주택 매매 잔금일 준비_ 절차 및 주의사항

잔금일 실수 없도록 준비를 하고 있다. 새롭지는 않지만, 그래도 오랜만의 이벤트라 다시 기본을 점검하고 있다.

특히 나는 가족 대신 대리인으로 일을 처리하는 것이므로 본인 아닌 경우 대리인으로서 챙길 게 더 있을 거라 꼼꼼히 준비하려고 한다.

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아파트 매수자 잔금일 & 임차개시일 주요 절차, 주의사항, 체크리스트

1. 잔금일 당일 전체 흐름

• 잔금 지급: 매매대금 잔금(잔여금) 지급이 완료되어야 소유권이전등기, 부동산 인도, 세금 정산 등 모든 절차가 동시에 진행된다.
• 소유권이전등기: 잔금 지급과 동시에 등기이전서류를 교부받고, 직접 셀프등기 절차를 진행한다.
• 실물 인도: 기존 임차인이 퇴거해야 실질적으로 집을 인도받을 수 있다. 임차인 퇴거가 지연되면, 인도 자체가 늦어질 수 있으므로 반드시 현장에서 직접 확인해야 한다.
• 임차개시: 전세계약 임차개시일과 맞물릴 경우, 실입주 가능 여부(임차인 퇴거 여부) 반드시 체크.

 

2. 주요 절차별 체크리스트

A. 잔금 지급 및 서류 수령

• 잔금 이체 전, 등기부등본 최신본 발급(근저당, 가압류 등 이상 유무 확인)
• 매매계약서 특약사항 재확인(잔금 지급, 인도, 임차인 퇴거 등)
• 잔금 지급 증빙(계좌이체 영수증 등) 보관
• 매도인에게 등기이전 필수서류 전부 수령
  • 등기필증(권리증)
  • 매도인 인감증명서(부동산 매도용, 3개월 이내)
  • 매도인 인감도장 날인된 서류(위임장, 매매계약서 등)
  • 매도인 신분증 사본, 주민등록등본
  • 부동산거래신고필증
  • 건축물대장, 토지대장, 관리비 완납증명 등

B. 임차인 퇴거 및 실물 인도 확인

• 기존 임차인 퇴거 현장 직접 확인(입주 가능 여부 체크)
• 임차인 미퇴거 시, 명도소송 등 절차 발생 가능성 확인
  • 임대차계약 종료 여부, 계약갱신청구권 행사 여부 확인
  • 퇴거 요청 및 명도소송 절차 숙지(필요시 내용증명 발송, 법적 절차 진행)
• 실물 인도(열쇠, 출입카드 등) 직접 수령

C. 부동산 실물 점검

• 집 상태 직접 방문 점검(누수, 하자, 시설물 파손 등)
• 관리비, 공과금 미납 여부 확인(관리사무소 문의) --> 아래에서 구체적으로 다시 정리할 것
• 특약상 하자보수, 시설물 인수인계 등 이행 확인

D. 셀프 소유권이전등기 절차

• 취득세 신고 및 납부: 위택스(wetax) 또는 관할 구청에서 취득세 신고·납부. 영수증 챙기기
• 국민주택채권 매입: 은행에서 채권 매입(필요시)
• 등기신청서류 준비
  • 매매계약서 원본
  • 취득세 영수필증
  • 등기신청서(인터넷등기소 또는 등기소 비치)
  • 등기수수료(수입인지)
  • 매수인 신분증, 인감증명서, 주민등록등본
  • 매도인 서류 일체(위 참고)
• 관할 등기소 방문/전자등기: 관할 등기소에 직접 방문 또는 인터넷등기소에서 전자등기 신청
• 등기 완료 후 등기필증(권리증) 및 등기부등본 수령: 등기 완료 문자, 등기부등본 확인 필수

E. 기타 유의사항

• 잔금일 기준 60일 이내 취득세 신고 및 등기 신청 미이행 시 가산세, 과태료 부과
• 서류 오타, 누락 방지 위해 여분 준비(인감증명서, 등본 등)
• 대출 실행 시, 은행과 일정 사전 조율(근저당권 설정 등)
• 등기소 방문 전, 관할 등기소 위치·운영시간 확인

 

3. 임차인 미퇴거 시 법적 절차 요약

단계	주요 내용
계약서 검토	임차인 계약 만료, 계약갱신청구권 행사 여부, 특약사항 확인
퇴거 요청 통지	내용증명 등 공식 서면으로 퇴거 요청(계약만료 2개월 전 통지 필수)
명도소송	임차인 미퇴거 시 명도소송 제기(판결 후 강제집행 가능)
강제집행	판결 확정 후 집행관 통한 강제 퇴거 절차 진행

 

4. 당일 필수 체크리스트 요약

• 등기부등본 최신본 확인(권리변동, 근저당 등)
• 잔금 지급 및 영수증 확보
• 매도인 등기이전서류 일체 수령
• 임차인 퇴거 현장 직접 확인(실입주 가능 여부)
• 집 상태 실물 점검(하자, 미납 등)
• 취득세 신고 및 납부
• 등기신청서류 준비 및 관할 등기소 방문/전자등기
• 등기 완료 후 등기필증, 등기부등본 수령 및 소유권 확인

 

5. 추가 팁

• 등기신청은 잔금일 당일 바로 진행하는 것이 가장 안전하다.
• 임차인 미퇴거 시, 매도인과 협의하여 잔금지급 및 등기이전 시점 조정 가능 여부 검토.
• 모든 서류는 원본 기준, 오타·누락 방지 위해 여분 준비 필수.
• 등기 완료 후, 등기부등본을 반드시 발급받아 최종 소유권 확인.

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매매잔금이나 전세보증금이 거액이라 이거 챙기는게 제일 중요하긴 한데 그래도 선수관리비예치금 등 매수자-매도인 간 주고받을 것이 있어서 구체적으로 확인해야 한다.

선수관리비(관리비 예치금, 선관비)

• 의미: 아파트 최초 입주시 소유주가 관리사무소에 1회 납부하는 예치금(통상 1~2개월치 관리비 수준, 30만~50만 원대, 평형·단지별 상이).
• 정산 원칙:
  • 원칙적으로 매도자가 관리사무소에서 선수관리비를 반환받고, 매수자가 다시 관리사무소에 예치금을 납부한다.
  • 실무상 편의상, 매수자가 매도자에게 선수관리비를 직접 지급(영수증 등 증빙 확인 필수)하는 경우가 많다.
• 정산 방법:
  • 관리사무소에서 해당 세대의 선수관리비 예치금 잔액을 확인하고, 매수자가 매도자에게 해당 금액을 지급.
  • 매수인은 선수관리비 영수증을 보관하고, 추후 매도 시 정산받는다.

기타 항목

• 장기수선충당금: 매매 시 정산 대상이 아니며, 매월 부과되는 항목으로 매도자가 미납한 경우만 별도 정산.
• 관리비 외 미납금: 관리비, 공과금 외에 미납금(예: 주차료, 시설 사용료 등) 발생 시, 관리사무소에서 확인 후 매도자가 부담하도록 정산.

 

(요약!) 정산 체크리스트

•  관리사무소에서 관리비, 선수관리비, 미납금 내역 확인
•  전기, 수도, 가스, 인터넷 등 공과금 사용량 확인 및 일할 정산
•  선수관리비(관리비 예치금) 잔액 확인 및 매도자에게 지급(영수증 수령)
•  모든 정산 내역은 증빙(영수증, 확인서 등) 확보

 

마무리: 대리인으로 할때는 위임장을 준비하고, 가족관계증명서를 준비하자!