[책읽기] 김학렬의 부동산투자 절대원칙_빠쑝 (22년 4월 출간)

집에 소장하고 있는 책인데 이제서야 읽음. 사실 빠쑝은 시장 전문가이긴 하나 투자전문가는 아니라고 생각했던 이유가 큰데 요즘 보면 의견이 참고할 만하다.

 

 

구조적으로 싹 다 정리하기 보다,,,

내가 당장 후보지 Grouping, Sorting하고 Target 설정하는 기준 cross-check 위해 내가 참고할 주요 내용만 발췌해본다.

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● 목차 보면서 pick  (핵심 메세지!)

• ​아파트 상품력 관점: 2009년 이후로 보자. 지상 조경 공간이 나오기 시작한 시점. 지상주차장이 없어지기 시작한 시점. (선두주자: 래미안퍼스티지, 반포자이)
• 타이밍 관점: 지금이 팔아야할 때인지, 사야 할 때인지 (보유주택수에 따라 다름)
• 입지 또 입지: 교통(일자리와 연결되는가) /교육(학교와 학원의 중요성) / 상권(주거 편의성이 있거나 확장)/ 자연(수 공간과 녹지 공간 확보)
• 가격말고 가치를 보라. (프리미엄 발생 조건)
• 멀리 보라. (나이 불문. 당자 안정적으로 거주할 곳 확보하라)
  

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● 본문 보면서...pick​

• '매일 분석' 대신 '흔들리지 않는 기준' 찾기
• 팔 수 없으면 사지 마라. (매수단계부터 매도 전략 필요)
• 교통: 연도별 개통 예정 노선 리스트
  (미래철도 DB에서 발췌한 것 같은데 노트북으로 해당 사이트가 방화벽 이슈로 forbiden으로 나옴. 모바일로도 안된다 ㅠ)

• 학군: 진학률 높은 학교와 대형학원가가 있는가?

• 초등학교, 고등학교보다 중학교가 중요! 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정받을 수 있는 지역이 프리미엄 교육환경 (강남구, 서초구, 양천구)
• 학원가를 경험하고 서울대 입학한 선배들이 선정한 학원가 순위: 1위 대치동 > 2위 목동 > 3위 중계동 > 4위 노량진 > 5위 송파구 > 6위 분당 > 7위 일산 후곡마을 > 8위 일산 백마마을 > 9위 평촌 > 10위 분당 정자동
• 학원가 요소를 배제하고 '서울대 진학률이 높은 학교가 많은 지역'을 선정하면 서울 강동구 ,광진구
• 같은 조건이라면 남녀공학 < 남학교: 남녀공학에서 여학생이 더 잘 하는 경향이 있어서 남아를 둔 학부모는 기왕이면 남학교 배정 지역 선호. 같은 단지라도 큰 단지라면 배정 학교가 나뉠 수 이써서 그 동의 가격이 남녀공학 배정 동보다 5% 이상 가격이 높다고 함.
• 상권: 주거에 유리한 상권, 주변과 시너지 효과를 내는 상권을 찾아라!
• 21년 매출기준 대한민국 100대 상권: 1위 서울 압구정역, 2위 강남역 북부, 3위 강남역 남부, 4위 신사-논현역, 5위 천호역, 6위 부산 서면역, 7위 서울 학동역, 8위 서울 학동사거리 상권, 9위 서울 종각역 인근, 10위 대구 반월당사거리, 11위 서울 선릉역 이하....13위 성남 서현역, 14위 성남 야탑역...18위 삼성역... 22위 성수역..24위 서울 한티역..26위 잠실역, 27위 교대역-남부터미널역 인근... 이하는 주요 관심 지역만 보면..
• 29위 안양 범계역 인근, 30위 신촌역, 41위 안산 중앙역, 42위 구리역, 57위 성남 수내역, 58위 반포고속터미널 주변, 61위 서울 사당역.....65위 연신내역...70위 강남구청 주변...74위 내방역 주변,...78위 부천역 주변...79위 신림역 주변 상권 등
• 상권이 확장되는 대표적인 지역이 마포구 홍대 상권과 용산구 이태원 상권
• 자연, 수 공간과 녹지 공간 확보! 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공환경이 있는지 봐라
• 풍수입지로는 단연 용산구가 최고. 이외는 자연산으로는 별로 없는데 그나마 강남구(한강과 청계천, 중랑천 영향), 광진구(아차산, 한강 영향)
• 기본적인 조건(교통, 교육, 상권)이 갖춰진 입지에 천연환경이 있다면 환경 프리미엄 매우 높은 지역: 1위는 한강 주변 대부분 입지
• 인공적으로 정비한 곳이지만 천연환경처럼 평가받는 입지: 일산 호수고원, 분당신도시의 율동공원과 중앙고원, 송파구의 올림픽고원, 마포구의 노을공원과 하늘공원 등

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투자 Vs 투기

22년 4월 하락장에서 발간된 책임을 참고하고, 하락장에서 뭘 할지에 대한 답변: 적정시세를 판단하는 연습/공부를 해라. 방법은...

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1. 랜드마크 아파트를 찾는다.
2. 랜드마크 아파트와 관심 있는 기존 아파트의 가격을 비교한다.
3. 가격 격차가 많이 날 겨우 상승할 가능성이 크다.
4. 만일 관심 아파트가 랜드마크 아파트라면, 가격이 더 올라갈 수 있는 조건인지, 즉 해당 아파트에 대한 실수요층이 꾸준히 존재하는지 확인하고 수요가 확대될 조건인지 따져봐야 한다.

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• 투자 적격 시세: 핵심은 매수한 가격보다 비싸게 매도할 수 있는가이다.
• 급매물 말고 좋은 매물 찾기!: 주의 급매물이라고 기존보다 낮은 매물 나온다고 가격만 보고 사면 절대 절대 안된다. 묻지마 투자, 투기이다. 왜냐면 하락장일 수도 있고 (더 떨어진다), 상품가치가 떨어지거나 주변 신축 입주 증으로 경쟁력이 떨어질 예정인 아파트일 수 있기 때문에 거래가 안되니 급매물로 나오는 것.
• 급매물 판단은 중개소 사장이 아는게 아니다. 본인 스스로 하는 것이다.
• 시세보다 비싼 물건이 오히려 앞으로 더 큰 수익이 생길 확률이 높다. 부동산 공부를 하는 것은 결국 적정 시세를 판단하기 위해서이다.
• 입지 공부는 어떤 입지가 좋은지 찾는 것이 아니다.그 입지의 그 상품 저도라면 어느 정도 가격이 적정한지를 책정하는 것이다!! 지역 내 최고가 아파트의 시세를 기준으로 보는 방법도 있고, 수요와 공급을 측정하는 방법도 있다. 지역별 기준 시세를 찾는 구체적인 방법은 빠쑝 블로그 참고)
• 매수와 매도 타이밍의 기준을 잡는 것이 중요하다. '조금 싼 듯한 가격'과 '좀 비싸다는 인식이 생길 즈음'을 판단하는 기준 말이다. 두 가지로 정리하면 1) 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와 가격 차이라 판단한다. 2) 랜드마크 아파트라면 추가 상승 여력의 조건이 갖추어져 있는지 판단한다.
• 하락장인지 판단은 어떻게? 매물 증감과 실거래가를 같이 봐야 한다. 신규 없이 매물 증가하면 실거주 수요가 빠지는 지역들이다. 매물 호가가 하락하는 것이 아니라 실거래가가 빠졌는지 확인해라. (다만, 거래량이 많지 않은 지역에서 매도호가와 매수호가의 갭이 큰 경우는 볼 필요도 없음.) 거래량이 많지 않은 단지 실거래가 분석시 주의: 로열동 로열층인지, 비선호 동 비선호 층인지 따져봐야 한다.
• 22년 초 현재, 서울이 하락시장이 아니라고 판단함. 왜냐하면 지금 시세가 가장 많이 오르는 시장은 인천과 경기도이다. 이 두 시장의 시세 상승 하락의 키는 서울이 가지고 있다. 서울 실수요 시장의 수급 붕괴 이후 경기도와 인천에서 실거주 마련하는 사례가 계속 증가하기 때문.
• 결국 서울 전세 시장이 수도권 집값 전망의 핵심이다. 서울 전세 시장이 안정되어야 경기도와 인천 부동산 시장도 안정될 것이다.

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● 빠쑝 책 부록의 재건축/재개발 리스트 중에서 내가 접근해볼 만한 곳을 발췌해본다. (내맘대로 Pick!)

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기준은 핵심지, 상급지 or 유사 (노량진 기준) 기왕이면 기본 1000세대 이상될 대단지 (소단지라도 입지 가치 더 있는 곳 포함) & 사업시행인가/시공사선정 단계는 된 구역들.

괄호는 22년 초 당시 단계, 세대수, 시공사 정보 등이고,

각각 현재 현황과 이슈, 시세, 사업성 등은 직접 조사해야 한다.

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▶재건축

1. 성동구 옥수동 한남하이츠 (사업시행인가, 현재 535세대, GS건설)

2. 잠실동 우성1,2,3차 (조합설립인가, 현재 1,842세대, 미정)

3. 과천 주공4단지 (사업시행인가, 현재 1,110세대, GS건설)

4. 과천 주공5단지 (조합설립인가, 현재 800세대, 대우건설)

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▶재개발

1. 송파구 마천3구역 (조합설립인가, 약 2,367세대 예정, 거여마천재정비촉진지구)
2. 송파구 마천4구역 (시공사선정, 1,135세대 예정, 거여마천뉴타운 X)
3. 영등포구 신길제2구역(190일대) (조합설립인가, 1,772세대 예정, 뉴타운X)
4. 은평구 불광5구역 (사업시행인가, 2,393세대 예정, 미정)
5. 은평구 증산5구역 (사업시행인가, 1,704세대 예정, 롯데)
6. 광명뉴타운 철산동 광명12R구역 (사업시행인가, 2,097세대 예정, GS건설)

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아래는 추가로.. Additional 투자로 접근

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1. 경기도 구리시 수택E구역 (이주철거, 3,050세대 예정, 대형건설사 컨소시움/ 인창수택재정비촉진지구)
2. 남양주시 덕소3구역 (조합설립인가, 2,908세대 예정, 대우/GS건설, 덕소재정비촉진지구)
3. 부천시 소사동 소사3구역 (사업시행인가, 1,649세대 예정, DL이앤씨/롯데건설)
4. 인천광역시 부평구 갈산동 갈산1구역 (사업시행인가, 1,137세대 예정, 포스코/현대산업개발)
5. 인천광역시 부평구 부개5구역 (조합설립인가, 2,200세대 예정, 대형건설사 컨소시움)
6. 인천광역시 부평구 산곡5구역 (사업시행인가, 1,498세대 예정, 포스코/GS)
7. 인천광역시 부평구 산곡구역 (사업시행인가, 2,364세대 예정, 효성/진흥)
8. 인천광역시 부평구 십정동 십정4구역 (사업시행인가, 962세대 예정, 대우건설로 변경)
9. 인천광역시 부평구 십정동 십정5구역 (사업시행인가, 2,217세대 예정, 대형건설사 컨소시움)
10. 대전광역시 서구 도마동 도마변동12구역 (시공사선정, 1,688세대 예정, DL이앤씨/GS, 도마변동재정비촉진지구)
11. 대전광역시 동구 성남동3구역 (시공사선정, 2,392세대 예정, 대형건설사 컨소시움)
12. 대전광역시 중구 선화동 선화2구역 (사업시행인가, 1,596세대 예정, 효성/진흥기업)
13. 대전광역시 중구 은행동 은행1구역 (사업시행인가, 2,323세대 예정, 롯데)