책읽기_소액투자_나는 대출없이 0원으로 소형아파트산다_잭파시 (2/2)

2개 포스팅으로 나눠서 올립니다. 이 글은 2번째 글입니다. 이 글 먼저 찾으신 분은 앞부분 읽고 오시면 더 좋아요!

https://inred96.tistory.com/16

[책읽기] [소액투자] 나는 대출없이 0원으로 소형아파트산다_잭파시 (22년 4월 발간) (1/2)

 

 

책 표지 이미지: 교보문고에서 발췌

 

▶▶ 절대 손해보지 않는 지방 아파트 투자법: 인구수 50만 이상 + 매도시점 공급량 확인 하면서 매수 (계속)

※로얄층 아닌 경우 탑층이나 1층이 애매한 층보다 더 낫다. (거래잘됨) 필로티 1층은 의외로 인기있다.

--> 이건 책에 적힌 필자의 문장인데 나도 경험상 이렇게 생각한다. 필로티 없이 바닥에 붙은 1층 아닌, 필로티 있는 1층 (실제 요즘 신축은 거의 구축의 3층 높이이다.)은 인기가 꽤 있다. 전세 임차인 경우는 필로티 1층만 찾는 경우도 많다!

​Case#11) 경남 거제시 사등면 사곡영진자이온 30평

--투자논리: 호재 터지기 전에 선점함. KTX 남부내륙철도! 뉴스 나오기 전에 호재 가능성을 감지하고 철저히 조사하고 발빠른 투자.

​

※호재 찾는 방법 (저자가 KTX 남부내륙철도 호재 찾은 사례)

1) 빅데이터로 시장 흐름 분석 결과 경남 지역 수치 좋은 거 확인. 저자가 예를 든 곳은 그 중에서도 가장 늦게 반등한 거제. 그만큼 앞으로 더 여력있을 거라고 판단. (6년간 하락보합 이어지다가 21년 반등에 성공)

2) 20년 12월 KTX남부내륙철도는 27년 개통 목표로 국비 5조원 투입되는 최대규모 사업. 종착역 위치를 두고 거제시 내 상문동이냐 사등면이냐 논란중. 하지만 이런 것도 일부 뉴스에서만 나오고 아는 사람만 아는 단계였음. 20년 12월 국토부 고시한 전략환경영향평가 초안 확인. 이것만 보지 않고 원데이터 확인

3) 환경영향평가정보지원시스템 사이트 (eiass.go.kr) 들어가서 진위 확인

4) 사등면에 확신 갖고 호갱노노에서 투자자들이 관심 얼마나 갖는지 어떤 아파트가 투자할 만한 곳인지 체크. 투자자들 관심이 급증한 아파트 2곳 선정 (거제경남아너스빌 vs. 사곡영진자이온)

5) 두 아파트 중에서 비교. 아너스빌이 1순위였는데 갭이 7000만원으로 커서 투자원칙안맞아서 2순위로 넘어올 투자자들 고려해서 2순위 아파트를 2채 매수. (특히 2순위 아파트는 공시 1억 이하 테마에다가 1순위는 25평이었는데 2순위는 30평)

​

Case #12) 충북 청주시 상당구 용담동 가좌마을 2단지 부영 25평

--투자논리: 매가=전세가. 필로티 1층이 애매한 2층보다 낫다고 강조

​

---

▶▶ 역발상! 강남오피스텔 플피(+P : 전세가>매가)로 매수하기

: 강남역은 다 비쌀 거 같지만 의외로 강남역 인근에 오래된 소형 원룸오피스텔이 1억후반으로 매우 저렴했다고함.

※ 여기서 유료 데이터인 손품왕 그래프를 보여줬는데, 대박. 가남구 서초구 평당 매가/전세가 갭추이 시계열 그래프. 딱 직관적으로 전세가가 매가보다 단기동안 (수개월) 높았던 때가 딱 보임. 저자는 그 때 투자했다고.

​

Case #13) 서초구 서초동 아크로텔 강남역 (신분당선 강남역 5번 출구 직선 400m) 41Dm2. 21년 3월경 투자. 매가 1.7억 (전세 1.9억) 매도 2.1억

--투자 논리: 위 손품왕 그래프에서 전세가가 더 높다는 것만 보고 무조건 들어가지는 않고 왜 이런 일이 발생했는지를 이해해야한다. 전세 물량이 평균치보다적어서 급등했고 이후에는 전세가에 밀려 매가 상승할 것을 이해해야 함.

​

---

▶▶ 분양권 투자, 소액으로 도전

: 규제 많지만 세법상 부동산에 속하지 않아서 취득세, 종부세, 재산세 필요없어 매력적.

​

Case #14) 동대문구 전농동 힐스테이트 청량리 더 퍼스트 오피스텔

​

---

▶▶서울 역세권, 준공업 지역의 구축 빌라를 노려라!

: 22년 1월 서울시 빈집조례 개정 통해 기준 마련. 소규모 재개발 입지 요건 역세권 250m에서 3년간 한시적으로 350m로 완화 등

​

Case #15) 강북구 미아동 258번지 빌라 2채

--투자 논리: 이미 재건축 재개발 지정된 것이면 P가 엄청 붙어서 넘보기 힘들지만 아직 바람불지 않은 노후화지역 사놓고 기다리겠다는 전략. 단, 절대 아무데나는 아니고 "역세권! & 준공업지역!"

미아동 258번지와 번동 148번지는 너무 낙후되서 언젠가 개발붐이 있을 거라고 예상했다고. 사실 이건 일반사람들은 잘 모를거고 저자는 미아동 오래된 빌라 지하에서 오랫동안 실거주해서 더 잘 알았던 거 같다.

​

Case #16) 강서구 등촌동 빌라2채 (9호선 증미역 근처. 역세권 & 준공업지역)

--투자 논리: 21년 초 전국토부장관이 후보자 시절의 1호 공약이 용적률인센티브 줘서 고밀도 개발하겠다고 발표. 이 때 적은 갭으로 살 수 있는 곳을 조사한 결과:

• 성수동 뚝섬역 일대
• 강서구 양천향교역, 가양역, 증미역, 등촌역, 염창역 부근
• 구로구 고척동, 구로디지털단지역, 오류동, 온수역
• 영등포구 영등포구청역 주변
• 금천구 독산동
• 도봉구 창2동, 창동, 도봉산역 주변 등

​

--> 21년 이때 1000만원 갭투자할 곳을 찾으니 창2동과 증미역 부근뿐이였다고.

서울에 있는 노후 빌라의 또다른 장점은 공시가격 1억 이하 물건 많고 절세 가능. 단 빌라는 임장해서 꼭 집을 다 봐야 한다.

​

※ 서울 역세권 & 준공업단지 내 노후 빌라투자...용기가 필요한 게 사실. 단순하게 소액으로 서울역세권에 내땅 몇평 생긴다고 생각해라!​

​

---

 

[5장] 무조건 오를 부동산 찾는 나만의 투자 도구 만들기

 

● 부동산 종류에 따라 투자원칙은 달라져야 한다. 서울 원룸 오피스텔 매수원칙을 예로 들어보자

1. 고시가 대비 매매가 110-130%
2. 월세수익률 역산가: 월세 x 250개월 > 매가
3. 시가표준액 대비 매매가격: 시가표준액이 매가에 가까울 수록 좋음
4. 주변 원룸오피스텔 분양가와 비교하여 분양가보다 낮으면 좋음
5. KB시세 혹은 네이버 부동산 시세/실거래가 대비 매매가 10~20% 싼 급매물

​

● 부동산 투자에도 원칙이 필요하다

: 휘둘리지 않기 위해 매수 기준을 세워라. (정리해서 임장시 마다 들고 다니자!)

이 기준은 그냥 세워지는게 아니라 수백수천개 매물 평균치를 산출하기 위해서 방대한 데이터 작업 필요

​

※ 무조건 임장보다 손품 자체, 꾸준한 매물 검색이 더 중요하다. 매일 1시간 씩 매물 검색, 급매 검색, 시세 모니터링등을 루틴화해라.

---

​

▶▶ 부동산 데이터 가공해 나만의 자료 만들기

KB 부동산 추천. (매주 금요일 update)

주택정보포털

한국 주택금융공사 통계시스템 등

중요한 것은 부동산 앱에서 제공하는 자료가 어디를 출처로 어떤 과정을 거쳐 가공되는지를 이해하면 더 제대로 이해하고 시장의 흐름을 읽을 수 있따. 이를 위해 가장 좋은 방법이 직접 통계 데이터 가공해보는 것.

---

​

▶▶도구 익히기

• 호갱노노: 실시간 인기 아파트등 단기 트렌드 파악 용이 (분석 도구. 가격 변동, 공급, 상권, 인구 등 메뉴)
• 아실: 1년간의 중기 데이터 파악하는데 좋음 (매물 증감, 많이 산 아파트, 갭투자증가지역, 외지인 투자증가 지역 등 메뉴 아주 유용)
• 부동산 지인: 장기적인 빅데이터 분석하기 좋음 ("시장강도" 메뉴 아주 유용. 왜냐하면 매물 증감 데이터보다도 몇 주 몇달 선행 --> 시장강도 해석: 마이너스에서 0을 돌파할때가 해당지역 대장아파트투자하기 좋은 시점. 100을 넘으면 시장 전체 상승장 돌입하는 시점이므로 2-3급지의 아파트에 투자)
• 손품왕: 투자자가 직접 만든 부도산 시장 분석 플랫폼 (엑셀 기반으로 원클릭하면부동산 흐름 분석 프로그램 그래프화) --> 다른 도구에서 없는 오피스텔 버전 강추!!

​

---

▶▶아파트투자 타당성 지표 분석 (임장 갈때 이 체크리스트를 손품으로 다 조사하고 들고 가라) p: 337

[투자 타당성 지표 체크리스트] (각 2점/1점/0점으로 총12개. 24점 만점)

• 직방 통한 분석: 1) 아파트 단지 1km내 학교 여부. 2) 실거주 만족도 (거주민 만족도 4.0이상)
• 호갱노노 통한 분석: 3) 단지 주변 상권 형성 (초대형 혹은 대형 여부). 4) 단지의 고도 50m 미만. 5) 지역 대장아파트 상승률 30% 초과
• 아실 통한 분석: 6) 매물 증감 (매매물량 감소하는지) 단지 세대수 대비 10% 이상 매물 있으면 주의
• 부동산 지인 통한 분석: 7) 시장강도 100 초과. 8) 도시인구 50만명 초과
• 네이버 부동산 통한 분석: 9) 세대수 500세대 초과. 10) 연식 2003년 이후. 11) 하락기간과 지지선 확보 여부 (3년 넘게 하락하고 지지선 확보하면 매수 가능. 하락기간이 더 길고 반등한느 거면 더 좋음). 12) 매매가와 전세가의 갭

​

☞ 1~12까지 종합분석 Scoring 후 가장 저평가된 단지 찾으려면 이제 가격 타당성 분석! "가격 타당성 분석 = 호가 / 공시가격"으로 조사. 150% 기준으로 낮으면 싸다고 볼 수 있음. 그 다음에는 다소 정성적 분석 필요​

​

투자타당성 지표 분석 체크리스트: 잭파시 블로그에서 발췌

 

​

---

▶▶ 저평가 오피스텔 찾는 가치평가 모델 (아래 계산 방식들로 적정성 크로스 체크)

필자 사례 : 강남역 쉐르빌 (우성아파트 사거리) 1.85억 매수 (1.95억 전세로 풀피 투자))

1. 공시가격 대비 매매가 : 110~130%
2. 월세수익률 역산가: 월세 X 250 개월 > 매매가
3. 시가표준액 대비 매매가: 금액이 가까울수록 좋음
4. 주변 오피스텔 분양가와 비교

​

※ 내가 몰랐던 꿀팁!! 오피스텔 고시가격은 국세청 홈택스에서 고시가격 조사할수 있음 (주소로 검색. 단위면적당 기준시가와 건물면적 곱하면 됨. 여기서 건물 면적은 네이버 부동산 기준으로 '계약/전용면적' 표시 중 앞에 있는 계약 면적임. 이게 바로 국세청의 건물 면적임)

​

※ 용어 주의. 시가표준액은 보통 지방세에 대한 과표기준액임. 토지분 시가표준액은 부동산 공시가격 알리미에서 확인. 건물분 시가표준액은 서울시라면 ETAX 사이트에서 조회. 토지분과 건물분을 각각 합쳐서 매매가를 산정. 이 합과 비슷하다면 손해보지않는다는 거니까 무조건 통과. // 시가표준액과 비슷한 용어로 '공시지가, 기준시가, 과세표준' 등은 국세청 용어로 3가지가 같은 의미래. 시가표준액과 다르다.

​

※ 주변오피스텔과 비교할때 저자의 팁!! 21년 말에 강남 오피스텔 매수한 건 강남 오피시장 흐름이 바뀌어서이다!! 토지값이 워낙 비싸니까 이제 2억대의 보급형 오피는 마진 안남는장사라서 더 이상 보급형 짓지 않고 하이엔드급만 분양하더라. 그래서 역발상으로 1억 후반 2억 초반 준신축 오피면 충분히 가격 메리트 있다고 판다. 그 금액으로 다시 지으라고 하면 절대 못짓기 때문.

--> 공급흐름의 변화를 보고 투자대상과 매수 타이밍을 잡을 수 있다!!

​

여기까지 하면 임장 준비 손품 기본 조사는 끝. 이제 임장 체크리스트 만들고 미리 가져갈 지도 준비하자. 지도는 동일한 지도를 2개 준비해서

#1) 각 아파트 기본 정보 + 투자타당성지표 점수

#2) 각 아파트 가격에 대한 정보. 실거래가 평균. 공시가격 등 + 내가 조사한 가격타당성지표

이렇게 2가지를 만들어서 출력해서 들고 가라

​

☞임장 시 공인중개사 만나는 것 생략하면 안된다. 용기내서 들어가라. 탐문! 그들만의 정보가 있다. 매도자 상황도 파악하고 왜 파는지, 단지내 매물간 비교도 중요. 운좋으면 네이버 부동산에 나오지 않는 중개사만의 서랍물건!​

​

---

[6장] 돈이 없어도 누구나 부동산 부자가 될 수 있다

​

※ 지금 당장 서울 수도권 광역 전철노선도를 방에 붙여라!!

(을지로지하상가. 연초에 주로 업데이트하니 기왕이면 연초에....)

​

▶▶ 좋은 물건을 남에게 넘기지 말자. 내가 좋은 물건 선점하기 위해 중요 Activity를 루틴화하자!

1. KB부동산에서 주간시황 보기 (주간보도자료, 주간통계표) 매주 금요일 업뎃
2. 매주 급매물 리스트 검색하기
3. 데이터 분석의루틴 (주1회, 월 1회, 분기 1회 각각 구분)
4. 주1회 할것: 도별 KB 매수매도 우위지수 / 시별 KB 주간상승 하락률 추이/ 매매 전세 월세 매물 건수 추이 / 전국 아파트 급매물 리스트 취합
5. 월1회 할것: 아파트 거래량 증가 상위 지역 top10 / 아파트 매물 감소량 상위 지역 top10 / 외지인 및 법인 매수 상위 지역 top20 / 아파트 전월세 매물부족지역 top10 /도시별 매매 전세 지수 추이 / 도별 전세가율 추이 / 도별 PIR
6. 분기1회 할것: 도별 거래량 많은 아파트 순위 top20 / 도별 주택 구입 부담지수 추이/ 미국 주택가격 지수 추이 / 한국과 전세계 주택가격 비교​

​

---

Closing 코멘트: 책을 다 읽고 나서 잭파시님 블로그를 보니, 진짜 부지런하시다. 거의 매일 정성들여 포스팅도 하는 듯. 임장에, 강의에, 전국 급매모니터링에 투자분석에 와,, respect!

지금은 똘똘한 한채로 온통 수도권에 몰리고 있어 아직 지방갭투자, 지방소액투자가 다시 살아나기는 힘들지만,,, 지방에 한해 다주택자 취득세 규제 등 풀리게 될 때 대비하여 읽어두면 좋을 것이다.