
그냥 조바심 내지말고, 디벨로퍼의 시각으로 부동산을, 세상을 바라보자. 어제보다 오늘, 오늘보다 내일 더 많이 배워가자!
'재테크_부동산_정비사업 > 정비사업_재건축재개발_투자' 카테고리의 다른 글
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