[책읽기][재건축] 1기 신도시 재건축 미래지도 _메디테라(정은숙) (23.4월 발간)

23년 10월에 선물받은 책...1기 신도시는 우선 관심은 아니어서 책장에만 두다가 23년 추석 연휴 중에 읽고 정리했던 것을 다시 정리해본다. 요즘 분당 중심으로 1기신도시 재건축이 핫하니...(물론 돈은 없지만;;;;)

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​1. 저자 소개:

메디테라(정은숙님) 사실 처음 들어본 분인데, 성과나 실력 결과를 다 떠나서 존경하는 점이.. 교사였다가 답이 없는 현실에서, 매일 3시간씩 3년 동안 일과 공부, 투자, 육아 4가지를 병행하면서 부동산 분야에서 비전을 찾았다고 함. 평생직장인 교사직 그만두고 2년간 매일 15시간씩 공부하다니... 8년차투자자로 경제적 자유를 누렸다고 한다. 너나위도 직장 다닐때 평일에 새벽 3시 30분 출근 전 임장/출근 직후 밤늦게까지 임장/주말 매일 15시간씩 공부한다고 했는데... 다들 존경한다.

나도 이제 시작해보자. 본격적으로!

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2. 서문에서 울림 있는 말:

"역설적으로 가장 돈을 벌기 좋은 시절은 언제나 지금이다....인생이든 사업이든 방향이 정해지지 않으면 순풍이 무슨 쓸모가 있으랴"

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3. 내가 가장 중시하는 목차! (전체적으로 쉬운 내용이라 큰 제목만)

[1장] 안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 바로 재건축에 있다!

[2장] 1기 신도시 대장주, 분당

[3장] 아직 기회의 땅, 일산

[4장] 전통 학군지 강자, 평촌

[5장] 숨은 진주, 중동

[6장] 평촌과 함께 가는 산본 신도시

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4. 1장 내용 중 발췌

(조금 읽다보니 사실 기초적인 (그러나 중요한) 내용인 것 같아 빠르게 통독하면서 '아, 이거 기억하고 싶다'하는 것만 빠르게 기록함)

• 1기 신도시 재건축 투자 장점은, 저층 재건축 대비 전세가(전세비율)이 높으므로 상대적으로 투자금이 적게 든다.
• 부동산 시장은 심리.심리.심리. 1기 신도시 특별법 발표되었을때 급등하고 매물 들이다가, 계획 발표 늦어진다고 하자 또 바로 하락하고 실망 매물 나오는 거 기억하자.
• 언제 투자 해야하나? 하락장 후반기! 시그널은 하락폭이 점점 줄어들고 쌓여있던 매물이 줄어들면서 바닥을 다지는 때이다.

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5. 2장 분당(1) - overview

• 분당이 오랫동안 명성 이어가는 가장 큰 강점 중 하나는 바로 학군과 학원가. 3대 학군은 아니지만 분당 신도시 남부권역 단지 대부분은 학교 또는 학원가를 끼고 있음 (사진: 분당중앙공원 중심 둘레 단지들, 정자동 일대). 택지 내 단지 대부분이 골고루 가지고 있는 것은 드물다. (학교 있는 구역이 많다 보니 학교환경위생정화구역 제도 때문에 유흥상권이나 유해시설도 적음)
• 그 중에서도 좋은 학교들: 서현중, 수내중, 내정중, 낙생고, 분당중앙고 등
• 분당 신도시 관통하는 역의 시작과 끝까지 대부분 학원가 발달: 각 지역당 학원 수 보면 - 서현동 121개, 수내동 195개, 정자동 95개, 미금동 62개
• 직주근접이라고 말할 수 있을 정도의 대기업 즐비 - 정자동. 그리고 단연 판교!
• 분당은 상대적으로 부자들이 많아서... 부동산 시세 변화에 민감하게 반응하고 매매하고 그러지 않는 듯함. 다른 지역에 비해 가격 방어가 잘됨. 중개업자들 왈 " 여기는 급한 사람 없어. 이미 팔 사람들은 진작 팔았다. 돈 없는 사람들이 아니라 더 가격을 내리느니 그냥 두겠대"라고 자주 말함

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6. 2장 분당(2) - 구역 나눠서 보기 등

• 알짜입지#1: 시범단지! - 서현동에 있는 삼성한신(1단지), 우성(2단지), 한양(3단지), 현대(4단지) 의미. 12평부터79평 초대형평형까지 다양. 정자역과 판교 발달하기 전 단연 최고 상권이었던 서현역을 도보로 모두 이용할 수 있는 위치. 특별법의 선도지구 유력 후보임.
• 알짜입지#2: 서현과 정자 사이 - 분당중앙공원의 왼편 수내동. 양지마을과 파크타운! 서현역과 정자역의 가운데 입지로서 양쪽의 장점 누리는 강점. 서현동과 시세 비교하면 수내동이 평단가가 조금 더 높다.
• "부동산은 가장 대표적인 비교 학문" 다른 것과 비교해야 가치가 뚜렷하게 보인다.
• 알짜입지#3: 정자동! - 정자역 기준 신분당선 좌우 생활권으로 나눠서 보면, 왼쪽이 동간 간격이 더 좁고 오미조밀. 주변으로 학원가와 상업지역. 대기업 빌딩들 오피스 공간 느낌도 있음. Vs. 오른쪽은 1000세대 이상 대단지와 500 세대 전후단지들이 밀집. 단지가 밀집해 있는 구역의 좌우 또는 상하로 편의 시설을 위한 상권 형성. 정자역 상권에도 큰 학원가가 형성되어 있는데 느티마을, 상록마을에도 또 위아래로 학원가와 편의시설 위한 상권 크게 형성 (사진: 지적편집도로 한 번 보자)
• 알짜입지#3 (계속) - 정자역과 가장 먼 정든마을과 한솔마을 단지 또한 옆구역 위아래 학원 포함한 상권 있음. 정자역에 가까울 수록 입지 좋고 가격 비싸지만 먼 구역의 단지라해도 서현동 가장 끝자락 단지와 분당동의 단지보다 좋은 가격으로 평가 받음
• 알짜입지#4: 분당 남쪽 미금역, 오리역 있는 금곡동, 구미동 - 상대적으로 상권, 학원가가 작아지지만 다른 신도시 역세권과 비교시 보통이상. 상대적으로 모든 상권이 번영하는 것은 아님 (여기가 JH가 추천해주셔서 관심 가졌던, 대지지분 유리한, 까치마을 롯데선경아파트 있는 구역). 여기서 더 남단 무지개마을은 학원가와 초등학교 등 중심으로 여기서 멀면 입지 별로
• 북부지역 생활권구역: 판교! 이매, 야탑 - (여기 저자는) 위에서 설명한 남쪽 단지들보다 북쪽에 가까운 야탑역 주변 단지들 입지가 더 좋다고 설명. 남부와 가까운 단지들은 남부와 연결된 것이 아니라 오히려 조금 단절된 분위기라고. BUT 재건축 투자 관점에서 보면 남쪽 단지들! 북부권역에서는 장미마을 현대아파트 외에는 재건축 진행단지 없는 것만 봐도 알 수 있음
• 분당투자 - 소액(?)으로도 할 수 있다면서 살짝 보여준 표 일부 (부동산 지인 데이터 참고. 갭으로 sorting한 것으로 보임) 3억 이하의 투자금으로 매입가능한 단지 리스트 (야탑동 목련마을 한신아파트22평, 정자동 한솔마을 6단지 주공아파트17평, 야탑동 목련마을 SK 22평)

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● 22년-23년 1사분기 분당 임장 노트 중 Key words
(책 기준은 (한창 부동산 시장 얼어붙고 급락했던) 23.2.19 라고 나옴)

• 분당은 '시범단지의 생활편의성' '수내동의 학군' '판교의 양질의 일자리'로 인해 향후에도 시세 상승할 것 예상
• 리모델링 단지 매전 갭(약 4.2억원) < 재건축단지 매전 갭(약 4.5억원)과 비교 시 큰 메리트 없어 보여 투자매력도는 낮지만, 빨리 신축 원하는 실수요자들에게는 인기 있을 것
• 단지별/평형별 '대지지분'과 '평단지분가'를 종합 비교 시, 30평대 이하 약 1억 전후 > 40평대 이상은 약 7000만원 전후수준 --> 재건축 고려 매수계획있는 실수요자라면 40평대 이상 대지지분 많은 단지 선택 추천!
• 현장에서는 문당 재건축 완성까지 앞으로 최소 15년 이상 --> 재건축 장기투자 관점에서 매매 절대가가 낮고 매전 갭 4억원 초바느올 매수할 수 있는 시범우성 17평, 시범현대 18평, 시범한양 14평 매물 모니터링해 매수 타이밍 추천
• * 이쯤에 [리모델링 재건축 추진단지 대지지분 및 용적률] 표 좋음! (폰 사진 참고)

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★★★핵심단지만 쏙쏙 임장 알짜배기 코스- 시범단지,양지마을만 ex:

• 서현역 --> [시범단지] 1 시범삼성한신 --> (서현초/상가 거처) -->2 시범우성 -->(서현중/상가 거쳐) --> 3. 시범현대 ->(분당초/상가) --> 4. 시범한양 -> (서현고/상가) --> [양지마을] --> 수내역 ->(롯데백화점/상가) --> 5. 1단지 금호 ->(초림초/상가)--> 6. 2단지 청구 ->(서현중/상가)->7. 3단지 금호, 5단지 한양 ->(분당고/상가) -> 8. 5단지 한양

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★핵심단지만 쏙쏙 임장 알짜배기 코스 - 야탑동 리모델링 단지- 매화마을 ex:

• 야탑역 -->(역주변 메인상권) --> 1 매화마을 공무원1단지 ->(여수천/상가) --> 2 매화마을 공무원2단지 --> (중탑초) --> 야탑역
• 매화마을 공무원1,2단지 참고 코멘트: "리모델링 투자방법으로 속도가 빠른 리모델링 단지를 지금 매수해서 완공때까지 보유하고, 입주 시 신축 아파트에 대한 수요가 높을 때 매도한 뒤 재건축 추진단지로 갈아타는 방법이 있다" " 야탑 장미마을, 매화마을은 판교까지 자전거로 출퇴근이 가능한 위치이고, 상대적으로 가격도 매력적이어서 판교에 직장을 둔 젊은층이 많이 거주하고 있다." (지도보니까 대략 4km 정도인데 중간에 고속도로 있어서 좀 자전거는 아니지 싶은데? 확인필요)

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★핵심단지만 쏙쏙 임장 알짜배기 코스 - 정자동, 구미동 리모델링 단지 - 느티마을, 무지개마을 ex:

• 정자역 --> (분당 탄천) --> 1 느티마을 공무원3단지 -->(성남신기초/상가) --> 2 느티마을 공무원4단지 ->(한솔고/한솔초) --> 3 한솔마을 5단지 --> 정자역 ---> 오리역 --> (상가/탄천) --> 무지개사거리 --> 4 무지개마을 4단지

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7. 3장 아직 기회의 땅 일산

• 일산이 상당히 오랫동안 저평가(?)되어 1기 신도시 중에서 가장 가성비 있다고함. 중계동과 비교해서도.
• 그래도 '좋아지는 점'은 단연 교통! GTX-A, 대곡소사선 등
• 일산의 매력포인트는 학군! *학군지 간편 판별법: 아이들 학기중 피해서 방학 (7,8월,1,2월)에 맞춰서 이사함. 이 때 이사하려면 대부분 계약이 6월과 12월에 집중되어 있음
• 일산이 가진 2개의 핵: 학군 파워 2곳. 오마학군 중심으로 하는 ▶일산서구의 후곡 학원가 구역/ ▶백석고가 있는 일산동구의 백마학원가 구역. 그런데 주의! 행정구역과 생활권은 다르게 형성되어 있음
• #1 (일산서구) 후곡학원가 (학원 222개): 매매가나 평단가는 주엽역에서 가까운 문촌마을 강선마을이 높은데 투자자들에게는 후곡마을이 많이 거론/거래됨. 왜냐면 지하철역 근처 대비 다소 먼 학원가 근처라 20-30평형 대 가격이 상대적으로 저렴하고 역세권 단지보다 전세 평단가가 높기 때문. 즉 갭이 줄어들어서 갭투자자에게 굿
• #2 (일산동구) 백마학원가 (학원 168개): 오마학군에 좀 밀림. 일산동구와 서구는 정발산을 기준으로 대칭 형태. 앞으로 서구와 동구는 확장성 면에서 다른 움직임 보일 것. 서구는 남쪽으로 확장해가는, 킨텍스 발전 주도 Vs. 동구는 재건축 이슈와 함께 다시금 재기를 노리는 구역이 될 것

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8. 4장 전통 학군지 강자, 평촌 (1/2) - overview

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• 평촌은 23년 2월 현재, 22년부터 가격이 많이 떨어져서 더 관심갖고 봐야함. 곧 사라질 악재로 떨어진 것. 단기적 공급물량 쏟아진 시기였음
• 핵심 지역을 이런 때 적극적으로 확인, 모니터링해라. 노출된 저력이 있는 도시.
• 입지적으로 상당히 유리. 지하철 4호선 이용하여 7정거장만 가면 사당역이고 이를 통해 서초구와 서울역으로 빠르게 이동. 즉, 강남 강북 출퇴근 가능
• [교통호재] 인덕원역에 월곶판교선과 동탄인덕원선이 예정되어 있어 추후 트리플 역세권 형성. 복합환승센터 개발 계획도 있음. 이제 학국만이 아니라 교통의 편리성까지 더해짐
• 평촌은 크게4호선 라인 위아래로 남남북녀! 평촌 안에서도 가치 다양. 수요층도 다양. 구역을 정교하게 나눠서 봐라. (폰 사진 참고)
• 평남이 대체로 학교, 학원가, 중앙공원 등으로 더 입지 우수. 평북은 상대적으로 소형 (이 쪽에 친구 집! 한가람신라 아파트)
• 평남 학교 중에서는 귀인중학교, 범계중학교, 평촌중학교. 이 순서대로 선호도 및 학업성취율 높음. 즉 귀인중학교가 96퍼센트로 최고. 단지 입지 따질때 1) 유명한 3개의 중학교에 배정받을 수 있는 단지인지 2) 학원가 도보 이용 가능여부, 3) 지하철역과의 거리 등에 따라 가격과 선호도 갈림
• 범계역 기준 왼쪽 하단단지들은 중대형 평형이상 단지들로 재건축 대기 중. 오른편은 중소형평형단지들로 리모델링에 적극적. 평촌역보다는 범계역 상권이 더 활성화되어 있음. 유동인구도 조금 더 많음
• 다른 1기신도시들도 비슷하지만 평촌은 더 단지들 고층이 많아 재건축 기대 단지는 많지 않음. 그나마 역 인근의 선경 1단지 아파트가 재건축 의지 보임. 평균 대지지분이 19.8평으로 중대형 평형이상으로 구성. 사실 평촌에는 13평 이상의 대지지분 가진 단지 많음. 때문에 그나마 꼽는 단지가 선경1단지와 신동아 9단지가 재건축 대상 단지로 꼽힘
• ▶임장 후기: 상대적으로 작은 도시어서인지 상가 밀집도로 접근성 용이, 학원가 접근성도 좋음. 업무지구까지의 접근성 (판교나 강남!). 22년 물량 많았고 24년까지 많을 예정이라 이 입주물량 여파로 가격 떨어졌을 때가 (전세가도 낮지만) 기회가 될 수 있음

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8. 4장 전통 학군지 강자, 평촌 (2/2) - 주요 단지들

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• 평남의 목련9단지 (1994, 500+세대): 용적률 207%, 평균 대지지분 18.8평!
• 평촌에서 가장 선호도 높은 대장단지. 범계역과 초인근.
• 향촌롯데 (1993, 500+세대): 용적률 206%, 평균 대지지분 13평. 평촌학원가와 중앙공원 사이 위치. 다들 갈아탈 기회를 노리는 단지라고 함
• 귀인마을 현대홈타운 (2002, 900+세대): 평촌 학원가를 대표하는 리딩단지. 학원가와 가깝고 귀인중학교 초인근으로 학부모들에게 선호도 최고
• 평북에는 평촌더샵센트럴시티(2016, 1400+세대): 신축이라 평북 지역 대장단지.
• 평북에 은하수청구 (1992, 500+세대): 23평, 27평, 32평 용적률 208% 평균 대지지분 13.2% : 대지지분(율) 최고인 단지. 재건축 기대. 범계역 초역세권이라는 메리트

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9. 5장 숨은 진주, 중동(부천) (1/2) - overview

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• 1호선과 7호선. 서울로 출퇴근 가능한 것이 가장 큰 이점. 유동인구도 많음
• 1호선 부천역은 경기도 3대 유동인구 많은 지하철역. (부천역, 수원역, 서현역) 7호선 개통 후에는 조금 분산되었지만,, 중동은 상권 발달.
• 교통 가치가 가장 큰 도시. 지하철역 접근성. 교통 편의성 중심의 패턴 지역이라서 주변의 지하철역 5개 기준으로 구역 나누어서 특징을 볼 것
• 입지가치 #1: 싱글, 신혼부부들 선호지는 중동 신도시 7호선 상단구역. 중소형 평형 위주 (신도시 개발 당시 임대아파트 대부분 담당했던 구역. 이게 분양전환한 단지 많음) 젊은 층의 수요가 많은 지역 (상권 분석에 참고) --> 발달한 교통, 활발한 상권, 채워주는 젊은 수요층, 이 3박자가 맞으며 중동은 점차 발전.
• 이로 인해 단점이, 인구 많아도 소형 세대수가 많고 10층 이상 고층 단지라서 재건축 사업성 낮음. 중동에 재건축 기대단지 사실상 없음
• 입지가치 #2: 최고를 윈한다면 7호선 라인 하단 구역. 중대형 평형 비중 높은 단지들, 관공서, 백화점, 대형마트, 중앙공원, 대학병원 등 대부분 인프라 여기에 있음 (상대적 중소형 단지: 포도마을 삼보아파트, 미리내마을 등)
• 부천시청역 인근이 가장 입지 최고. 대장단지는 중동센트럴파크푸르지오! 신축
• 입지가치 #3: 소액투자의 메카였던 곳. 송내역 인근 (여기 친구 HY 거의 무피투자한 아파트 있음. 법원 근처)

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9. 5장 숨은 진주, 중동(부천) (2/2) - 임장 보고 및 주요 단지

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• 행복한 금호어울림 (34평형): 상동역, 상권 도보로 이동 가능한 단지. 상일초에 배정받기 위한 수요가 많음. 초품아, 중품아 단지. 상일중학교 선호 높은 학교 품고 있음. 전세로 들어왔다가 만족도가 높아져 실제 매수로 변경 사례 많음. 보통 금호어울림에 거주하다가 대형평형인 서해그랑블로 이동. 상동 호수공원뷰 자랑 (일부 동)
• 포도 삼보영남(22평, 27평, 30평): 역세권, 부천시청, 현대백화점, 이마트, 대학병원, 중앙공원 및 상권 도보이용 입지 최고.
• 미리내 금호한양한신 (16평, 30평): 상동지구 생기기 전 미리내마을 학군 선호도 가장 높음. 초,중,고 모두 있는 초품아 단지. 계남중학교 특목고 진학률 높음

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10. 6장 평촌과 함께 가는 산본 신도시

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• 평촌과 흐름이 같으나 물론 갭이 작지 않음. 산본 살던 사람이 상급지로 생각하는 1순위가 평촌.
• 산본만의 장점은 (평촌 대비) 학군 약한 대신 교통 편의성 더 좋은. 지하철 1호선과4호선 2개 노선으로 서울 출퇴근 가능해서 직장인 수요가 좀 더 크다.
• [향후 호재] GTX C 노선이 지나가는 금정역 생길 것. 현재 지하철 2개 노선에 추가로 GTX C까지 개통한다면 더 많은 출퇴근 수요 포용 가능
• 금정역세권개발, 금정역 재개발: 1호선과 4호선의 더블역인 금정역은 엄밀히 산본은 아님
• 산본도 고층에 소형 위주로 세대수만 많아서 재건축은 거의 불가. 그나마 재건축 진행하는 4단지가 [한라주공4단지 1차(용적률 115%) > 가야주공 5단지 1차(129%) > 매화주공 14단지(148%) > 산본주공11단지 (183%) --> 용적률 낮고 평균대지지분 높은 순서(대략 수익성)] 모두 단계는 예비안전진단 통과 혹은 신청 전 상태. (한라주공 4단지 1차만 예비안전진단 통과)
• 입지가치 #1: 수리산역세권. 산본역과 비슷하게 주공 아파트 잔뜩 있음. 모든 단지가 주공이라는 점, 10평형대와 20평형대만 있고 30평형대 없음.
• 입지가치 #2: 가장 면적으 큰, 산본의 중심이라 할 수 있는 산본역 상단.
• 산본역 있는 사거리를 십자로 그어 크게 2곳으로 생활권이 나누어짐. 군포시청 있는 오른쪽, 이마트 있는 중심상권 있는 왼쪽 구역
• 산본의 대장단지는 래미안 하이어스. 입지는 최고 아님. 금정역과 산본역의 중간 지점. 상업지역이나 그 외 시설과 가까운 것도 아님. 이것과 유사한 단지 (비교 단지) 산본이편한세상 센트럴파크. (래미안 하이어스 대비 가격 하방 경직성. 덜 떨어졌음)
• 산본의 차별점을 딱 꼽으라고 하면 '낮은 평단가'와 '리모델링'. 확실히 저렴!
• 노후도시특별법으로 리모델링에도 혹시 바람이 불게 되면 이때 기회가 될 수 있는지 봐야할 것 같음
• 리모델링 단지 중에서는 추진속도가 빠른 '우륵주공 7단지'가 선두주자로서 주변 단지에 긍정적인 영향력을 미쳐 전반적으로 시너지가 날 수 있는 곳 볼 것
• ▶산본 내 전통적으로 입지 가치가 높고 시세를 견인하던 단지: 래미안 하이어스, 대림솔거, 세종주공 6단지
• ▶임장 보고서 중 팁!: 산본신도시주민들은 산본역보다 금정역을 선호. 궁내정 배정 최고 선호. 산본 주민들 지향하는 테크트리는 9단지 한양마을에 있는 천사유치원- 궁내 초등학교 - 궁내중학교 (요거 때문에 9단지 이사가는 학부모도 있다고 함)
• ▶리모델링 호재로 주목받는 단지(속도 순서): 우륵주공 7단지 (속도 가장 빠름. 23년 2월 환경영향평가 진행중.), 율곡주공3단지,개나리주공 13단지, 무궁화주공1단지, 설악주공 8단지, 퇴계주공 3단지
• ▶GTX-C 호재로 인해 주목받는 단지: 산본주공11단지 (재건축된 래미안하이어스 바로 옆에 위치. 나름 초품아. 전세 수요도 꾸준한 편이나 지하주차장 없어 주차공간 부족)

 

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Closing 코멘트: 이 책을 23년 10월에 처음 읽었는데,,, 실거래가 차트를 보면, 23년이  최근 3년간 최적의 타이밍이었다. 지금 분당은 상당히 올랐고, 평촌 정도 좋아 보이는데...선도지구 효과가 얼마나 갈지, 평촌까지 재건축이 실제로 되기까지는 요원할 것이다. 분당은 실입주하지 않더라도 바람불면 투자 수익은 꽤 나겠지만, 그것도 지금 타이밍이 맞을지는 고민...