[책읽기][재개발] 재개발 투자의 정석_서쪽도사 (21년 10월 발간)

23년엔가 오래전 읽은 책... 이미 재개발 투자를 하면서 시행착오를 겪은 후에 읽어서인지 쉽게 읽히는 친절한 책. 대부분 아는 내용이었지만 초기재개발 투자 관련 몇가지 팁은 기억할만하여 기록해본다.

재개발 투자에 관심 있는 초보자들이 시작할때 읽으면 좋겠다. 이후에는 무조건 현장으로! 재개발재건축 특히 재개발상품은 현장에서 발품으로 배워야한다.

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저자: 서쪽도사 (우은제) - 프로필은 인터넷에 많으니 생략. 저자로서보다 우연히 단톡방에 들어가서 알게 된 분. 서울, 경기 곳곳 많이 아시는 것 같았음. (강의를 들어보지는 않았으나 제자들이 많아서 그런지 내가 단톡방에 사심없이 재건축재개발 분야 도시정비법에 1인자인 법무사님이 발간한 재개발 도시정비책 추천했다가 단톡방에서 바로 쫓아내심 ㅠ  맘상)

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목차 (나에게 필요한 것만 발췌)

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5장 돈이 없으면 초기 재개발을 노려라

• 자본금은 한데 뭉쳐 똘똘하게 집중 투자하라
• 서쪽도사의 초기 재개발 투자 원칙 15가지

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6장 재개발 투자 지역과 매물 찾는 법

• 재개발 투자에 걸맞은 임장 비법
• 부동산 중개소 활용법 5가지
• 급매물을 선점하는 가장 간단한 방법

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7장 재개발 구역 내 투자 물건의 장단점

• 빌라
• 단독주택과 다가구주택
• 무허가주택
• 상가
• 도로 및 나대지
• 헌 집 하나로 새 아파트가 둘! 1+1물건

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8장 좋은 물건 고르는 노하우

• 예상 수익률 분석 방법
• 레버리지 활용하기
• 평형과 함께 보아야 할 것
• 세입자 관리하는 요령
• 부동산 중개소에서 꼭 확인해야 할 것

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12장 서쪽도사 재개발 투자 원칙 7가지

• 빨리 부서질 곳 - 투자 원칙 1
• 지역 토박이가 선호하는 곳 - 투자 원칙 2
• 무조건 대단지가 될 곳 - 투자 원칙 3
• 조합원수 대비 일반분양 세대수가 많은 곳 - 투자 원칙 4
• 주변 아파트 가격이 높은 곳 - 투자 원칙 5
• 전체적으로 개발되는 곳 - 투자 원칙 6
• 자연환경이 좋은 곳 - 투자 원칙 7

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13장 서쪽도사 재개발 투자 성공 사례

• 지금은 상가이지만 나중에 아파트가 될 물건
• 서울 한강변에 초기 재개발 투자
• 공시지가 1억 원 이하 매수
• 수백만 원으로 재개발 예정지 투자
• 같은 재개발지에 투자한 부모님과 장모님
• 임대사업자를 활용한 취득세 85% 감면
• 관리처분 인가 이후 토지만 남았을 때 매수

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기억할만한 정보/Tip 발췌~

​[3장] 재개발 투자 이것만 알면 어렵지 않다.

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◆ 감정평가액이 높게 산정되는 매물의 조건

• 공시지가 높은 매물
• 차량출입이 가능한 도로변에 위치한 매물
• 상위용도지역의 매물
• 역과 거리가 가까운 매물
• 최근에 지어진 매물: 건물의 노후화 정도에 따라 감가수정을 하므로 최근에지어진 집일수록 감정평가를 높게 받는다! (이게 내가 간과했던 것. 초기 재개발지에 신축빌라는 노후된 빌라 대비 대지지분이 극히 작고 신축빌라업자에 대한 선입견이 있어서 선호하지 않았는데, 오히려 감평을 높게 받는다니... 그래도 이건 빌라에 한정할 것 같다는 생각. 왜냐면 단독은 대지지분+건물 각각 평가하여 지분이 큰게 중요하므로!)
• 엘레베이터 유무에 따른 매물

 

​[4장] 재개발은 어떻게 진행될까

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◆ 기본계획 단계에 살펴봐야 할 것 (내가 놓쳤던 것들만)

▶노후화와 맹지 주택:

• 맹지주택은 도로가 막혀 있는 맹지에 있는 주택이다. 이런 주택은 신축허가가 나지 않기 때문에재개발이나 자체적인 리모델링이 대안이다. 동네에 이런 맹지가 많을수록 재개발에 유리하다.
• 건축법에 의하여 도로에 2m 이상 접하지 않을때는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근토지소유자로부터 타 토지 사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시자이나 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상 되어야 지을 수 있다.

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◆ 두 번 강조해도 모자란 입지

▶ 안전한 재개발 투자 우선해야. 구역 지정되지 않은 상태에서 물건 구입 시 어떤 물건과 섞여 있는지 절대 주의:

• 큰 상가 섞여 있는 곳 주의. 큰 상가는 재개발 반대하는 경우가 많아서 강하게 반대할 경우 큰 상가는 구역에서 제외될 수 있다.
• 내가 산 물건의 위치가 재개발 구역 지정에 안전하게 들어갈 수 있는 물건인지, 외곽에 있어서 제외될 수 있는 물건인지 생각해야 한다.
• 초기 단계에 가끔 행위제한 걸리는 곳 있음. 이것은 재개발 기대감이 높아져 가격이 많이 상승되는 곳. (투자할 곳 찍어준거라 생각해도 될 듯?)

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[5장] 돈이 없으면 초기 재개발을 노려라

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◆ 서쪽도사의 초기 재개발 투자원칙 15가지

1. 모든 투자의 첫 시작은 마인드이다. 중간에 얼마든지 매도할 마음으로 (중간에 상승할 지역으로) 투자한다.
2. 초기 단계일수록 초기 투자금은 적게 한다. 초기 단계에 투자금이 많이 묶여선 안된다.
3. 재개발에서 노후화는 기본이다. 절대 하지 말아야 할 것이 신축과 구축의 비율이 1:1인데 (노후도가 안 맞는데) 구축을 사는 것이다. 노후화 안되는 곳은 재개발이 안된다. 그런 곳에 있는 구축을 사면 관리하기만 어렵고 재개발은 안된다. 그런 부동산 투자 절대 절대 하면 안된다!
4. 아파트가격이 비싼 곳 옆에 있는 노후화된 곳을 공략한다.
5. 재개발을 추진하는 '세력'이 있는 곳에 들어간다. 최소 사전타당성 검토조사를 시작한 지역에 들어간다. 구역에 대한 그림만 있고 막상 추진하는 세력이 없는 곳은 언제될지 모른다.
6. 동네 주민수 대비 총세대수를 확인한다. 비율이 1.5배 이상 (즉 50% 이상 세대수가 늘어나는 곳)되지 않으면 들어가지 않는다.
7. 내가 사는 부동산의 위치 주변에 어떤 물건이 있는지를 함께 본다.
8. 지적편집도로 도로 상황을 체크한다.
9. 주민들의 의지가 활발한 곳이 좋다.
10. 관심있는 동네의 특징을 파악해 가장 좋은 입지를 선점한다. 예를 들면,마포구로 정했다면 평지에 있는 아파트가 선호됨. 또는 요즘 대흥역 주변으로 학원가가 조성된다고 하니 평지이면서 학원가가 생길 곳에 재개발이 될 곳.
11. 공동주택가격이 몰려 있는 구간보다 한 단계 높은 걸 산다. 나중에 감정평가액 순서대로 원하는 평형을 선택할 수 있기 때문에 몰려 있는 구간보다 살짝 높은 걸 사는게 좋다.
12. 사업이 무산되어도 잘 팔릴 물건을 잡는다. 초기단계일수록 변수가 많기 때문에 일단 관리가 편한 물건이어야 한다. 사업 진행 안 될 경우 대비해서 매도할 것 고려하여 초기 단계에서는 연식이 20년 이내인 매물이 좋다. 그 자체로 팔릴 물건을 골라야 한다.
13. 투자 유형 중 비중이 가장 큰 빌라를 공략한다. 적은 투자금으로 오래 끌고 갈 수 있어서 초기 단계에 가장 알맞다.
14. 전용면적이 가능한 큰 매물을 매수한다. (이왕이면 투룸 쓰리룸) 원룸은 고시텔이과 수요 경쟁이 있기때문에 자칫 개발 해제되더라도 매매가 쉽지 않다.
15. 꼭 현장에 가서 그 지역 부동산에 방문한다.

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[7장] 재개발 구역 내 투자 물건의 장단점

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▶ 1+1 분양 조건 2가지 및 유의사항

• 우선 배정순위 (일반분양 물량이 많은 곳이 좋다.) 1+1 물건은 추가로 공급할 수도 있다는 것이지 반드시 공급하는 것이 아니므로 일반 분양분이 많아야 남으니까 1+1 받을 가능성이 높다. 더 큰 문제는 작은 평형만 2개를 신청한 경우이다. 59m2 + 59m2을 선택했는데 1주택자와의 경합때문에 하나만 분양받게 된다면 남은 것은 인기 많은 큰 평형이 아니라 59m2 하나뿐이 된다.

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[11장] 재개발 투자 시 꼭 알아야할 세금

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▶ 재개발 투자에서 2주택자가 비과세 받는 방법 (아는 내용인데 두번째가 약간 생소해서 비교 차원에서) 21.10월 기준이므로 세법은 항상 최신 세법 확인하기.

● 일시적 1가구 2주택

1. A재개발 재건축의 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전까지 B대체주택을 매수
2. B대체주택에 1년 이상 거주 필수
3. A재개발 재건축 준공 이후 2년 이내 B대체주택 매도
4. A재개발 재건축 준공 후 2년 이내 입주
5. 완성된 A신축 아파트 1년 이상 거주 필수

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●대체주택 비과세 특례

내가 보유한 주택 이외에 재개발 재건축 정비사업의 대체주택을 취득한 후준공때까지 비과세 기간을 인정해준다는 것. A주택을 사고 바로 다음날 B 주택을 사도 상관은 없지만 B 주택의 진해단계가 반드시 관리처분인가가 지난 '입주권'이어야 한다.

1. A주택 보유
2. 관리처분 인가를 받은 B재개발 재건축 입주권 매수
3. B입주권 준고 후 2년 이내 A주택 매도
4. B입주권 준공 후2년 이내 입주
5. B입주권 입주 후 1년 이상 거주

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[13장] 서쪽도사 재개발 투자 성공 사례

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• 3기 신도시 주변 전세가율 높다 (청약하려고 미리 이주해온 사람들 전세수요) 소액 갭투자
• 관리처분 인가 이후 토지만 남았을 때 매수. 여기서는 조합의 향후 비례율이 얼마나 상승할지 하락할지 예상해서 투자하는게 포인트. 비례율 상승 예상된다면 무조건 감평가액 큰 물건일수록 유리. 종전자산평가액 크면 그대로 비례율 곱해서 권리가액이 커지므로. 아파트 받고 덕분에 수천만원 환급까지 받은 사례

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Closing  코멘트: 기초 내용이지만, 기본 중의 기본인 내용들. 나조차도 핫한 지역 재개발 투자한 것을 어설픈 이유로(?) 팔고 나서 P가 3억이 올라 ㅠㅠ 지금 피눈물을 흘리고 있지만,,, 다시 생각해봐도 수익을 크게 보는 것은 재개발, 재건축인것 같다. 자금 크기에 따라 좀 더 다양한 상품을 찾을 수 있는 것은 단연 재개발!