부자되는 책읽기_혼투족을 위한 남다른 부동산투자_옥동자(강대성) 저 (23년 9월 발간)

가볍게 읽히는 책인데 그래도 중요한 포인트가 꽤 있음.

직장인인데 블로그와 강의활동도 왕성하게 하는 듯하다. 부지런하다. 이 열정과 실행력이 부럽다.

청개구리 투자법을 강조함

 

목차 (목차에서 저자의 메세지를 읽을 수 있다. 상상하며 읽어보면 기억에 더 잘 난다)

프롤로그 경쟁하지 않고 이기는 방법

chapter 1 옥동자의 청개구리 투자법

옥동자의 부자론
수익률 함정에 빠지지 말 것
20년 넘은 아파트 사도 되나요?
전세 시장의 역습에 대비하라
매수는 예술, 매도는 기술
수요공급의 법칙대로 투자하라
상반기 1채, 하반기 1채 투자가 좋은 이유
당당한 아웃사이더 투자자가 되자

부록 1 청개구리 투자자가 기억해야 할 부동산 투자 십계명


chapter 2 승리하는 부동산 투자자의 기준

우리에게 필요한 3가지 자유
자산을 불리는 투자와 자산을 지키는 투자
매수 협상의 5가지 기술
절대 잊지 말아야 할 매도의 기준 3가지
우리의 투자는 늘 수익권에 있어야 한다
RR이 아닌데 매수해도 될까요?
급매 판별법
손해를 대하는 자세

부록 2 부동산 투자 자가 진단 테스트: 부동산 잘 맞는 사람 vs 부동산 잘 맞지 않는 사람


chapter 3 새로운 상승장을 위한 준비

투자 슬럼프 극복법
무주택자, 1주택자, 다주택자 포지션별 시장 대응
하락장에서는 얼마나 하락할까?
TIP 하락장에서 조심해야 할 3가지
최적의 진입 타이밍을 위한 5가지 지표
지역별 매매 시세 정리법 및 활용 노하우
양극화를 대하는 우리의 자세, 그리고 기회
상승장 반전의 3가지 신호
상승장에 올라타기 위한 5가지 준비

부록 3 경제활동을 시작하는 사회 초년생을 위한 10가지 조언


chapter 4 오래 가는 부동산 투자자의 습관

부동산 투자로 주변을 도와라
행운에 속지 마라
TIP 행운을 부르는 3가지 방법
경계해야 할 2가지 욕심
모두가 나의 고객
이래도 좋고 저래도 좋고

부록 4 옥동자의 부동산 투자 공부법
TIP 좋은 책 고르는 법

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청개구리 투자법이라는 부제에서 어느 정도 내용을 가늠할 수 있는데... 사실 얼마나 실천하냐가 중요한 것 같다. 저자는 꽤 실천을 해왔고,, 수익을 거둔 듯....중요한 것은 실행이다!!

​내 직간접 경험상으로도 중요한 것, 기억하고 싶은 것, 알면서도 잊는 것 위주로 정리해보겠다.

 

 

 

▶ RR이 아닌데 매수해도 될까요?

• 물론 동과 층이 모두 좋다면 베스트지만, 둘 중 하나만 선택해야 한다면, 층은 포기하고 동을 선택하는 것 추천. 층보다는 동이 중요하다. 특히 대단지 투자에서는 더 그렇다. (예시로 올림픽선수촌 아파트. 지하철 역에서 가까운 동의 저층 vs. 역에서 엄청 먼 고층 --> 역 가까운 저층 선택하라고!)
• 투자관점에서도, 임차인 구하는 관점에서도. 분양가는 저층이 고층보다 저렴하지만, 향후 시세는 비슷하게 형성될 가능성이 크다.
• 또 요즘은 단지 내 조경이 잘 되어 있어서 조경 조망이 가능한 중저층을 선호하는 분이 의외로 많다. 애매한 고층의 거실에서 바라보는 조망은 사실 앞동일 경우가 많다. 그럴바에는 중저층 단지정원 조망 더 좋아하는 사람들이 분명 있다고.

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▶저층... 2층은 어떤가요?

• 저층은 매도하기 어렵다고들 하지만, 저자 경험상 2층 이상이면 매도에 큰 어려움은 없었다고. 저층인 것을 핑계로 싸게 매수하고 매도할 때는 초역세권, 정원 조망의 장점을 내세웠기 때문. 그동안 투자해서 수익낸 물건 중에서도 저층이 많았다고. --> 핵심은 저층이라고 무조건 다 수익이 난다 좋다가 아니라, 싸게 사는게 핵심인 것 같음
• 다만 1층 투자는 별로 권하고 싶지 않음. 1층은 팔기 어렵다. 초호황기가 아니라면 1층은 잘 팔리지 않는다. 지금처럼 비수기에는 더욱더 어려움. 엄청나게 싸지 않는 한..수요자들은 1층에 매력을 느끼지 못함. ㅠㅠㅠ
• RR은 늘 비싸다. 하지만 하락장에서는 아무리 RR이어도 힘들어서 격차가 줄어드므로, 하락장에서는 RR을 노려라!

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▶ 방향과 일조에 대하여

• 저자는 개인적으로 남동향, 남서향, 남향, 동향 중에 선택.
• 북향, 서향, 북서향, 북동향 물건에는 투자하지 않는다. 수요층이 제한적이다. 1층 물건처럼 매도가 어려울 수 있다!
• 일조는... 앞 동과 아주 근접하여 일조 자체가 불가능한 층호가 아니라면 저층이어도 크게 걱정할 필요 없음.

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▶▶하락장에서는 얼마나 하락할까?

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상승장에 끝이 있듯이 하락장도 언젠가 끝난다.

​잠실엘스(84) 그래프를 예로, 2005년부터 2023년 3월까지 그래프에서

• 1차 하락 (2007.3월 최고가 10.75억 이후, 2013.2월 최저가 8.45억 --> 하락률 21%
• 2차 하락 (2022.1월 최고가 25.5억 이후, 2023.3월 최저가 20.5억) --> 하락률 19.6%

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상승하면 하락하기 마련이다.

• 가격이 비싼 곳이 더 많이 떨어졌다.
• 아무리 하락해도 상승이 시작된 가격 아래로는 하락하지 않았다.
• 서울을 비롯한 수도권 핵심지의 가격 반등폭이 지방보다 컸다. 지역별, 단지별 격차가 현격하게 벌어진 것은 다름아닌 입지의 차이 때문.

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이 과거 데이터를 가지고 앞으로 어떤 투자전략을 세울까??​

1. KB부동산 매매가 - 일반평균가를 기준으로는 20% 하락, 실거래가를 기준으로는 30% 하락을 바닥시세를 잡는 기준으로 사용하는 것
2. 하락장을 활용해서 반드시 서울을 비롯한 수도권 핵심지로 갈아타거나 추가 주택을 매수해야 한다는 것.

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--> 근데 이 책을 읽고 과연 최근 장에서는 뭐라고 할지 궁금해서 저자 블로그를 보니,,,24년부터 25년 상반기에 무조건 매수하라고,, (이렇게 오른 장에서도) 무조건 매수하라고 강조한다. (책은 상당히 조심스럽게 쓰여있는데 블로그는 메세지가 강함 ㅎㅎ)

--> 이것도 지금 뒤돌아 보니 맞는 말이었네~

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▶▶청개구리 투자자가 기억해야 할 부동산 투자 십계명

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• 영끌하지 말것: 영끌자체가 문제라기 보다, 어떤 시기, 어떤 물건에 영끌해서 투자했느냐가 문제. 오를대로 오른 물건에 조달가능한 현금과 대출 모두 남김없이 다 쏟아부었다면 그 투자는 문제있는 영끌 투자
• 1년에 1~2채 투자면 충분하다. 특히 회사에 다니는 근로소득자라면. 일과 서로 양립할 수 있다.
• 상승장에서는 바닥 가격 2배, 하락장에서는 최고가 대비 30%가 기준:
• 흔히들 매수는 기술, 매도는 예술이라고 하는데 저자는 반대로 생각함. 늘 매수를 예술적으로 하려고 노력함. 좋은 가격으로 매수하면 매도는 상대적으로 쉽다. 싸게 샀으니 조금 싸게 내놓으면 목표수익률을 달성하면서도 슁운 매도가 된다. 따라서 싸게 사지 못할 거면 차라리 투자하지 않는 편이 더 낫다. 무조건 싸게 사야 마음 편한 투자를 할 수 있다.
• 상승장에서는 바닥가격 2배 정도를 최대치로 둔다. 바닥가격에서 이미 200% 상승했거나 2배에 가까워졌다면 매수를 포기한다. 설사 더 오르더라도 그건 내 몫이 아니라고 생각. 하락장에서는 최고가 대비 30% 이상 하락하면 매수를 검토. 30% 이상 하락하지 않으면 투자하지 않음.
• 매도의 2가지 기준: 1) 투자금 대비 100% 이상 수익 났을때, 2) 더 좋은 투자처 발견시. 저자는 이렇게 되면 좌고우면하지 않고 과감히 매도한다고 함. --> 과연?? 이건 나는 좀 다른 생각.
• (갭)투자금 줄이는 욕심을 버리고 매수가 낮추는데 더 욕심내라. 투자금보다 더 중요한 것은 매수가이다. 설사 투자금이 좀 더 들어가더라도 싸게 매수하는 것이 더 안전하고, 결국 수익을 보장해주는 투자가 되기 때문.
• 하락장에서 고생하는 갭투자들 상당수는 갭투자금 욕심낸 사람들 대부분. 전세금을 내 돈이라고 생각하면 안됨. 결국 돌려줘야 하는 남의 돈이라는 점을 절대 잊어서는 안된다. 적당히 활용하지 않고 온전히 전세금에만 의지하는 갭투자는 조심해야 한다!!

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▶구축 투자 시에는 경쟁력을 생각하라!!

• 구축 아파트 투자 시에는 해당 아파트가 가진 경쟁력 요소가 무엇인지 꼭 생각해라.
• 아무런 경쟁력 요소가 없는 구축 아파트는 연식을 더해가면 더해갈수록 노후화로 인한 시장의 외면을 받게 됨. 가치 없는 아파트로 전락가능 ㅠ
• 반대로 오래되었어도 보유한 경쟁력 요소가 확실하면 언제나 시장과 사람들의 선택을 받을 수 있음. 그 경쟁력 요소는 예를 들면, 높은 대지지분, 재건축/리모델링 사업 가능성, 초역세권, 우수한 학군 등. 이런 구축이라면 투자해도 좋다!

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▶입지보다는 가격이다!

• 아무리 입지 좋은 강남이어도 바닥 가격 대비 2배 이상 상승했으면 투자에 조심해야 한다. 좋은게 더 좋아지는 양극화 시대라고 해도, 많이 오른 것에는 신중하게 접근해야 함. 오를때 많이 오른 것은 반대로 떨어질때도 많이 떨어지기 때문.
• 부동산 투자의 원리는 사야할 때 사고, 사지 말아야할 때 사지말고, 팔아야할 때 팔고, 팔지 말아야할때 팔지 않는 것.

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▶▶ 매수협상의 5가지 기술

1. 시장 분위기를 파악하고 협상에 임하라. 기본적으로 매수자 우위시장에서 사라.
2. 내가 줄 수 있는 것이 있어야 한다.
3. 부동산 중개소장님을 내 편으로 만들어라. (신뢰, 중개수수료)
4. 깎아주지 않더라도 마음의 상처를 받지 않는 것.
5. 가격에 매몰되지 않는 것 (중요한 것은 거래 성사)

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​▶▶ 최적의 진입 타이밍을 위한 지표

1. 매매가격지수와 거래 현황 (한국부동산원 부동산통계정보시스템> 복수통계): 매매 시세가 바닥을 다지는 가운데 거래량이 터지면 상승흐름의 신호
2. 미분양: 미분양 급감할때가 좋은 타이밍
3. 매도자 수와 매수자 수 (KB 부동산 통계): 매수자 수가 바닥인 상태에서 매도자 수가 지속적으로 하락하고 있는 시작점
4. 매매가격전망지수(KB부동산 통계): 상승한느 구간이 최적 진입 타이밍. 하락 전망이 최저치를 찍고 반등할때

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☞☞매매가격전망지수 살펴보기

KB통계 > 월간통계 > 엑셀파일 클릭 > 25. KB부동산 매매가격 전망지수

KB통계에서 제시하는 그래프를 봐도 되는데 여기 저자는 더 직관적으로 파악하기 위해 엑셀 다운 받아서 그래프를 그려보는 것 추천.

지수에서 100을 차감하고 차트를 그려봐라.​

• 매매가격전망지수 데이터의 핵심은 하락 전망이 최저치를 찍고 점차 상승하는 구간이 최적의 진입 타이밍이라는 것이다.

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▶▶양극화 부동산 시장 대처법 (이건 전문가들 거의 이구동성이라 새로운 건 없음)

1. 서울 투자
2. 4세대 신축 아파트 투자
3. 좋은 입지 (서울의 입지 좋은 신축 아파트 매수)

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▶▶ 상승장에 올라타기 위한 5가지 준비

1. 현금 확보(영끌 x 일정수준 현금 필요 및 대출 포함 자금 동원력)
2. 포트폴리오 정비 (물건 가지치기, 옥동자님 6개월에 한번 정비함)
3. 후보 지역과 물건 탐색( 공급 물량 적고 낙폭 회복하며 시세 상승 견인 지역)

* 광역시: 서울, 부산, 울산, 세종 등/ 비광역시 : 진주, 전주, 창원, 제주 등

   4. 대내외 거시 변수 모니터링 (정책, 금리, 입주물량, 입지)

   5. 근로소득 안정적 유지 

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좀 다른 얘기로 마무리...

97 공급대책을 긴장하며 기다린 이들이건, 기대한 이들이건 별거 없다는 게 밝혀졌다. 아니 정확히 얘기하면 공급 대책이 아니라 "대출규제"의 또다른 버전이었다고 생각한다.

그리고 무슨 1984도 아니고 얼마 이상 신고가로 주택을 사면 전수조사한단다. (국세청장이 TV에 나와 강조했다. 30억 이상 전수조사한다고. 이게 뭥미???)  자료에는 20억 이상으로 나오지만, 모 세무사의 말이나, 주변 지인의 말 들어보면, 어느 이상 금액대 이런 것 같지도 않단다.

물론 단순히 금액 기준보다 세무당국이 딱 좋아하는 가족간 차용이나, 명의신탁이나, 법인자금/사업자대출 유용 이런 의심이 가는 정황이 있었겠지 싶지만, 경기도 3억대 아파트도 세무조사를 당했다는 카더라가 있다. 

Implication이라고 해야하나, 머릿속에 남는 것은 현금 있는 놈만 사라. 돈 없으면 공공임대 살아라. 이게 메세지인 것 같다.

부디 현혹되지 않기를 바라며,,,, 부동산 책 주변에 정말 많다. 서점에 한 가득이다. 수시로 읽고 판단력을 함께 높여가길 바란다.