[최신조심판례] 단기임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상인지 여부

 

 

최근 조심판례 중에 Pick해 보았다. 민간임대주택을 운영해봤던 경험이 소소하게 있지만, 공감되는 부분도 있고... 민간임대주택사업은 정말 곳곳에 지뢰밭이다. 임대인이 까딱 실수하면 그나마 있는 혜택을 받을 수가 없다. 

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단기임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상인지 여부 

• 심사-종부-2025-0008
• 귀속년도 : 2021
• 생산일자 : 2025.05.28.
• 진행상태 : 진행중

요지

장기일반민간임대주택 등록을 말소하고 단기일반민간임대주택으로 등록하였으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않음

 

상세내용

주 문

이 건 심사청구는 기각합니다.

(주요 쟁점, 처분청, 심판원 판단 위주로 발췌함)

3.처분청 의견

 가.청구법인은 대리인의 실수와 행정청의 임대사업자등록신청서 양식의 오기로 인하여 8년 장기임대사업자등록 신청을 4년의 단기임대사업자등록으로 착오 신청하였다고 주장하고 있다.

  1)민원신청 서류의 작성목적, 사업종류, 사업기간 등은 민원인이 스스로 결정하는 것으로 민원신청 서류의 작성 책임은 신청인에게 있고 처리관서는 신청내용이 법에서 정한 절차와 규정에 따라 작성되었는지를 대사하여 처리하고 그 결과를 민원인에게 통지함으로써 민원업무를 종결한다.

  2)동해시장은 청구법인의 임대사업자등록 신청서를 접수하여 신청한 내용 대로 임대사업자 등록하고 그 결과를 청구법인에 통지하였다. 따라서 임대사업자 등록업무 처리에 있어서 처리관서인 A시장의 실수나 부당한 처분이 있었다고 볼 여지가 없다.

 나.청구법인은 쟁점주택에 대해 민간임대주택법에 따른 장기임대주택으로 임대사업자 등록하지 않았으므로 종합부동산세법령이 정한 합산배제 요건을 충족하지 못하였다. 따라서 종합부동산세를 과세한 처분은 정당하다.

  1)조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 과세요건이나 비과세요건 또는 조세 감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 대법원에서 판시하고 있다(대법원 2011.12.13. 선고 2011두20116 판결, 대법원 2006.5.25.선고 2005다19163 판결 등 참조).

  2)｢종합부동산세법｣ 제8조제1항은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준을 ‘납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액’을 기준으로 정하도록 규정하고, 같은 조 제2항 제1호는 ‘과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 주택’으로 ‘임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려 하여 대통령령으로 정하는 주택’을 규정하고 있다.

  3)｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항은 ‘법 제8조 제2항 제1호에서 대통령령으로 정하는 주택이란 민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자 로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택 임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각 호의 주택을 말한다’고 하여 임대사업자등록을 합산배제 요건으로 규정하고 있다.

  4)위와 같은 종합부동산세법령에 의하면 종합부동산세 합산배제 임대주택이 되기 위해서는 쟁점주택의 소유자가 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 마쳤어야 하나, 청구법인은 쟁점주택에 관하여 민간임대주택법에 따른 장기 임대주택 사업자등록을 하지 않은바, 종합부동산세법령이 정한 합산배제 요건을 충족하지 못하였다.

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4.심리 및 판단

 가.쟁점

  장기임대주택임에도 착오로 단기임대주택으로 임대사업자등록한 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 대상이라는 청구주장의 당부

라.판단

  1)관련 법리

   ｢종합부동산세법｣ 제8조제2항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제8호는 임대 기간이 8년(2018.4.3.부터 2018.8.17.까지 임대등록) 또는 10년(2020.8.18. 이후 임대등록) 등의 요건을 갖춘 장기임대주택은 지방자치단체 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업으로 사업자등록을 한 경우 합산배제 임대주택으로 규정하고 있다.

  2)장기임대주택임에도 착오로 단기임대주택으로 임대사업자등록한 쟁점주택이므로 종합부동산세 합산배제 대상인지에 대한 판단

   가)위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점주택을 장기임대주택(8년)으로 등록한 것으로 보기 어렵다.

    (1)청구법인은 쟁점주택을 착오로 단기임대주택(4년)으로 등록된 것으로 주장하고 있으나, 장기임대주택으로 등록하려고 하였다는 것은 내심의 의사일 뿐이므로 이를 근거로 장기임대주택으로 등록되었다고 인정하기 어렵다.

    (2)청구법인이 2020.1.21. 발급받은 장기임대사업자등록을 2020.1.31. 말소 신고하면서 제출한 장기임대사업자말소신고에는 신청이유를 “장기일반민간임대주택 8년을 4년으로 하기 위하여 말소신청 후 등록신청합니다”라고 기재하고 있으며, 2020.1.31. 단기임대사업자등록을 발급받았다.

   나)따라서, 처분청이 쟁점주택을 합산배제대상 임대주택에서 제외하여 2021년 등 종합부동산세 66,285,536원(2021년 26,683,759원, 2022년 15,968,629원, 2023년 12,448,623원, 2024년 11,184,525원)을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

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민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 쟁점임대주택에 대한 임대사업자등록이 말소되자 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부 

• 조심-2022-부-6762
• 귀속년도 : 2021
• 심급 : 심판
• 생산일자 : 2022.10.06.
• 진행상태 : 완료

요지

쟁점임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법의 개정에 따라 임대주택 등록이 말소된 후 과세기준일까지 등록되지 않았던 것으로 확인되는 이상 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없음

상세내용

주 문 

 심판청구를 기각한다.

(주요 쟁점, 처분청, 심판원 판단 위주로 발췌함)

나. 처분청 의견

  종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 당시 쟁점임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대주택으로 등록된 사실이 없으므로 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따른 합산배제 대상에 해당하지 않는다.

    (1) 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따르면 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대주택으로 등록한 임대사업자가 임대하는 주택만을 종합부동산세 과세표준에 합산하지 않는다고 규정하고 있는데, 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정으로 쟁점임대주택의 등록가 말소된 이후 2021.6.1.에도 쟁점임대주택을 위 법에 따른 임대주택으로 등록한 사실이 없으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않는다.

    (2) 청구법인은 쟁점임대주택의 등록이 말소된 후 어떠한 안내도 없이 종합부동산세를 부과한 것은 납세자의 권리를 침해한 것이라고 주장하나, 처분청은 2021.9.14. 청구법인에게 ‘기존 합산 배제 신고된 임대주택이 관련 법의 개정에 따라 폐지된 유형에 해당하여 등록말소되었으므로 합산배제 제외 신고할 것’과 ‘등록임대 말소 관련사항은 관할 지자체에 문의할 것’을 골자로 한 ‘동록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 제외 신고안내문’을 발송하였고, 청구법인은 이에 따라 2021.9.29. ‘종합부동산세 합산배제신고서’를 제출하여 쟁점임대주택에 대하여 합산배제 제외 신청을 하였다.

    (3) 청구법인이 쟁점임대주택에 대한 합산배제규정을 적용받기 위해서는 2021.6.1. 이전에 쟁점임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」상 장기임대주택 등으로 등록하였어야 함에도 불구하고 등록을 하지 않은 것이고, 이는 단순 법령의 부지 또는 착오에 불과한 것이므로 설령 처분청이 청구법인에게 쟁점임대주택의 종합부동산세 부과문제와 관련한 안내문을 발송하지 않았다고 하더라도 이 사건 처분이 부당하게 되는 것은 아니다.

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3. 심리 및 판단

  가. 쟁점

   「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정으로 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 말소된 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상인지 여부 

 나. 관련 법령

  (1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) -- 생략

다. 사실관계 및 판단

   (1) 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정내용, 이 사건 처분의 결의서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. 

   (가) 청구법인은 2013.12.24. 쟁점임대주택을 매매로 취득한 후 2014.6.5. OOO에게 쟁점임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호의 단기임대주택으로 등록하였다.

    (나) 그런데, 임대사업자의 공적 의무 강화 등을 통한 주택시장의 안정화를 목적으로 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따르면, 임대기간 4년의 단기임대주택 등이 민간임대주택의 유형에서 제외되었고(제2호 제6호 삭제, 아래 <표1> 참조), 이러한 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되며(제6조 제5항), 다만, 위 법 시행일 이전에 단기임대주택의 임대의무기간이 경과한 경우에는 위 법 시행일(2020.8.18.)에 등록이 말소(부칙 제7조)된다.

 <표1> 등록가능한 임대주택의 유형

주택 구분		신규등록 가능여부
		매입임대	건설임대
4년 단기임대	단기	폐 지	폐 지
8년 장기임대	장기일반	허용(다만, 아파트는 불가)	허 용
	공공지원	허 용	허 용

    (다) 단기임대주택인 쟁점임대주택은 위와 같은 개정내용에 따라 2020.8.18. 임대주택의 등록이 말소되었고, 이에 따라 청구법인은 2021.9.29. 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제에서 제외한다는 내용의 ‘임대주택 합산배제 신고서’를 제출하였다. 

   (라) 처분청은 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대주택으로 등록되지 않았다는 이유로 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제2호의 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 쟁점임대주택 등을 종합부동산세 과세물건으로 보아 청구법인에게 아래 <표2>와 같은 내용의 이 사건 처분을 하였다. 

<표2> 이 사건 처분의 상세내용

OOO 

   (마) 한편, 청구법인은 2022.3.3. OOO에게 쟁점임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호의 장기일반민간임대주택으로 등록을 하였다(결과적으로, 청구법인이 쟁점임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대주택으로 등록하지 못한 기간은 2020.8.19.부터 2022.3.2.까지이다). 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 투기를 목적으로 쟁점임대주택을 매입한 것이 아니므로 쟁점임대주택의 등록이 자동말소되었다는 이유만으로 종합부동산세 합산배제대상에서 제외하는 것은 부당하다고 주장하나, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 등을 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 조세법률주의원칙 상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임), 쟁점임대주택의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정에 따라 2020.8.18. 임대주택의 등록이 말소된 후 이 사건 처분의 과세기준일(2021.6.1.)에도 여전히 등록되지 않았던 것으로 확인되는 이상 처분청이 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.