[책읽기] 부동산의 가치를 높이는 방법_정석 (22.11.25 발간) Part 3

Part 3 마지막입니다. 끝까지 읽고 알짜 지식 가져가세요~

 

 

 

 

4장. 상가, 빌딩의 가치를 높이는 방법

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● 상가 가치 분석 및 가치제고 사례 (방화동 상가)로 보는 절차 및 팁

• 대상 물건의 입지 분석
• 기본적으로 입점 가능한 법적 요건 확인 - 건축물대장, 토지이용계획확인서, 지구단위계획(지자체) 등 확인
• 용도 변경은 쉽지 않음. 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야하고 고려할 사항 많다. (건축법 시행령, 주차장법 시행령, 안전 환경 관련 규정)
• 물론 수요/상권 분석은 기본이고! 실질 수요자들의 동선 분석도 아주 중요
• 네이버 부동산 등으로 주변 유사사례, 업종의 월세 등 시세 비교
• 업종 변경 시 만일 구분상가라면, '관리규약'에 의한 업종 제한도 확인해야 함. 하수도원인자부담금 주의. 관련 관청에 확인해야 한다.
• ☞ 구분 상가 낙찰 받았다면 중요 팁
• 체납관리비의 범위는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제18조 참고. 상가 점포의 공용부분 관리를 위해 발새한 관리비는 점포 매수인에게 청구 가능하나, 이 경우 전유부분의 체납관리비는 특별승계인에게 청구할 수 없다. (참고 판례: 대법원 2001.9.20 선고 2001다8677판결)
• 공용부분의 관리비는 집합건물을 통일적으로 유지 관리해야 할 필요성이 있어 일률적으로 지출하지 않으면 안되는 성격의 비용 포함. 애매할 경우에는 모두 공용부분의 관리비에 통상 포함시킴. (대법원 2006.6.29 선고 2004다3598판결)
• 관리비 납부 연체료는 위약벌의 일종이므로, 특별 승계인(낙찰자) 부담 아니다! 낙찰자가 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 해서 연체료까지 승계하는 것 아니다. 보통 관리단이 연체료 받으려고 불법적으로 사용 방해하는 경우 있는데, (예를 들면, 단전단수, 엘리베이터 운행정지 등 사용 불가 조치 등) 이 기간 동안 발생한 관리비 채무를 부담하지 않는다.

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● 상가 재건축! (참고 사례 위주로)​

• 개포동 14-1번지 대청프라자 (개포택지 지구단위계획 등 봐야)
• 방배남부종합시장정비사업 (지구단위계획 및 전통시장 및 사점가 육성을 위한 특별볍 등) 2022년 3월 31일 서울시고시 참고

• 상가재건축은 절차가 간편하다. (도정법 등 보다 상대적으로) 소유자 80% 및 토지지분 80% 동의만 있으면 된다. 안전진단 필요 없다. 조합설립 인가 등 관청 인가 필요 없다.
• 상가 재건축 시 감정평가가 아주 중요하다. 단지 대지지분만으로 평가하려는 경우가 있는데 각 구분 상가의 층별 및 위치별 효용비를 당연히 반영해야 한다. 만일 감정평가사와 재건축 위한 상가 감정평가 용역계약을 체결한다면 아래 문구 넣어야 타당하다.

 

각 구분 상가의 층별 및 위치별 효용비는 단지 일반적 상가의 효용비율에 따라서만 평가하지 않을 것. 즉 각 구분상가의 업종
독점성 시설상태 및 수익성 등을 고려해서 '상가'가 아닌 '사업'의 거래가능가치를 평가할 것.

정석 '부동산 가치를 높이는 방법' 책 p256

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Closing Comment:

노하우가 압축적으로 정리된 책이라 내가 일부 기록하면서도, 나중에 보면 좀 더 공부해서 지식을 쌓아야 잘 활용할 수 있을 것 같다. Keep studying!