재건축단지내 상가투자_강남구 개포동 경우현_상가조합원 현금청산되나? (25/7/6일자 한경기사)

재건축단지 상가 투자는 사전에 고려할 사항이 매우 많다. 

도 아니면 모일 수 있는데 (지난 달 포스팅-아래 링크 참고) 나는 아직 가능한 경우가 상당히 있을 것으로 본다. 최근 목동 6단지, 14단지도 상가조합원에게 아파트 분양 신청 가능하게 한다는 뉴스가 있었다. (하지만 방심하면 안된다. 조합설립 전에 합의하고 공증까지 하고 나중에 뒤바뀌는 경우도 없지 않다)

https://inred96.tistory.com/69

[재건축단지상가투자] 목동6단지, 상가조합원에게 아파트분양자격 기사 분석

[재건축단지상가투자] 목동6단지, 상가조합원에게 아파트분양자격 기사 분석

 

오늘은 어제 나왔던 개포동 최고 입지 경우현 기사를 살펴 보자. 여기는 워낙 쪼개기가 심해서 악명 높았던 곳이다. 슬슬 뉴스가 다시 나오기 시작한다.

 

 

'경·우·현' 통합 재건축…변수로 등장한 상가


개포 경남·우성3차·현대1차
상가 소유주 아파트 분양 요구
조합 설립 앞두고 '동의' 난항

3년새 '쪼개기'로 두 배 늘어
상가 권리산정기일 놓고 분쟁


최근 정비구역으로 지정돼 통합 재건축을 위한 첫발을 내디딘 서울 강남구 경남·우성3차·현대1차아파트(경우현)에서 ‘상가의 동의’가 새로운 변수로 떠올랐다. 조합 설립을 위해 상가의 동의가 필수지만 상가는 아파트 분양을 요구하고 있어 협상이 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.

6일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 경남·우성3차·현대1차 재건축 정비구역 및 정비계획 결정 변경안을 서울시보에 고시했다. ‘경우현’으로 불리는 이 단지는 개포경남, 우성3차, 현대1차 등이 모여 통합 재건축을 추진한다. 주민은 올해 조합설립추진준비위원회를 설립할 계획이다. 이후 조합이 설립되면 시공사를 선정할 수 있다.

상가를 설득하는 게 새로운 과제로 등장했다. 기존 상가주 중 상당수는 상가 대신 아파트를 분양받길 원하는 것으로 알려졌다. 경우현통합재건축준비위원회에 따르면 경우현 독립상가는 214개에 달한다. 준비위는 “2022년 전수조사 때 100개가 조금 넘었지만 3년 새 쪼개기가 늘면서 상가 수가 급증했다”며 “상가에서 아파트를 분양받길 원하고 있어 동의를 얻는 게 쉽지 않다”고 설명했다.

상가가 동의하지 않으면 조합 설립 등 다음 단계로 넘어가기가 어렵다. 다만 도시 및 주거환경정비법(도정법) 상에서는 상가가 조합 설립에 대한 동의서를 내지 않을 때 아파트 주민 동의서로 토지 분할을 청구할 수 있다. 이 결과를 강남구에 제출하면 건축위원회에서 심의해 상가를 제외하고 조합 설립을 허용해 줄 수 있다. 강남구 관계자는 “권리 이상을 요구할 때는 이들을 제외하고 단체를 설립할 수 있도록 하고 있다”고 설명했다.

문제는 상가 수다. 상가 수가 전체 조합원의 10%를 넘으면 특별법인 도정법이 아니라 민법으로 공유물 청구 분할소송을 해야 한다. 도정법으로 진행해 지방자치단체의 허가를 받는 것보다 시간이 더 오래 걸릴 수밖에 없다. 경우현의 경우 상가 수가 전체 조합원의 10%를 넘어 민사로 진행하는 상황이다.

준비위는 상가의 권리산정기일이 달라 문제 되지 않는다고 주장했다. 준비위는 “2011년 서울시가 개포택지개발지구 지구단위계획을 결정하면서 상가에 대한 권리산정기일을 정해줬다”며 “상가 조합원은 당시 기준인 85명이고, 쪼개기로 늘어난 건 현금 청산 대상은 아니지만 소송에 기준이 되는 조합원으로서의 권리는 없다”고 설명했다.

강남구 관계자는 “지난해 1월 30일 도정법 개정 전까지 상가를 쪼개 들어온 매수인도 조합원 자격을 받기 때문에 통합재건축을 하기 위해서는 동의가 필요하다”며 “다만 2011년 권리산정기일이 정해졌기 때문에 합의가 되지 않으면 제척하고 진행할 수 있다”고 설명했다.

한국경제 기사 (25.7.6)

 

과연 이들은 현금청산 당하지 않고 아파트를 받을 수 있을까?

내 생각을 결론부터 얘기하면 준비위 의견은 제대로 더 검토해볼 여지가 있다. (강남구 관계자 얘기야 틀린 것은 없고)

현대1차 2017년 4월 13일 이후 쪼개기된 상가는 현금청산 당할 가능성이 높다.

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왜 그렇게 생각하는지 잠깐 코멘트해보겠다.

경우현 3개 단지를 쪼개서 봐야 한다. 

개포경남, 우성3차, 현대1차 3개 단지가 통합 재건축을 추진 중인데 이들은 사실 상가 외에도 용적률이 다 다르고 단지 내 입지 (양재천 및 지하철 역 인근 정도) 에 따른 합의가 잘 안되어 진통이 많았다. 그래서 각자 추진중일때, 이 중에서 현대1차가 가장 먼저 2017년 4월에 정비구역지정이 되었다. ( 2017년 4월 13일에 "재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정고시" 참고)

이 의미는 현대1차는 이 날이 권리산정기준일이 된다는 것이다.

2024년 1월 30일 개정된 도정법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항 제3호

"정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다."

 가 그 근거 규정이다.

경과규정을 봐도

부칙<제20174호, 2024.1.30> 

제3조(관리처분계획의 수립기준 및 권리산정 기준일에 관한 적용례) 1항: 제76조제1항제3호의 개정규정은 "이 법 시행(24.1.30) 이후 관리처분계획인가(변경인가는 제외한다)를 신청하는 경우부터 적용된다.

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평범하지 않은 투자를 하려면 정말 많은 공부를 해야한다. 리스크 테이킹하는 만큼 수익을 얻는 것 같다.

누가 부동산 투자를 불로소득이라 했던가?