신축아파트_입주 전 사전점검_ 주요 하자 유형 및 체크포인트

신축아파트 입주 전 사전점검을 했다. 하자보수 요청을 180건을 했는데... 내일 제대로 보수가 되었는지 확인하러 간다. 어떤 것을 체크할지 점검해보자.

나도 처음에 뭘 어디부터 봐야하나 했는데, 일단 하자보수 제대로 안 될 경우 가장 임팩트가 큰 것 먼저 보면 되겠다.

전용공간인 세대내에서라면, 구조/ 창호/ 단열 /욕실 바닥 (누수) 등!

 

땅집고 이미지 발췌

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1. 신축 아파트 주요 하자 유형 및 체크포인트

1) 구조/마감 부문

• 내력구조부(주요 구조체)
  • 벽, 바닥, 천장, 기둥, 보 등 구조체의 균열, 침하, 변형, 누수
• 마감재
  • 마루, 타일, 벽지, 천장재의 들뜸, 울림, 변색, 오염, 곰팡이

2) 설비 부문

• 전기/통신
  • 콘센트, 스위치, 조명, 통신설비(인터넷, TV 등) 작동 불량
• 급배수/위생
  • 욕실, 주방, 베란다 등 급·배수 불량, 누수, 악취, 수전·샤워기·변기 등 위생설비 작동 불량
• 난방/환기/가스
  • 난방(온수, 바닥), 환기, 가스 설비 작동 불량, 소음, 누수
• 창호/단열
  • 창문, 현관문, 방문의 개폐·잠금 불량, 단열 불량, 결로, 곰팡이
• 방수
  • 욕실, 베란다, 창호, 옥상 등 방수 불량, 누수

3) 기타 부문

• 조경/외부공사
  • 조경수 고사, 외부 시설물 하자(공용부)
• 실내외 소음/악취
  • 배관 소음, 환기팬 소음, 악취 등

 

2. 입주자 점검 체크리스트

1. 창문, 현관문, 방문의 개폐 및 잠금 기능 정상 작동 여부
2. 바닥 마루, 타일의 들뜸·울림·변형 여부(특히 난방 가동 후 확인)
3. 욕실, 주방, 베란다 등에서의 누수, 배수 불량, 악취 발생 여부
4. 벽체, 천장, 바닥의 균열 및 결로·곰팡이 발생 여부
5. 전기 콘센트, 스위치, 조명, 통신설비, 난방·환기·가스 등 설비 정상 작동 여부
6. 싱크대, 붙박이장, 욕실 수전, 샤워기, 변기 등 위생설비의 누수 및 작동 이상 여부
7. 단열재 시공 불량으로 인한 벽면·창호 주변 결로 및 곰팡이
8. 실내외 소음(배관 소음, 환기팬 소음 등) 및 악취 발생 여부

 

3. 하자보수책임 기간 및 법적 근거 (2025년 기준)

하자유형	책임기간	법적 근거 및 출처
내력구조부(기초, 기둥, 보, 내력벽, 지붕틀 등)	10년	「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항 [국가법령정보센터]
방수, 외벽, 창호, 지붕, 배수관 등 주요 시설	5년	「공동주택관리법 시행령」 별표4 [국가법령정보센터]
급·배수, 위생, 난방, 환기, 전기, 가스, 조경 등 설비	3년	「공동주택관리법 시행령」 별표4 [국가법령정보센터]
마감공사(도배, 타일, 마루, 붙박이장, 도장 등)	2년	「공동주택관리법 시행령」 별표4 [국가법령정보센터]

 

• 담보책임기간 기산일
  • 전유부분(세대 내부): 입주자에게 인도한 날부터
  • 공용부분: 아파트 사용검사일부터
• 하자보수 청구
  • 반드시 하자담보책임기간 내에 청구해야 하며, 기간이 경과하면 청구권이 소멸

 

4. 참고 및 추가사항

• 하자보수 요청 후 건설사가 응답하지 않거나 미이행 시, 지방자치단체 또는 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 조정 신청 가능
• 하자보수책임기간이 경과하더라도, 건설사가 하자를 고의로 은폐한 경우 등에는 예외적으로 책임이 인정될 수 있음
• 2025년 법령 개정으로 방수 하자(4년→5년), 친환경 설비(2년→3년) 등 일부 항목의 책임 기간이 연장됨

임차인이 별도로 있다면 위 체크리스트를 전달하여 입주 직후 꼼꼼히 점검하게 하고, 하자 발견 시 즉시 사진·동영상 등 증거자료를 남긴 뒤, 관리사무소 또는 건설사에 서면(이메일, 문자 등)으로 신고하는 것이 중요하다.

출처 및 법령 링크

• [공동주택관리법 시행령 제36조, 별표4 (국가법령정보센터)]
• [찾기쉬운 생활법령정보 - 아파트 하자담보책임기간]

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나는 생활에서 법률이슈가 있을 것 같으면 항상 법률과 판례를 찾아본다. 물론 내가 임의로 판단하면 안되는데 (변호사도 아니니까) 변호사 상담할때 미리 공부한 만큼 도움이 된다. 

기준 법률과 대법원 판례 위주로 간단히 살펴보자.

2025년 기준 신축 아파트 등 하자보수담보책임 관련 법적 분쟁에서 가장 중요한 최신 대법원 판례의 핵심은 다음과 같다.

1. 하자담보책임기간의 법적 성격(하자발생기간 vs. 제척기간)

• 대법원은 최근 판례에서 하자담보책임기간을 “하자발생기간”으로 해석하고 있다.
• 즉, 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하기만 하면, 그 하자에 대한 권리행사는 소멸시효 내라면 하자담보책임기간이 지난 후에도 가능하다고 본다.
• 대표적 판결:
• “하자담보책임기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 수급인이 발주자에 대한 하자담보책임을 진다는 하자발생기간을 뜻한다. 따라서 위 기간 내에 하자가 발생하지 않으면 수급인의 하자담보책임이 성립할 여지가 없고, 위 기간 내에 하자가 발생하면 하자가 발생한 때부터 소멸시효기간이 지날 때까지 수급인은 하자담보책임을 부담한다.”
  (대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다264508 판결, 2021. 8. 12. 선고 2015다212541 판결)

 

2. 실무적 쟁점

• 과거에는 하자담보책임기간을 “제척기간”으로 해석해, 기간 내에 하자가 발생하고 권리행사까지 모두 해야 한다고 보았다.
• 그러나 최신 판례에 따르면, 기간 내에 하자가 발생했다는 점만 입증하면, 하자담보책임기간이 지나도 소멸시효 내라면 보수청구가 가능하다.
• 하자발생의 입증책임은 하자보수를 요구하는 쪽(입주자 등)에 있다.

 

3. 판례 출처 및 공식 링크

• 대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다264508 판결
• 대법원 2021. 8. 12. 선고 2015다212541 판결
• 대법원 2024. 10. 8. 선고 판결 요지(2024년 최신)
  대법원 공식 판례요지
  건설산업기본법상 하자담보책임 기간에 관한 판례의 변화

 

 

요약:
2025년 기준 대법원은 하자담보책임기간을 “하자발생기간”으로 해석한다. 즉, 하자담보책임기간 내에 하자가 발생했다면, 그 이후에도 소멸시효 내라면 하자보수청구가 가능하다. 하자발생의 입증책임은 청구자에게 있다.