부자되는 책읽기_경기도 부동산의 힘_김학렬(투자 목적별로) #3

분량이 400p가 넘는 책이라, 이번이 세번째 포스팅이다. 

첫번째 포스팅은 먼저 보시고 오면 좋다.

https://inred96.tistory.com/110

이번 포스팅은 그동안 관심지역이 명확히 있지 않은 경우, 투자 목적 별로 어디를 보면 좋을지 전략을 세우는데 참고할 수 있게 정리해보려고 한다. 이에 맞는 지역 후보를 Pooling 해보고 추가 조사/임장을 해가면서 Sorting 해보자.

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1. 실거주 목적 투자 전략

• 핵심 기준
  • 직주근접(서울 접근성, 산업단지 인접)
  • 학군(명문 학교, 교육 인프라)
  • 생활 인프라(상권, 병원, 공원 등)
  • 쾌적한 환경(녹지, 공원, 저밀도 주거지)
• 추천 지역
  • 직주근접형: 판교, 광교, 평택 고덕, 용인 반도체 클러스터 인근 등 첨단산업단지와 가까운 신도시
  • 학군 중심: 분당, 평촌, 광교 등 전통적 명문 학군 지역
  • 생활 인프라 완비: 과천, 성남, 수원, 일산 등 대형 상업시설과 교통망이 잘 갖춰진 1기 신도시
  • 쾌적성 중시: 서판교, 광교, 위례 등 녹지와 자연환경이 풍부한 신도시
• 전략 포인트
  • 실거주 목적은 단기 시세차익보다 장기적 주거 안정성과 생활 만족도를 우선시
  • 교통망 확충(예: GTX, 지하철 연장) 예정지에 선제적 진입 시 장기적 가치 상승 가능

 

2. 투자(수익) 목적별 전략

(1) 단기 투자 (2년 이내)

• 전략
  • 교통망 확충 예정지(광명, 고양 덕양구, 의정부 등)에서 소형 아파트, 재건축 예정 아파트 중심으로 빠른 시세차익 노림
  • 공급이 제한적이거나 개발 호재가 확실한 지역 선점
• 추천 지역
  • 광명, 고양 덕양구, 의정부 등 GTX, 지하철 연장 등 교통 호재가 임박한 지역
  • 재건축 초기 단계의 1기 신도시(분당, 평촌, 일산 등) 내 저평가 구축 아파트 --> 내 생각은 이건 단기로는 어렵다 ㅠ

(2) 중기 투자 (2~5년)

• 전략
  • 신도시 개발지(남양주 왕숙, 평택 고덕, 하남 미사강변 등)에서 중대형 아파트, 신축 분양권 중심 안정적 상승 기대
  • 인프라가 완성되어가는 신도시, 대규모 개발사업이 진행 중인 지역
• 추천 지역
  • 남양주 왕숙, 평택 고덕, 하남 미사강변, 동탄2, 광교 등 2·3기 신도시
  • 신축 대단지, 브랜드 아파트, 분양권 등

 

(3) 장기 투자 (5년 이상)

• 전략
  • 재건축 가능지(성남 분당, 용인 처인구 등)나 산업단지 인근 임대수익형 부동산에 투자
  • 장기적 개발이익과 임대수익을 동시에 노림
• 추천 지역
  • 분당, 용인 처인구, 평택 고덕, 용인 반도체 클러스터 등 재건축·산업단지 인접지
  • 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등) 초기 투자

 

3. 투자 목적별 지역·상품 요약표

투자 목적	전략	추천 지역 예시
실거주	직주근접, 학군, 인프라, 쾌적성	판교, 광교, 분당, 평촌, 과천, 위례
단기 투자	소형/재건축, 교통호재	광명, 고양 덕양구, 의정부, 분당 등
중기 투자	신축/분양권, 신도시 개발지	남양주 왕숙, 평택 고덕, 동탄2, 광교
장기 투자	재건축, 임대수익형, 산업단지 인접	분당, 용인 처인구, 평택 고덕, 3기 신도시

 

4. 기타 전략적 조언 (김학렬 저자의 조언이다. (내 생각은 살짝 다름))

• 재건축·재개발 선점
  • 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 등 노후 단지의 정비사업 추진 현황을 주목
  • 선도지구 지정, 용적률 상향 등 정책 변화에 따른 투자 기회 활용
• 리스크 관리
  • 개발 호재가 확정된 지역, 인프라가 이미 갖춰진 곳 우선
  • 단일 호재 의존 대신, 교통·상업·직주근접 등 다양한 요소 종합 평가
  • 여러 지역 분산 투자로 위험 분산

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개인적으로는 실거주와 임대수익을 목적으로 고려중이다. 

[장기 임대수익형 투자에 적합한 지역 선정 기준]

• 산업단지·첨단기업 배후: 고소득 전문직, 직장인 임대수요가 꾸준한 곳
• 교통망 확충: GTX, 신분당선 등 서울 접근성 개선
• 생활 인프라: 대형 상업시설, 병원, 학교 등 완비
• 신축·대단지 아파트: 공실 위험이 낮고, 임대료 방어력 우수
• 지속적 인구 유입: 신도시, 산업단지, 공공기관 이전 등

1. 수원

• 임대수익형 투자 포인트
  • 수원은 경기도 남부 최대 도시로, 삼성전자 등 대기업과 산업단지, 행정기관이 밀집해 직장인 임대수요가 매우 풍부하다.
  • 지하철 1호선, 분당선, 신분당선, GTX-C(예정) 등 교통망이 뛰어나 서울 및 수도권 접근성이 우수하다.
  • 광교신도시와 연계된 이의동, 영통구 등은 신축 대단지 아파트가 많아 임대수요가 안정적이다.
  • 대학(아주대, 경기대 등) 인근 원룸·오피스텔 임대수요도 꾸준하다.
  • 개발 호재(지하철 연장, 신도시 확장)로 임대수익률이 경기도 평균을 상회하는 구간이 많다. 실제로 수원은 임대수익률이 5% 이상인 곳도 다수다.
• 장점
  • 대기업·공공기관 배후수요, 교통망, 생활 인프라, 신축 대단지 중심의 임대시장 안정성
  • 임대수요가 다양(직장인, 학생, 가족 단위)해 공실 위험이 낮음

2. 용인

• 임대수익형 투자 포인트
  • 용인은 반도체 클러스터(삼성전자, SK하이닉스 등)와 대규모 산업단지, 판교·광교와 인접한 입지로 고소득 전문직 임대수요가 지속적으로 유입된다.
  • 수지구, 기흥구 등은 신분당선, 분당선, 경부고속도로 등 교통망이 잘 갖춰져 서울·수원·판교 접근성이 뛰어나다.
  • 신축 대단지 아파트, 오피스텔, 상가 등 임대수익형 상품이 다양하며, 산업단지 인근은 임대료 상승 여력이 크다.
  • 용인 처인구 등은 재개발·재건축 기대감과 함께 임대수익형 부동산 투자처로 언급된다.
• 장점
  • 첨단산업단지 배후, 교통망, 신축 대단지, 인구 유입 등 임대수요가 구조적으로 강함
  • 장기적으로 산업단지 확장, 교통망 개선에 따라 임대료와 자산가치 동반 상승 기대

3. 광교

• 임대수익형 투자 포인트
  • 광교신도시는 수원·용인 경계에 위치한 2기 신도시로, 경기도청, 법조타운, 컨벤션센터 등 공공기관과 대기업, 연구소가 밀집해 있다.
  • 신분당선(강남 30분대), 광역도로 등 교통망이 우수해 서울·판교·수원 접근성이 뛰어나다.
  • 신축 대단지 아파트, 오피스텔, 상가 등 임대수익형 상품이 많고, 공실률이 낮다.
  • 인구 증가율이 경기도 평균의 5배 이상으로, 임대수요가 지속적으로 확대되고 있다.
  • 법조타운, 경기도청 등 상주 인구가 많아 상가·오피스텔 임대수익률이 높고, 주거용 임대시장도 안정적이다.
• 장점
  • 공공기관·대기업·연구소 등 배후수요, 신축 대단지, 교통망, 생활 인프라 완비
  • 임대수익률이 높고, 공실 위험이 매우 낮음

 

임대수익 목적 경우 결론

• '김학렬 경기도 부동산의 힘'은 장기 임대수익형 투자처로 수원, 용인, 광교를 추천한다.
• 이들 지역은 산업단지, 공공기관, 교통망, 신축 대단지 등 임대수요의 구조적 기반이 탄탄해 공실 위험이 낮고, 임대료 방어력과 자산가치 동반 상승이 기대된다.
• 특히 광교는 경기도청, 법조타운 등 공공기관 배후와 신도시 프리미엄, 수원은 대기업·행정 중심, 용인은 반도체 클러스터 등 산업단지 배후로 임대수익형 장기투자에 최적지로 꼽힌다.

 

[참고1] 위 지역 중에 주요 아파트

(Disclaimer: 추천하는게 절대 아니다. 책에서 주요 아파트라고 한 줄 적힌 아파트들이다. 본인이 본인 사정에 맞춰 더 조사하셔야 한다.)

• 수원 영통구: 벽적골마을 소형아파트들
• 용인시 수지구: 성복역 롯데캐슬골드타운, 죽전 힐스테이트
• 광교신도시: 광교중흥S클래스, 광교 힐스테이트, 광교 에일린의 뜰, 광교 아이파크
• 용인시 기흥구(동백지구): 동백 아이파크 ,동백 대우푸르지오

 

[참고2] 위 지역 중에 주요 아파트

아파트 평형별로 보면,

• 대형 유리한 곳은 고소득층 타깃으로 한 고급 주거지 (판교, 광교, 용인 동백지구)
• 중형 유리한 곳은 학군 좋고 교통망 발달한 곳에서 높은 실거주 수요(분당, 용인수지, 광교)
• 소형은 교통 편리하고 임대수요 높은 역세권 위주로! (수원 영통, 광명뉴타운, 부천중동, 하남 미사강변신도시)

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Closing Comment:

자산을 늘리기 위해 부동산을 무시할 수 없는 나라에서,,, 서울 진입이 어려운 경우 경기도도 상당히 좋은 대안이다. 

옵션이 너무 다양하니, 본인의 라이프주기 상태, 라이프스타일, 투자전략 등을 먼저 Frame을 짜고 그에 맞는 지역을 선정하여 공략해보기 바란다.

과천, 분당 (일부 최근 급등 지역)은 8월에는 규제지역 지정되도 이상하지 않으니 움직이실 분은 미리미리 Go Go...