[책읽기] [소액투자] 나는 대출없이 0원으로 소형아파트산다_잭파시 (22년 4월 발간) (1/2)

글이 길어서 2회에 나눠서 포스팅합니다 ^^ (첫번째 글)

*중요 내용 발췌 전 소감: 사실 비슷한 책이 많다고 생각해서 별로 기대안하고 읽었는데 기대이상이었다. 저자 포트폴리오를 다 공개하고, 부린이들이 따라서 할 수 있도록 여러면에서 배려한 것이 보인다. 소액투자 급매 물건 고르는 전략을 저자 사례로 구체적으로 쉽게 설명하였고, 어떻게 분석을 시작해야할지, 어떤 툴을 어떻게 이용해야 하는지, 임장은 어떻게 해야하는지 설명했다. 오랜만에 읽은 친절한 책!

​한마디로 요약하자면 "최소 갭, 최소 투자로 수도권 아파트를 꾸준히 모으는 방식이 110억 자산 축적의 배경"

​이 책의 발간일이 22년 4월이고, 아마도 저자는 22년 초에 글을 썼을 것이므로 시점이 중요한 부동산 정보의 현재 유효한지 여부를 잘 판단해서 참고하기 바랍니다. 또한 본인은 책 전체를 logical하게 요약하고자 한 것이 아니고, 이 책에서 투자 전략과 Rationale을 배우고자 해당 내용 위주로 발췌한 것이니 참고하기 바랍니다.

 

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● 목차

[1장] 300만원이 전부였던 30대 직장인은 어떻게 부동산 투자를 시작했을까

​10년간의 월급으로 부자가 될 순 없었다

수익률 –90%의 주식 투자에서 나를 구해준 것

20대에 집을 사고 내 인생은 완전히 바뀌었다

돈이 없어서 부동산 투자를 시작했다

10년 만에 50채의 집주인이 되려면?

서울 아파트, 아직 투자 기회는 있다

당신은 부의 길을 걷고 있는가

​[2장] 어떻게 대출 없이 110억 자산의 집주인이 될 수 있었을까?

★10년간의 부동산 투자 현금흐름표

무주택자는 빨리 실거주 주택부터 사라

다주택자가 되는 두려움에서 벗어나라

리스크를 최소화하는 세 가지 부동산 포트폴리오 전략

돈이 되는 곳은 서울만이 아니다

다주택자를 위한 절세 노하우

20채 이상의 부동산을 소유하면 알게 되는 것들

​[3장] 시장흐름만 잘 읽어도 최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다

​★전국 8도별 시의 상승 순서와 시별 대장 아파트 BEST 3

나무를 보기 전에 숲부터 보는 톱다운 투자법

부동산 사이클로 알아보는 투자 타이밍

부동산 투자를 하기 전 미국을 먼저 보라

지역 분석을 위해 꼭 봐야 할 다섯 가지 데이터

매매·전세가격 추이로 매수 타이밍 잡기

주택구입부담지수로 상승 여력 파악하기

현재·미래 공급량으로 엑시트 전략 짜기

매물 비율로 단기 상승 지역 찾기

초기분양률로 시장 심리 읽기

한 지역을 다각도로 분석하는 빅데이터 활용법

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[4장] 아파트 단지까지 알려주는 가장 친절한 투자 사례 16

​★지도로 보는 잭파시의 부동산 포트폴리오

GTX 노선을 활용한 서울 구축 아파트 투자법

수도권 저평가 아파트 두 채 매수 전략

절대 손해 보지 않는 지방 아파트 투자법

역발상! 강남 오피스텔 플피로 매수하기

분양권 투자도 소액으로 할 수 있을까?

서울 역세권·준공업지역의 구축 빌라를 노려라

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[5장] 무조건 오를 부동산 찾는 나만의 투자 도구 만들기

​★부동산 종류에 따라 투자 원칙은 달라야 한다

부동산 투자에도 원칙이 필요하다

부동산 빅데이터를 가공해 나만의 자료로 만들기

투자를 쉽게 만들어줄 도구를 손에 익혀라

아파트 투자 타당성 지표 분석

저평가 오피스텔을 찾는 가치평가 모델

바쁜 투자자를 위한 효율 높은 임장 지도 만들기

꼼꼼하게 분석하는 임장 체크리스트 만들기

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[6장] 돈이 없어도 누구나 부동산 부자가 될 수 있다

​부동산 투자에 진입장벽은 없다

지금 당장 서울·수도권 광역전철노선도를 방에 붙여라

처음에는 최대한 많은 부동산 정보를 머리에 심어라

좋은 물건을 남에게 넘기지 말자

대선 이후 부동산시장을 생각하다​

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기억하고 싶은 부분만 기록해요~

 

[3장] 시장흐름만 잘 읽어도 최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다

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▶▶▶결국 공급이 집값을 결정한다.

​● 5가지 big data (p: 141~)

​1) 매-전 가격 추이를 본다. (여기서 지역별 매-전 가격 추이 그래프 모두 보여줌. 여기서 나는 key message만 발췌해봄)

• 인천: 2022~2023년 공급 과다. 매수자에게는 기회가 될 수 있다.
• 대구: 22년부터 3년간 적정공급량 2배 공급되어 당분간 마이너스 지속될 것. 조정 받아서 정상 상황에서 후순위인 경북 포항, 구미보다 저렴해지면 이때 투자자들 진입할 때가 기회이다.
• 지방8도(광역시 제외) 당분간 취득세 1% 물건 투자는 계속될 것. (왜냐하면 취득세 중과규제가 아직 살아있고 다주택자 양도세 중과배제 지역인 것 고려) --> '22.4월 기준 1000만원 투자해서 2000만-5000만 수익보는 시장!
• 충북 부동산은 인근 대전/세종/청주/충주를 같이 봐야 한다. 예를 들면 대전, 세종이 약세라면 청주의 1급지 물건이 영향받아 조정 받을 수 있다.
• 개인들이 21년에 한창 고시지가 1억 이하 저가 아파트 투자 많이 한 곳: 천안 > 아산 > 창원 > 청주 --> 따라서 이 곳들은 이미 고평가 된 곳이니 주의
• 천안, 아산은 20.7월부터 21.9월까지 투자자 매수 집중되서 총 8000건 거래. 지하철 1호선과 KTX로 서울과 연결된다는 장점. 두정역 서쪽의 두정동, 쌍용역 북쪽의 쌍용동, 남쪽의 신방동 25평 계단식 & 공시가 1억 이하 & 20년된 구축이 많다.
• 부울경(부산, 울산, 경남)은 메가시티 주목.(삼토시도 23년 수도권 하락 예상하면서도 부산은 상승 예측했다고 언급)

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2) 주택구입부담지수 (K-HAI) : 이게 PIR보다 더 정확하고 유의미하다. 낮을수록 집을 살 여력이 충분하다는 의미

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• 주택금융통계시스템 사이트(HOUSTAT)에서 K-HAI 확인 가능. 대출을 받아 중간가격의 주택을 구입하는 경우 상환하는데 드는 부담 의미. (부담이란 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력)
• 예를 들면, 서울의 과거 17년간 평균치는 120 (평균치와 각 시점을 비교해서 낮다면 투자할만한 상황이라는 점)

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3) 입주물량/ 미분양물량

• 입주물량과 미분양물량으로 파악할수 있는 공급량은 매수시점이 아닌 매도 시점을 염두에 두어야 한다. 개인 투자자는 양도세 기본세율 적용 위해 2년간 보유해야 하므로 2년뒤 공급량을 체크해야 Exit 전략을 세울 수 있다.

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4) 매물비율로 단기 상승지역 찾기

• 지역별 총 세대수 대비 매매전세 매물량의 비율 봐라. (전세 매물량이 줄어야 전세가 상승하고 매가도 단기로 상승하겠지?!)

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5) 초기분양률로 시장 심리 읽기

• 주택정보포탈 HOUSTAT과 KOSIS (국가통계포털) 같이 봐라

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● 한 지역을 다각도로 분석하는 빅데이터 활용법

: 최대한 많은 부동산 빅데이터들을 확인하는 것이 중요하다. 직감으로 투자하는 것은 위험. 빅데이터분석으로 크로스 체크하면서 리스크를 줄여야 한다.

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1. 거래량 추이
2. 외지인 거래량 추이 (유료 데이터 : 손품왕에서 확인 가능)
3. 전세지수 (손품왕)
4. 매수매도지수 (손품왕, 아실)
5. 전세수급지수
6. 세대추이 (세대수가 지속적으로 성장하는 도시를 골라야 한다)
7. 사업장 총수 및 1인당 월평균 소득
8. PIR (예: 서울은 22년 2월 현재 24년. (14년에는 10년이던 것이 ㅠ))​

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[4장] 아파트 단지까지 알려주는 가장 친절한 투자 사례 16

--> (my comment: 매물 자체보다 투자 Rationale을 내 것으로 만들자!!)

저자의 매매가와 매도가 등은 생략. 다만 매수 시점만 기록 (대부분 매전갭이 1천만 미만이거나 무피, 전세가>매매가인 플피 투자)

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▶▶ GTX노선을 활용한 서울 구축 아파트 투자법

●투자 원칙

1. GTX 영향권에서 2급지 위치
2. 1998년 이후 준공
3. 500세대 이상 대단지
4. 25평 계단식 아파트
5. 매전 Gap 2000만 내외 아파트

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Case#1) 강북구 창동 대우 아파트 25평 (2017년 가을 매수)

Case#2) 남양주시 평내마을 평내2차 대주파크빌 25평 (2005년식). (2018년말 매수)

Case#3) (저자 왈, 뒤돌아보니 아주 좋은 선택은 아니였다고 함) 겨기도 고양시 일산 풍동에이스 22평 (19년 매수시 매가=전세가) :GTX 직접 호재는 아니었고 GTX 간접 영향. 대곡-소사복선 전철 일산역 연장 호재에 기대서 무피 투자

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▶▶ 수도권 저평가 아파트 2채 매수 전략 (서울 외)

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Case #4) (이것도 나중에 보니 가장 낮은 수익률이고 의정부보다 차라리 창동을 더 투자할 걸이라고 저자 후회) 경기도 의정부시 의정부동 동화아파트 26평 2채

--투자논리: GTX-C 의정부역 주변. 이 주변에 1순위는 신도 아파트였는데 복도식이였고 25평인데 비해 이미 투자자들 몰려서 갭이 3천만 이상으로 투자원칙에 맞지 않아 패스했다고 함

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※아파트는 신축 --> 준신축 --> 32평 계단식 구축 --> 25평 계단식 구축 --> 21평 이하 복도식 구축 순서로 상승한다. 이 순서 암기! 특히 지방아파트의 경우는 25평 이상 계단식만 할 것을 반드시 지켜라!!

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Case #5) 경기도 수원시 영통구 영통동 황골마을 주공 1단지, 2단지 한채씩

19년 하반기 매수

--투자논리: 삼성전자와 직주근접 + 수인분당선 + 근처에 고속도로 수원신갈 IC 흥덕IC + 영흥공원 60m2 개발 중 + 청명역 근처 역세권

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Case#6) 경기도 평택시 고덕면 평택영화블렌하임 25평, 33평 1채씩

-- 투자논리: 수도권이라도 읍면지역에서는 공시가 3억 이하 양도세 중과배제. 구조가 잘 나와서 33펴이 거의 40평 정도로 보일 정도로 넓다

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▶▶ 절대 손해보지 않는 지방 아파트 투자법: 인구수 50만 이상 + 매도시점 공급량 확인 하면서 매수

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Case#7) 충남 천안시서북구 쌍용동 계룡 푸른마을 23평 (20년 매수)

-- 투자 논리: 1호선 쌍용역 100m 초역세권

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Case#8) 전북 전주시 완산구 효자동 서곡대림 25평

-- 초급매였다고. 20년 12월 매수

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Case#9) 경북 포항시 북구 장성동 대림골드빌 26평

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Case#10) 충북 청주시 서원구 분평동 분평 주공 2단지 24평

--투자논리: 20년 말에 충북 매매시세를 보니 바닥다지고 상승세 전환기 확인 후 청주를 관찰했다고 함.

​※로얄츨 아닌 경우 탑층이나 1층이 애매한 층보다 더 낫다. (거래잘됨) 필로티 1층은 의외로 인기있다.

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다음 포스팅에서 계속됩니다. 고고~~