부자되는 책읽기_부동산 계약서의 기술_정광주 저(24년 8월 발간)

부제가 "공인중개사 실무경험 노하우"이다. 

저자의 닉네임이 특이하다고 생각했는데 찾아보니 유투버도 하시고 나름 마케팅을 꽤 하는 분이신듯.

​공인중개사들을 대상으로 조언해주는 목적으로 쓴 것 같은데,,,, 거래를 하는 매도자 매수자들에게도 매우 유용한 정보로 보인다.

특히 나의 최근 여러 경험상, 중개사를 통하더라도, 내 자신이 가계약, 계약이라는 매우 중요한 법률행위를 잘 이해하고 있어야 한다. 나에게 유리하면서도 상대방과 협상 가능한 수준의 특약, 그리고 간혹 중개사들에게 유리한, 필수적이지 않은 사항들을 발라내서 나를 지킬 줄 알아야 한다.

그리고 부동산 계약이란게 한창 할때는 중개사/변호사 이상으로 내가 잘 아는 것 같은데, 일생에 자주 하는게 아니다 보니 오랜만에 하면 또 중요한 포인트를 놓치곤 한다. 이를 방지하기 위해서, 가볍게 읽힌 책이지만, 중요한 것들을 기억하고자 기록해보려고 한다.

부동산 계약을 앞두고 있는 분들에게 도움되기를 바란다. 

 

목차

제1장. 계약의 기초와 가계약
01. 계약 자유의 원칙, 완벽한 계약의 기초
02. 가계약은 계약이다
03. 완벽한 가계약서
04. 계약당사자의 자격
05. 신분증 사본 제공, 사기의 공범
06. 서명, 날인, 지장(무인), 인감증명
07. 법인과 대리인
08. 외국인
09. 위변조 방지, 수정, 간인, 계인
10. 확인설명서 먼저? 계약서 먼저?
11. 보증금의 보호

제2장. 확인설명서
01. 확인설명서의 근거자료
02. 건축물 도면의 요청
03. 기본 확인사항
04. 임대차확인사항
05. 토지에 관한 사항
06. 입지조건과 도로와의 관계
07. 관리비에 관한 사항
08. 비선호시설과 거래예정금액 등
09. 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율
10. 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항
11. 시설물, 벽면, 바닥면, 도배, 환경조건
12. 현장 안내자와 중개보수
13. 확인설명서의 완성

제3장. 계약서
01. 부동산의 표시
02. 목적 및 거래대금
03. 존속 기간, 초일산입
04. 용도변경 및 전대
05. 계약의 해지
06. 계약의 종료와 원상회복
07. 계약의 해제, 해약금, 계약금
08. 채무불이행과 손해배상
09. 소유권이전 등 동시이행
10. 제한물건 등의 소멸, 지방세 등
11. 중개와 관련된 내용

제4장. 특약의 정밀 기술
01. 특약을 우선 적용한다
02. 임대차 목적물의 사용 용도
03. 오피스텔 전입 금지조항
04. 단기임대차
05. 렌트프리 특약
06. 중도금 이후 인테리어 착수조항
07. 반려동물
08. 상당한 보상 및 보상의 약정
09. 단전 ㆍ 단수 특약
10. 조세전가 특약
11. 기업에서 사용하는 특약

참고로 아무래도 중개사가 지은 책이니 매수자/매도자 입장이 아닐 수 있음은 미리 감안해야 한다. 그래도 나름대로 판례 등 유권해석을 함께 싣어주어서 도움이 된다.

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▶가계약은 계약이다. (100% 동의한다!!)​

• 가계약은 두 가지 관점에서 바라볼 수 있다.
• 1) 가계약금을 계약금의 일부로 보는 경우, 즉 부동산 거래계약이 성립된 경우로 보고 거래 계약서의 작성교부 등의 절차만 남은 상태. 이 가계약금은 계약금 일부의 성질을 가진다.
• 2) 장래의 본 계약을 체결하기로 합의가 되었지만 거래 계약의 중요 부분의 합의가 이루어지지 않은 상태에서 세부사항을 나중에 합의하는 것, 계약 교섭일까지 우선 협상의 대상의 지위를 부여하는 것이다. 이 때의 가계약금은 계약 교섭을 위한 증거금의 성격을 갖는 것
• 위 2가지 경우의 주요 판례: 1) 대법원 2006.11.24 선고 #2005다39594. / 2) 대법원 2021.9.30 선고 #2021다248312. 창원지방법원 2016.8.16.선고 #2016구단101
• 거래계약의 체결일: 이란 거래당사자가 구체적으로 특정되고, 거래목적물 및 거래대금 등 거래계약의 중요부분에 대하여 거래당사자가 합의한 날을 말함. 이 경우 합의와 더불어 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 경우에는 그 지급일을 거래계약의 체결일로 보되, 합의한 날이 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 날보다 앞서는 것이 서면 등을 통해 인정되는 경우에는 합의한 날을 거래계약의 체결일로 본다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률시행규칙(별지 제1호 서식))

 

가계약시 주의 (이게 매수자보다는 중개사 입장에서 쓰여짐. 중개사가 안 챙긴다면 내가 챙겨야한다!!)

• 완벽한 가계약서 위해 가장 중요한 핵심:
• 1) 가계약서를 작성할때는 반드시, 해약금, 위약금에 대한 범위를 명시해둘 필요가 있다.
• 2) 가계약금은 공인중개사가 수령하는 것이 아닌, 매도인(임대인)이 수령하는 것. 가계약금 입금 전, 계약의 내용을 전화통화 및 문자 메시지로 확인한다. 계약금의 계좌이체를 하였다면, 수령자에게 이를 확인하고, 매도인을 대리하여 영수증을 교부한다. 거래 당사자간의 법률행위(계약)가 성립된 것. 공인중개사의 계약서 작성교부, 확인설명서 교부 등의 사실행위가 남은 것
• 3) 가계약은 계약이다. 공인중개사에게 확인설명 의무가 있는 부분들은 반드시 확인 설명 후, 가계약금을 송금하게 한다. 건축물대장, 등기사항증명서, 거래목적물의 상태 및 현황, 주요 특약 및 거래조건을 명시하여 가계약을 체결한다.
• 4) 본계약의 구체적 일정을 약속한다. 빠른 시일 내에 전체 계약금을 지불하고 계약서를 작성, 교부하여야 한다. 가계약금 송금 후, 일주일 내에 계약 일정을 약속하자. 가계약 체결하고 한달 후에 본계약을 체결한다면, 중간중간 우여곡절이 생길 것이다.
• 5) 가계약금은 소액일수록 편하다. 통상 계약금을 거래대금의 10%라고 할 대, 가계약금은 2-3%의 범위로 설정하는 것이 좋다. 단, 가계약금이 소액일수록 그 담보 기간이 짧아진다. 최대한 빠른 시간에 본계약을 체결해야 한다는 뜻. 그런 의미에서 소액일수록 편하다.

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▶확인설명서 먼저? 계약서 먼저?

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• 본계약 라운드에서... 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인 설명) 제1항~제3항을 보면 --> 확인설명서를 먼저 설명하여 개업공인중개사의 확인설명 의무를 먼저 이행하고, 계약서에 날인하는 것이 맞는 순서이다.
• 업무의 순서와 흐름을 보았을 때도, 중개대상물에 대한 상태, 권리 관계 등에 대한 충분한 설명을 듣고 계약서에 도장을 찍는 것이 맞다.
• 계약을 체결하고 중개대상물의 설명을 듣는 것이 아닌 셈이다. 중개계약서는 거래당사자 간에 매우 중요한 효력을 가지고, 중개대상물 확인설명서는 중개사와 각각의 거래당사자 사이에 중요한 효력을 발생시킨다.

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• 중개계약서는 당사자 간의 의사합치를 중개사가 올바르게, 적법하게 표현해준 것이다. 그 계약의 이행까지는 중개사가 책임질 수없다는 뜻이다. 법에서 정한 책임과 범위를 명확히 인지하게 되면, 업무의 범위설정을 조금 더 쉽게 할 수 있을 것이다.
• 개업공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하면서, 매도의뢰인, 임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인, 임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물 확인설명서에 기재해야 한다. 계약서 특약에 정리하는 것이 아니다.
• 물론, 계약서의 특약에 정리한다고 해서 사실관계가 달라지는 것은 아니다. 하지만, 확인셜명서에 작성해야 할 내용은 확인설명서에 작성하고, 계약서에 명시해야 할 내용은 계약서에 명시하는 습관이 필요하다. 작은 차이가 명품을 만든다.

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▶ 계약의 해제 ,해약금, 계약금

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• 계약의 해제: 매수인이 매도인에게 중도금을 지급하기 전까지, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.
• (이렇게만 써 있으면,) 계약금을 해약금으로 본다는 뜻이다. 해약금에 의한 해제는 손해배상액으로 인정한다. 민법 제565조의 제2항. 계약서에 명시된 약정해제권을 설명하는 말이다. ....해제권은 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸시키는 효과가 있다. 일방의 의사표시로 계약을 해소시키는 권리를 말한다. 민법에서는 이행의 착수라고 명시했고, 우리 계약서에는 중도금의 지급이라고 명시되어 있다. 민법보다 조금 구체적으로 명시가 되었다고 볼 수 있다. 계약서에 따라, 중도금 전이라면 상호해약금에 의한 해제권을 보유하고 있는 것이다.
• 참고: 대법원 2006.2.10 선고, #2004다11599판결
• 매도인의 약정해제권을 무력화하기 위해 중도금을 일정보다 빨리 지급하는 방법으로 사용하기도 한다. (매도인이 구두로 매매대금 증액 요청하고 매수인은 확답하지 않고, 중도금을 이행기 이전에 제공. 이후 매도인의 배액배상에 의한 해제권을 법원은 인정하지 않았다!)
• 참고: 대법원 2002.11.26 선고. #2002다46492 판결

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▶(부록) 헷갈리는 용어 설명 (외우자!)

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• 보상과 배상: '배상'은 위법한 행동으로 인해 누군가에게 손해가 발생한 경우 그 손해를 돈으로 갚는 것. '보상'은 적법한 행동으로 인해 누군가에게 손해가 발생한 경우 그 손해를 돈으로 주는 것을 말함. 즉, '손해배상' '배액배상'이 맞는 말.
• 상소/ 항소, 상고, 항고
• 상소: 하급법원의 판결에 불복하여, 상급법원에 다시 재판을 신청하는 절차. 상소의 종류에는 항소와 상고, 항고가 있고, 항소와 상고는 판결에 대한 불복신청이며, 항고는 결정과 명령에 대한 불복신청임

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