[책읽기] 부동산을 공부할 결심 by 배문성 (22년 11월 발간)

딱, 부동산 급락 하락기에 발간되서 타이밍 잘 탄 책이다. ㅎㅎ 

그렇다고 내용이 부실하거나 하다는 식으로 비하하는 말이 전혀 아니다. 젊은 애널리스트의 '주식 분석' 하는 시각으로 아파트 시장을 세세하게 쪼개서 분석한 책이다. 요즘처럼 또 갑자기 급등하는 시장에서 중심을 잡기에 다시 일독하기 좋겠다.

 

 

*독서기간: '23.9.3 ~ 24 (띄엄띄엄 읽어서 좀 길어졌다)

​크게 4가지 Chapter로 구성. 채권애널리스트의 최초 부동산책의 논리적 흐름을 살펴보면,

• 1장 "공급" (사실 덜 중요한데 중요한 것으로 언급된다고. 더군다나 입주물량 통계 엉망이라고. 예를 들면 최근 분양가 상한제 등으로 분양가를 높이기 위한 꼼수 등으로 실제 착공 시점과 분양 시점 차이가 생기면서 기존의 입주물량=분양물량'을 그대로 적용하면 안 된다는 메세지)
• 2장 "금리" (채권애널리스트라 그런지, 부동산에도 금리가 제일 중요한 변수라고 함. 유동성을 좌우하는 그밀야 말로 수요를 움직이는 본질적인 요인에 가깝다고. 아파트도 채권과 같은 성격가진 자산. 최근 6-7년간 아파트 가격 급등의 배후로 금리 변화를 주목해라)
• 3장 "유동성"
• 4장 "타이밍" (시그널을 봐라)

​

​[1장 공급]

• Q만 보면 안되고 PxQ를 봐야 한다. 즉 (Q가 같다고 해도) 가격 높은 아파트(단지)의 시장 영향력이 더 크다. 부동산에서도 PxQ로 시총 개념을 이해해라.
• 이제 착공=분양 물량 공식이 깨졌으므로 입주 물량 통계 볼때 유의해서 볼 것. 그래서 최근에도 서울 강남 입주물량 통계가 잘못 되었음. 호갱노노와 아실을 비교해도 5000세대 이상 입주물량 차이가 있음. (예: 원베일리 물량 누락)
• 실거래가 통계는 한국 부동산원의 매매거래지수와 다르나. 매매거래지수는 다소 잘못 왜곡된 데이터라고 함. 다만 무시할 수는 없으니 참고만 할 것. 실거래가 통계가 더 중요하다.

​

[2장 금리]

• (사람들의 오해) 인플레이션은 재화의 가격이 오르는 것이지 자산가격상승을 의미하는 게 아니다. 자산이 화폐로 이동하는 현상을 초래하는 것일 뿐. 따라서 금리가 좌우하는 화폐가치의 맥락을 고려하지 않은 채 무턱대고 인플레이션 시대에는 화폐 가치가 하락하니 뭐라도 사야한다는 주장은 위험하다.
• 다른조건이 아무리 좋아도 금리가 계속 오른다면 자산시장의 활황은 머지 않아 불황으로 돌아설 수 밖에 없음
• 전세는 채권이다. (임대인이 채무자, 임차인이 채권자, 전세보증금이 채권. 2년 만기)
• 10년간 월세는 거의 그대로인데 전세가는 거의 지속 상승한 이유는 금리 인하가 반영된 것. 즉 실제 임대부담은 월세처럼 거의 변하지 않았다.
• 물론 채권의 속성만으로는 아파트 가격 설명 부족. 따라서 성장주 또는 금같은 가치저장수단으로서의 속성이야마로 아파트의 가격 형성에 대단히 중요한 요소. --> 이건 최근 읽은 채상욱 신간 "아파트, 이 가격 오면 사라"에도 유사한 구조로 설명.{아파트 소유권 가치 = 사용권 + 수익권 + 처분권}
• 아파트 가격 = A(현재의 사용가치=전월세(채권)) + B(향후 임대수익 상승기대=주식) + C (소유 프리미엄 및 희소성가치부여)
• 서울 아파트는 키맞추기 상황 (=상승, 하락 중에도 상대적 가치 순위와 차이가 유지되는 것 (예: 1반포=1.5잠실, 1잠실=1.5고덕 등)
• 서울의 2005~2021년 장기 평균 아파트 입주 물량은 연평균 4만호 (이 물량이 적절하냐는 판단은 차치하고 우선 기억해두면 유용). 약 2008년부터 2015년까지 입주 물량은 장기 평균을 꾸준히 하회했어서 집값이 지속 하락하던 시기임

​

[3장 유동성]

• (앞 장과 거의 비슷한 얘기) '23~'24년/'25~'26년 사이 서울에 (특히 강남3구 5100세대 차이) 실제 입주물량(공급물량)이 언론에 보도되는 것 대비 많아서 무리하게 영끌했거나 유동성 부족한 임대인은 위험하다.

​

[4장 타이밍] "그래서 언제? 저점을 기다리며" 공급자와 수요자의 관점에서 살펴보는 저점의 시그널

• [#1] 공급자 시그널: 소비자 잉여 관점에서의 건설사 실적 분석해서 sensing - 아파트 공급 물량이 축소되거나 증가하는것은 건설사들이 생산자 잉여에 연동하여 공급을 조절한 결과이다. 또한 제2금융권(증권사, 캐피탈사는 주택시장의 공급자이면서 수혜자임. 이들의 실적을 분석해서 호황 분위기 파악하는 것도 가능.단 실적을 segment 별로 발라내기는 쉽지 않음) --> 부동산 금융 부문에 진입하려는 증권맨들도 많다고함.
• [#2] HDC현대산업개발의 적자 기록: HDC 실적이 지표인 이유는 사업구조가 국내 주택사업에 특화되어 있음. 서울 및 수도권 사업지 비중이 높고 일반 분양뿐 아니라 재개발 재건축 사업 수주 활발 --> 2001년~2013년 적자 기록 시점=서울 수도권 아파트 바닥 찍고 상승 직전 시점

​