25.6.27 가계부채 관리 강화 방안 발표_ 해석과 시장의 혼선

정부가 내놓는 규제가 오히려 시장을 더 왜곡시킨다고 많이들 말해왔는데, 너무 불장이라 '규제 아무것도 하지 말고 냅둬라. 시장 수급으로 자연스럽게 조정이 될거다'라던 전문가들도 요즘은 은근 정부가 뭔가 해야하지 않나하고 목소리를 높였다. 

세금으로 집값 잡지 않겠다고 이재명이 몇 번 얘기했으니, 내년 지방선거까지는 최소한 말을 바꾸지 않을 것이다라는 전제하에, 결국 처음 규제는 대출일 거라고 전망했다. 나도 그렇고 전문가들도 그렇고. 

그래서 오늘 나왔는데, 쎄다. 복잡한 거 없이 일괄 그냥 '구입자금 목적 6억원까지 제한'

부동산 단톡방에 종일 행간에 해석을 서로 질의응답하는 톡으로 난리가 났다.

대출전문가 방에 특히 ㅎㅎ 대출 상담사들도 얼마나 알겠나 지금. 오늘은 '방침'만 나온 것인데. 이제 구체적인 기준을 잡아가면서 또 틈새를 찾아내는 똘똘이들이 있겠지. 

여러 단톡방에 돌았던 초간단 요약을 먼저 보자.

[ 6/27 가계부채 관리방안 요약정리 ]
- 금융권 대출 축소
- 정책 대출 축소 

[ 적용 제외되는 분들 ]
- 6/28일 시행 이전에 주택매매, 전세계약 체결한 차주
- 대출 신청접수가 완료된 차주

● 규제 공통사항 ( 6/28일부터 시행 ) 
- 수도권 주담대 대출 만기 30년 제한
- 수도권 전세대출 소유권 이전 전세대출 금지
- 전세대출 보증비율 축소 ( 90% ▶ 80% )

● 구입자금
- 구입자금 목적 6억원까지 제한
- 구입자금 대출 진행시에 6개월 내에 전입의무 부과
- 생애최초대출 LTV 감소 ( 80% ▶ 70%)
- 1주택자 6개월 내 처분 조건시 무주택과 동일하게 LTV 적용

● 생활안정자금 대출
- 1주택자 추가자금대출 1억원 제한
- 다주택자 자기담보건 대출 진행 불가 ( 지방 제외 )

※ 1주택자 전세퇴거, 대환대출은 가능한 것으로 보이나 확인필요
※ 2주택자 대환대출은 가능할 수 있을듯 하나 확인필요

● 신용대출 
- 차주 연소득 이내 제한

 

내 해석 Implications

• 서울만이 아니라 수도권(경기, 인천 모두)까지 다 싸그리 규제. 수도권 내 여기저기 풍선효과 선제적 완전 차단
• 다주택자는 구입도 하지마, 집담보로 돈 필요해도 대출 절대 불가
• 서울 중급지 주담대 수요자들 (6억 이상 필요), 주거사다리 차버림 (ㅠㅠ)
• 최근 불장을 만든 상급지, 핵심지 실거주수요자들은 그들 집 팔고 있는 현금이 Main 자금이라 타격 제한적
• 다만 단기적으로 심리적 위축 큼, 단기 조정 불가피
• 구조적 공급 부족 기반, 중기적으로 다시 상승할 것 --> 여기서 수도권 내 공급 부족 수준에 따라 상승 여부가 달라질 것  

 

 

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내가 전문가도 아니고, 배워가는 1인이라, 물론 틀릴 수 있다. 

당분간 은행권도 금융위 눈치도 봐야하고 상반기에 대출 매출 충분히 쌓았을테니 이래저래 더 대출은 쉽지 않겠다. 

보도자료 본문은 여러 뉴스에서 얘기하고 있으니 나는 Q&A 위주로 발췌해 보겠다.

 

성동, 마포가 이미 주간 상승률 1%를 육박하는데 바로 조정대상지역 지정하지 않고 있는 것은 좀 아쉽다. 기준에 예외를 두면 안되지.

 

토지거래허가구역 접수 중인 사람도 멘붕일텐데, 대출상담사 방 단톡방에 관련 내용이 있어 공유한다. 금일 보도자료 나온 후 KB국민은행 안내사항이라고 한다.

 

내 총평

• 은근 디테일
• 단기 조정_대세 상승 방향성 전환은 아니고 Delay 효과
• 현금부자만 노났네