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나름 홈택스 상담도 하고 세무사 상담도 했는데,,, 애매한 것은 항상 기존 유권해석 찾는게 베스트이다.
세이노님도 그랬다. 공무원과의 논쟁(대화?)는 판례싸움이라고....
판례까지는 아니어도 기존 세법해석은 상당히 강력하다. 물론 종종 기재부가 국세청의 해석을 뒤집어서 이슈가 되고 혼란을 일으키고는 하지만 말이다...
오늘 포스팅은 내가 직접 미등기신축아파트의 준공예정일 이후에, 이번 소득세법 시행령 개정된 것을 최대한 활용하여 26.12.31내에 상생임대 조건 맞추는 계약을 하기 위해 정말 꼼꼼히 알아본 내용들이다.
자세한 내용을 아직 밝힐 수는 없지만
내가 정확히 알고 싶던 포인트들은...불확실한 부분
- #승계조합원기준 (특히 나의 경우 상가조합원)
- #빠른날 (임시사용승인일, 사용승인서교부일,준공일)
- #잔금여부
- #전세보증금으로 잔금치르는경우 직전계약으로 인정되는지
개인적으로는 아래 해석 중 법규과-1244가 결정적이었다.
보시는 분들에게도 도움되시길... 의외로 세무사분들 잘 모른다. 중개사분들도....
결국 세금은 내가 알아야 한다. 그래야 내 재산을 지킨다. 이게 내가 작년, 올해 계속 깨닫고 있는 진실....
국세법령정보시스템에서 상생임대 관련 여러 키워드를 조합해서 찾은 결과들....
재건축조합 원조합원이 신축주택 완공 전 체결한 임대차계약의 직전임대차계약 해당여부
- 서면-2022-법규재산-4596 [법규과-640]
- 생산일자 : 2023.03.13.
요지
재건축조합원의 원조합원이 신축주택 준공 전 임대차계약을 체결하는 경우, 원조합원의 기존주택 취득시기를 기준으로 직전 임대차계약의 요건인 “주택을 취득한 후 해당주택에 대한 임대차계약 체결”요건을 판단하는 것임
회신
「소득세법 시행령」 제155조의3 에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용함에 있어, 「도시 및 주거환경정비법」상 재건축조합의 원 조합원이 신축예정(사용승인서 교부 전)주택의 공사기간 중에 임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호의 1세대가 주택을 취득한 후 해당주택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우에 해당하는 것이며, 같은 호 및 제2호의 다른 요건을 충족한 경우, 「직전 임대차계약」에 해당하는 것입니다.
*사실관계
○ ’00.6월 A주택 취득
- 17.6월 재건축 관리처분계획 인가
- ’23.2.28. 이전 고시 예정
- 입주시 대출금 상환(이주비 및 추가분담금)을 위해 22. 9월 경 전세계약할 예정이고, 전세계약의 잔금은 ’23.3.10. 예정
- ’23.3.10. 임대개시예정(임대기간 ’23.3.10.~’24.12.10.)
- ’24.12월 임대차계약 갱신(계약기간 2년)
* 질의내용
○보유중인 주택이 도시정비법상 재건축이 진행되는 과정에서, 이주비 대출상환 및 추가분담금을 부담하기 위하여
- 준공전에 신축주택의 임대차 계약을 체결하는 경우, 해당 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 “직전 임대차계약”에 해당하는지 여부
□ 기획재정부 재산세제과-375, 2023.3.7.
[질의내용]
○ 원조합원이 보유하고 있는 주택을 도시정비법상 재건축사업 중, 신축 예정주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우로서,
- 추가분담금 납부로 인하여 증가한 주택부수토지 부분을「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 특례규정 적용 가능한지 여부
＊ 소득령§155의3①(1),(4)의 직전임대차계약 다른 요건은 충족한 것으로 전제
(제1안) 적용 가능
(제2안) 적용 불가
[회신] 귀 청의 질의는 제1안이 타당합니다.
[기본 법령]
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 --> 24년말 개정되기 전 건 (아래 1항1호에서 26.12.31로 연장)
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>
(이하 생략)
양도 조합원입주권을 승계취득하여 재건축된 주택을 취득하는 경우 주택의 취득시기
- 서면-2016-법령해석재산-6168 [법령해석과-245]
- 생산일자 : 2019.01.31.
요지
자산의 양도차익을 계산할 때 재건축된 주택의 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조제1항제4호에 따라 준공인가증이 교부된 날(준공인가증 교부일 전에 사실상 사용하는 경우 사실상 사용일)이 되는 것입니다.
회신
｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계취득하여 재건축된 주택을 취득하는 경우로서 해당 주택이 ｢국제경기대회지원법｣에 따라 준공검사필증이 교부되고 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 준공인가증(사용승인서)이 교부된 경우, 자산의 양도차익을 계산할 때 재건축된 주택의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조제1항제4호에 따라 준공인가증이 교부된 날(준공인가증 교부일 전에 사실상 사용하는 경우 사실상 사용일)이 되는 것입니다.
○ ’00.6월 A주택 취득
- 17.6월 재건축 관리처분계획 인가
- ’23.2.28. 이전 고시 예정
- 입주시 대출금 상환(이주비 및 추가분담금)을 위해 22. 9월 경 전세계약할 예정이고, 전세계약의 잔금은 ’23.3.10. 예정
- ’23.3.10. 임대개시예정(임대기간 ’23.3.10.~’24.12.10.)
- ’24.12월 임대차계약 갱신(계약기간 2년)
2. 질의내용
○원조합원이 보유하고 있는 주택을 도시정비법상 재건축사업 중, 신축 예정주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우로서,
- 추가분담금 납부로 인하여 증가한 주택부수토지 부분을「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 특례규정 적용 가능한지 여부
＊ 소득령§155의3①(1),(2)의 직전임대차계약 다른 요건은 충족한 것으로 전제
(제1안) 적용 가능
(제2안) 적용 불가
|
□ 재산세과-3271, 2008.10.14.
「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산합니다.
□재산세과-1206,2009.06.17
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발 또는 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임
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[국세 유권해석] 기사도 좀 찾아봄...
조합원입주권 승계 취득.. 사용승인일 이후 계약 시 '직전 임대차계약' 해당될까
조세일보 | 윤혜진 기자 2024.07.22 07:00
조합원입주권을 승계해 주택을 취득하고, 그 주택의 사용승인일 이후 임대차계약을 체결하는 경우, 직전 임대차계약에 해당한다는 국세청의 유권해석이 나왔다.
A씨는 2017년 4월, 조합원입주권을 승계 취득했다. 시간이 지나 2020년 5월, 재개발사업으로 B주택의 사용승인서를 교부받게 되자 A씨는 다음 달인 6월에 임대차계약을 체결했다. 이어 7월에는 임대차계약을 통해 받은 전세보증금으로 조합원 공급예약서상 분담금을 냈다. 이에 A씨는 자신이 맺은 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 '직전임대차계약'에 해당하는지 알고 싶어 국세청을 찾았다.
국세청은 "재개발·재건축정비사업의 관리처분계획인가 이후 조합원 지위를 승계해 취득하는 주택의 취득시기는, 소득세법 시행령 제162조제1항제4호에 따라 '사용승인서 교부일'(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실 상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)이라고 짚었다.
결론적으로 A씨의 B주택 취득 시기는 사용승인서를 교부받은 2020년 5월이 되는 셈이다.
이어 국세청은 질의에 대해 "A씨의 사례처럼 재개발 주택을 취득한 후 해당 주택에 대해 임차인과 임대차계약을 체결하고, 해당 임대차계약이 소득세법 시행령 제155조의3 제1항제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 '직전 임대차계약'에 해당한다"고 답변했다.
위 내용이 아래 유권해석임.
양도 조합원입주권을 승계하여 주택의 사용승인일 이후 임대차계약 체결 시 직전임대차계약 해당 여부 (적극)
- 서면-2024-부동산-1244 [부동산납세과-830]
- 생산일자 : 2024.05.28.
요지
조합원입주권을 승계하여 주택을 취득하고 해당 주택의 사용승인일 이후 임대차계약 체결하는 경우에는 직전임대차계약에 해당함
회신
재개발·재건축정비사업의 관리처분계획인가 이후에 조합원 지위를 승계하여 취득하는 주택의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조제1항제4호에 따라 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)입니다.
귀 질의의 경우와 같이, 재개발 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 임대차계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣에 해당하는 것입니다.
상세내용
1. 사실관계
○ 2017. 4.16. 조합원입주권 승계 취득
○ 2020. 5.19. 재개발사업으로 A주택 사용승인서 교부*
* 조합원입주권을 승계하여 취득하는 아파트의 취득시기
○ 2020. 6.13. 임대차계약 체결
○ 2020. 7.14. 전세보증금으로 조합원 공급계약서상 분담금 지급
2. 질의내용
○ 조합원입주권을 승계하여 주택을 취득(사용승인서 교부)한 후 임대차계약을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 전세보증금으로 조합원 공급계약서상 분담금을 지급한 경우,
- 해당 임대차계약을 소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부 (적극)
○ 기획재정부 재산세제과-1440(2022.11.17.)
[질의내용]
주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전 임대차계약”에 해당하는지 여부
- (제1안) 직전 임대차계약에 해당
- (제2안) 직전 임대차계약에 해당하지 않음
[회신내용]
제2안이 타당합니다.
□ 기획재정부 재산세제과-1446, 2022.11.18.
[질의] 전 소유자와 임차인이 될 자 사이에 임대차계약이 체결된 후, 임대차보증금의 잔금 지급 및 임대차 목적물 인도 전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 신 소유자로 변경한 경우, 임대차계약이 소득령§155의3의 ‘직전 임대차계약’에 해당하는지
(제1안) 직전 임대차 계약에 해당함
(제2안) 직전 임대차 계약에 해당하지 않음
[회신] 귀 청의 질의는 제2안이 타당합니다
[분양권 경우]
양도 주택 취득 전에 임대차계약한 경우 직전 임대차계약에 해당하는지 여부
- 서면-2022-부동산-3699 [부동산납세과-2630]
- 생산일자 : 2022.12.14.
요지
귀 질의의 경우, 기존 해석사례“서면-2022-법규재산-3529(2022.12.07.)”을 참고하시기 바랍니다.
회신
귀 질의의 경우, 기존 해석사례“서면-2022-법규재산-3529(2022.12.07.)”을 참고하시기 바랍니다.
○서면-2022-법규재산-3529(2022.12.07.)
「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
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상생임대주택 특례 적용 여부에서 '직전임대차계약' 인정 기준은 주택 취득 시점과 임대차계약 체결 시점의 선후 관계가 핵심입니다. 승계조합원으로 주택을 취득한 경우, 다음과 같은 원칙이 적용됩니다.
1. 승계조합원의 주택 취득 시점
2. 직전임대차계약 요건
3. 전세금으로 잔금 청산 시 유의사항
- 임대차계약 체결 시점이 잔금 청산 전이라도, 임대기간 시작일이 취득일 이후인 경우 직전임대차계약으로 인정될 수 있습니다4.
- 단, 계약 체결일이 취득일보다 앞서면 (예: 잔금 청산 전 가계약) 직전임대차계약 요건을 충족하지 못합니다6.
4. 국세청 유권해석 사례
- 사례 1: 사용승인일(2020.5) 이후 체결한 임대차계약(2020.6)은 직전임대차계약으로 인정3.
- 사례 2: 잔금 청산 전 체결한 임대차계약(취득일 이전)은 부적격6.
- 사례 3: 계약서 없이 갱신된 임대차계약도 요건 충족 시 직전임대차계약 인정 가능7.
5. 요약표: 승계조합원의 직전임대차계약 인정 기준
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구분
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인정 요건
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비인정 사유
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임대차계약 체결 시점
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사용승인일 이후
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사용승인일 이전
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전세금 활용
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취득 후 수령한 전세금으로 잔금 상환
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취득 전 수령한 전세금 활용
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갱신 계약
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기존 계약 조건 유지(5% 이내 증액)
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증액률 초과 또는 계약서 미작성
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Answer from Perplexity: pplx.ai/share
정리 잘 해놓은, 열심히 연구하는 공인중개사님 블로그 링크함. 초기에 도움되었다. 정보 감사합니다!
지역주택조합이긴 하지만,,,윗 분의 정리
(티스토리에서는 링크를 걸 수 없다고 하여, 출처 밝히고 발췌함을 양해 바랍니다^^)
이번에 clarify할 것은 직전임대차와 상생임대차의 임차인이 변경되는 경우
딱 맞는게 바로 나오지는 않음...우선 유사한 것들 발췌해봄
양도 종전임대차계약을 변경하여 계약하는 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약 해당여부
- 기획재정부 재산세제과-952
- 생산일자 : 2023.08.10.
요지
소득령§155의3에 따른 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대차계약 요건)을 충족하지 못한 종전임대차계약을 해지하고 새로 계약체결한 임대차계약은 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하지 아니하고, 직전임대차계약 요건을 충족한 종전임대차계약을 변경하는 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당함
회신
[질의내용]
◆(질의1) 주택을 취득하기 전 해당주택의 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우로서,
○ 소득령§155의3의 직전임대차계약(이하 “직전임대차계약”)에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하는지 여부
(제1안) 직전임대차계약 해당
(제2안) 직전임대차계약 미해당
◆(질의2) 질의 1의 경우 사례에서
○ 직전임대차계약에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 “임대기간과 임대보증금”을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 직전임대차계약에 해당하는지 여부
(제1안) 직전임대차계약 해당
(제2안) 직전임대차계약 미해당
◆(질의3) 소득령§155의3의 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 임대기간이 “3년”인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우,
○ 각각 분리된 임대차계약을 직전․상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부
(제1안) 특례규정 적용 가능
(제2안) 특례규정 적용 불가
[회신]
귀 질의의 대하여 질의1․2는 제2안, 질의3은 제1안이 타당합니다. 끝.
[묵시적 계약으로 연장되는 경우도 인정]
양도 개정전 상생임대주택 특례 기준시가 요건 적용 및 묵시적 계약 인정 여부
- 서면-2022-부동산-3860 [부동산납세과-198]
- 생산일자 : 2023.01.25.
요지
개정전 체결한 임대차계약에 대해 기준시가 요건은 적용하지 아니하는 것이며, 묵시적 갱신등으로 신규 계약 체결 없이 임대한 경우에도 소득령 §155의3의 임대기간으로 인정되는 것임
회신
귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.
귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나 주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.
2. 질의내용
(질의①)’22.3월에 체결한 임대차계약에 소득령 §155의3①(3)(대통령령 제32830호로 개정되기 전의 것)기준시가 요건을 적용하지 아니하는지 여부
(질의②)1년의 임대차계약을 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 2년을 임대하면 상생임대차계약으로 인정되는지 여부
[이건 정말 꿀팁!!! 여러 세무사들도 몰랐다!!]
■ 직전임대차계약이 1년 5개월 n일이어도 인정된다! 시행령에 1년 6개월 이상으로 되어 있어서 무조건 1년 (꽉채운) 6개월 이상으로 오해하는데 "월력" 작용하여 5개월에서 몇일만 지나도 1달로 본다. 같은 시행령 조항 제3항에 있음.
양도-2022- 법규재산-2784
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