가벼운 글_목동 부자들은 강남으로 갈아타기 별로 없다? (ft.이상우)

내가 좋아하는 붇 전문가 중에 이상우님이 있다. 인사이트도 그렇지만, 솔직한 촌철살인 멘트가 좋다.

나도 그동안 인간지표(회사 지인들, 상사들 등등)에서 느끼던 것인데 어제 이상우님 유투버에서 토픽이 '방송인 장영란씨가 목동 살다가 갤러리아 포레 (수십억!!) 를 매입했다는 기사에서 시작해서, 목동 부자들인 강남을 보통 꺼리는 것 같다. 강남 제외하면 한남, 성수" 코멘트를 했다. 이상우님도 경험상 그렇단다.

TV를 전혀 안보는 나는 장영란이 누구인지도 몰랐음 ㅋ  '목동맘'으로 불리는 분이란다. 50% 대출이시네. 임차인 없이 실거주하나보다. 와!!!! 실거주할 수 있다는 게 부럽다. ㅎㅎ

15일 부동산 업계에 따르면 장씨는 지난 2월 배우자와 공동명의로 성수동 소재 '갤러리아 포레' 1가구를 94억5000만원에 매수했다. 전용면적은 218㎡다.

부동산 등기부등본상 해당 세대에는 채권최고액 57억680만원의 근저당이 설정됐다. 채권최고액이 통상 대출금의 120% 수준인 점을 고려하면 대출은 48억원 상당으로 추산된다 | 출처 : 아시아경제 | https://www.asiae.co.kr/article/2025061518150595715

 

 

갤러리아포레 _ 서울숲과 한강이 영구조망이란다

 그래서 나도 아파트 인사이트 관련해서는 궁금한 것은 못 참기에 좀 찾아봤다. ㅎㅎ

이상우님도 얘기했지만 대충 답은 알 것 같다. 연예인 등 유명인들이 강남아파트 대신 성수 한남 초고가 주택 사는 것은 워낙 많이 나오는 기사니까. 강남은 그들에게는 그냥 평범한 것이고 너무 대중적인 것인가 보다.

가볍게 읽어주시길. 대체 강남과 한남, 성수, 부자들에게 어떻게 다른 의미인지?

모 부동산중개사이트 매물 소개 사진. 90평 갤러리아포레 거실뷰

 

✅ 1. 강남은 왜 꺼릴까?

1. 너무 교과서적이고 노출이 큼
   • 강남권은 이미 가격 피크 구간이 뚜렷해요.
   • 누구나 강남을 알기 때문에 투자자 간 정보 격차가 적어요.
   • ‘갈아타기’ 수요는 많은데, 실질 수익률은 기대보다 낮을 수 있어요.
2. 학군 중심, 전통적 거주지
   • 강남은 교육 수요와 학군을 중시하는 실거주 중심 수요가 많음.
   • 고소득 전문직 가족, 대기업 임원 등 ‘안정된 실거주층’은 많지만 트렌디하거나 커뮤니티가 새롭게 형성되기 어렵다고 느끼는 사람들도 있음.
3. 규제 강도가 강함
   • 대표 투기과열지구로 재건축, 분양권 전매 제한 등 규제가 강함.
   • 리모델링이나 재건축 이슈는 있지만 이미 프리미엄이 반영된 곳이 많음.

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✅ 2. 한남동과 성수동은 왜 다를까?

1. 브랜딩 가치 & 커뮤니티
   • 한남동은 대사관, 외국인 타운, 고급 빌라촌으로 오래전부터 외국문화와 연계된 ‘문화적 상징성’이 강함.
   • 성수동은 신흥 고급 주거지로 ‘갤러리, 루프탑, 카페거리’ 등 MZ세대 감성에 맞게 핫플레이스로 발전 중.
2. 자유로운 설계·디자인 가능
   • 한남동은 고급 단독주택지구, 고급 빌라 등 개별 설계 가능성 높음.
   • 성수동은 준공업지역 해제 및 재개발 이슈로, 강남보다 상대적으로 다양하고 큰 변화를 기대.
3. 투자 수익성: 갭 메워지는 단계
   • 강남은 가격 레벨이 이미 높아 시세차익보다 안정성.
   • 한남·성수는 상대적으로 ‘해외사람, MZ 부자, 연예인’ 등의 상징적 입주로 프리미엄이 추가로 붙을 수 있음.

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✅ 3. 투자 관점 핵심 비교

구분강남한남성수

주 수요층	실거주+교육	고급 외국인층+문화계	젊은 부유층+연예인
규제 강도	매우 높음	높음 (한남3구역 등 재개발 규제)	중간 (준공업지역 해제 등 변화 기대)
변화 가능성	제한적 (재건축 진행 중)	리빌딩+리모델링	재개발·준공업지 전환
프리미엄 형성	안정적	브랜드성 프리미엄 강함	트렌디 프리미엄 & 미래 기대감
거주 특성	안정·실거주	상징성·개성	신흥 고급화

 

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🌍 한남동

1. 한강 뷰 + 외교 타운
   • 한남더힐, 나인원한남 등 한강 조망 프리미엄이 큰 고급 아파트 단지들이 모여 있음 v.daum.netbiz.chosun.com+6hankyung.com+6v.daum.net+6.
   • 다수의 외국 대사관과 외국인 커뮤니티가 형성되어 글로벌 감성이 강함.
2. 문화·예술 인프라
   • 이태원, 한남동 카페·갤러리 거리, 럭셔리 편집숍 등 문화적 인프라가 집적.
   • 연예인·재계 인사 등 오피니언 리더들이 많이 거주하며 ‘상징적 부촌’이라는 스토리를 강화함.

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🎨 성수동

1. MZ세대 핫플레이스
   • 갤러리아포레, 트리마제, 아크로 서울포레스트 등 ‘숲·역세권·강세권’ 3요소가 합쳐진 주상복합이 형성됨 instagram.com+13bizhankook.com+13v.daum.net+13.
   • 성수동은 커피·디자인의 거리, 스타트업·크리에이터의 중심지로 부상 중.
2. “지드래곤 아파트”
   • 갤러리아포레는 비단 부촌뿐 아니라 ‘지디 아파트’라는 상징을 얻으며 MZ세대에게까지 화제가 되는 스토리를 담고 있음 .

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📊 2015–2025, 대표 단지 매매가 변화 비교

구분	2015년 대장단지 시세	2025년 시세	시세 상승률
강남 대장 아파트	약 9억 원	24.3억 원	+170%
갤러리아포레	–2011년 분양가 기준 대략 20억대 추정	100억 원 실거래	거래가 별로 없어서인지 정확한 계산 어려움
한남더힐	–2009년 분양 당시 고가	2020년~2025년간 84 ~ 110억 원	거래가 별로 없어서인지 정확한 계산 어려움

 

• 강남 대장 아파트 (예: 압구정·잠실 등)는 2015년 약 9억 원대에서 2025년 기준 24.3억 원까지 상승, +170% 증가 marketin.edaily.co.kr+11instagram.com+11instagram.com+11.
• 한남더힐은 84억 ~ 110억 대의 최고가를 꾸준히 유지 중 hankyung.com+5arunews.com+5www5.seoul.co.kr+5.
• 갤러리아포레는 2024~5년 사이 100억 원대 거래가 이뤄졌으며, 특히 2015년 이후 빠른 가치 상승을 보임 biz.chosun.com+3www5.seoul.co.kr+3bizhankook.com+3.

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✅ 시사점

• 강남 주요 재건축 단지도 높은 상승률(+170%)을 기록했지만
• 한남더힐과 갤러리아포레는 절대 단가(80~100억 원대)와 상징성 측면에서 훨씬 높은 ‘프리미엄 가치’를 유지 중입니다.

 

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혼자 코멘트:

나는 로또나 코인, 주식으로 대박 나지 않는 이상 한남, 성수 고급주택 실거주는 옵션으로 고려하지 않는다. 

이 정도 아니더라도 내 나름의 목표를 높게 가지되, 실현 가능하도록 정진 또 정진! 아직 인생 많이 남았다.