매매잔금일 or 매매계약 체결 전, 이것만은 꼭 알아두세요! (하자담보책임)

나도 최근 집 상태를 확인하며 잔금을 처리하면서, 동생이 생애최초 매수하는 것을 도와주면서 보다보니

매수자 입장이든 매도자 입장이든 가장 중요한 것은 하자에 대한 손해배상에 대비하는 것이다. 물론 너무 겁먹고 지나칠 필요는 없지만, 충분히 잘 이해해둬야 한다. 다양한 관점에서 알아야 유연하게 대비할 수 있다.

가장 근간이 되는 민법상 하자담보책임에 대해 부동산 매매 관점 위주로 체크해보자. 사실 항상 '얼마나 하자여야 손해배상 청구가능한가'가 쟁점이다. 이게 어려운 만큼 입증을 잘 하는 것이 필요하다.

 

독일 법원룸 이미지

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아파트 매매 계약 후 집 상태가 심각하게 불량(주요 시설 용품 파손, 바닥 스크래치 등)한 것을 발견 시, 매도인의 책임 범위와 손해배상 가능성은 아래와 같다.

1. 매도인의 하자담보책임의 법적 근거

• 민법 제580조에 따라, 매매 목적물(아파트)에 하자가 있는 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 진다. 여기서 하자란, 통상 기대되는 성능·상태가 결여된 경우를 말하며, 단순 노후화나 경미한 사용흔적이 아니라, 통상적 사용이 현저히 곤란하거나, 특별히 심한 오염·파손 등이 해당된다.
• 매수인이 계약 당시 하자를 알지 못했고, 과실 없이 발견하지 못한 경우에만 책임을 물을 수 있다.
• 담보책임에 따른 손해배상청구권은 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 하며, 인도일로부터 10년이 경과하면 청구할 수 없다.

2. 구체적 책임 범위

• 계약 체결 시점 또는 잔금일 이전에 이미 존재하던 하자여야 하며, 잔금일 이후 새로 생긴 오염·파손은 매도인 책임이 아니다.
• 열쇠 등 주요 용품의 파손, 거실 벽면 낙서, 바닥 스크래치 등은 통상적 사용범위를 넘는 심각한 훼손, 즉 "하자"로 인정될 수 있다. 특히, 정상적 관리·사용으로 보기 어려운 수준(예: 벽면에 낙서, 바닥의 심각한 긁힘, 주요 설비의 고장 등)은 매도인의 책임 범위에 포함된다.
• 단순 노후화, 경미한 생활흔적은 하자담보책임에서 제외될 수 있으나, 질문의 사례처럼 "매우 더럽게 쓴 상태, 주요 용품 파손, 낙서, 심각한 스크래치"는 통상적 사용을 넘어선 것으로 손해배상 대상이 될 수 있다.

3. 손해배상 청구 절차 및 범위

• 매수인은 하자를 발견한 즉시 매도인에게 **손해배상 청구 의사(문자, 내용증명 등)**를 명확히 통지해야 한다. 6개월 이내에만 청구가 가능하다.
• 손해배상 범위는 하자 복구(청소, 도장, 수리 등) 및 실비, 필요시 입주 지연 등으로 인한 추가 비용까지 포함될 수 있다. 다만, 실제 손해액에 대한 입증책임은 매수인에게 있다.
• 매도인이 책임을 부인하거나 협의가 안 될 경우 민사소송을 통해 청구할 수 있다.

4. 입증 및 유의사항

• 하자 존재 시점이 계약 당시 또는 인도 전임을 입증해야 하며, 사진, 동영상, 중개사 확인서, 관리사무소 진술 등 객관적 자료 확보가 중요하다.
• 매수인이 계약 당시 하자 사실을 알았거나, 과실로 알지 못한 경우(예: 충분히 점검하지 않은 경우)에는 책임을 묻기 어렵다.
• 계약서 특약에 "현 상태 매매" 등 면책조항이 있다면 책임 범위가 제한될 수 있다. 단, 중대한 하자(예: 주요 설비 고장, 심각한 파손 등)는 특약이 있어도 매도인의 고의·중과실이 입증되면 책임이 인정될 수 있다.

결론
질문 사례(잔금일에 집에 주요 용품 파손, 바닥 스크래치 등)라면, 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상 청구가 가능하다. 단, 하자 존재 시점, 손해액, 매수인의 무과실 등 요건을 입증해야 하며, 하자를 안 날로부터 6개월 내에 청구해야 한다. 

 

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계약서에 매도인 책임 조항을 특약사항으로 반영한다면 어떤 것을 주의해야 할까?  특히 부동산 매매 시 하자담보책임 범위를 명확히 파악하는 것이 핵심입니다.

1. 계약서 특약사항란의 구체적 문구 분석

• "현 상태 매매" 등 모호한 표현 주의:
  단순히 "현 상태대로 매매함"이라는 문구만으로는 매도인의 하자담보책임이 완전히 면제되지 않습니다. 이는 노후화로 인한 사소한 하자(경미한 균열, 생활흔적 등)만 포함될 뿐, 중대한 하자(누수, 구조적 결함 등)는 책임 대상에서 제외되지 않습니다.
• 명시적 분류 확인:
  계약서에 **중대하자(누수, 보일러 고장, 하수도 막힘 등)**와 **사소한 하자(노후화로 인한 곰팡이, 스크래치 등)**를 구분하여 기재했는지 확인해야 합니다. 예시: "본 건물은 노후화를 감안한 매매이므로, 중대하자(내력벽 붕괴, 천장 누수)가 아닌 사소한 하자는 매수인이 책임진다".

2. 책임 배제 범위의 구체성 평가

• 모호한 조항은 무효:
  "현 시설상태에서의 매매"라는 포괄적 표현만으로는 책임 면제가 인정되지 않습니다. 대신 하자 유형과 복구 비용 부담 주체가 명시되어야 합니다.
• 중요 확인 요소:
  • 계약서에 **하자발생 시점(잔금일 전/후)**이 명시되었는지.
  • 면책 조항이 있을 경우, 매도인이 고의로 숨긴 하자는 제외됨.

3. 법적 유효성 검증 방법

• 전문가 검토:
  계약서 조항의 법적 효력을 확인하려면 부동산 법률 전문가의 검증이 필수적입니다3. 특히 "중대하자" 정의가 모호할 경우 소송 시 유리한 해석을 보장받기 어렵습니다.
• 보완 계약 체결:
  기존 계약서가 불명확할 경우, 추가 합의서를 작성해 책임 범위를 명시적으로 보강할 수 있습니다. 예시: "잔금일 이후 발생한 하자는 매수인 책임, 단 잔금일 이전부터 존재했던 중대하자는 매도인이 복구 비용 부담".

4. 주의사항

• 증거 확보:
  계약 당시 상태를 입증할 사진, 동영상, 중개사 확인서 등을 반드시 보관해야 합니다. 이는 향후 분쟁 시 하자 발생 시점 입증에 결정적입니다.
• 시한 준수:
  하자를 발견했다면 6개월 이내에 매도인에게 내용증명 등으로 청구해야 합니다. 단, 소송 제기 기간은 10년입니다.

결론

계약서의 매도인 책임 조항을 확인할 때는 "현 상태 매매" 등 모호한 문구에 속지(?) 말고, 중대하자와 사소한 하자를 구분한 명시적 조항이 있는지 집중 분석해야 합니다. 불명확한 조항은 전문가 검토를 통해 보완하고, 잔금일 전 상태에 대한 증거를 확보하는 것이 핵심입니다