주택 취득의 시점이 정확하게 언제인가? (feat. 세금 관점)

기본적인 것이어서 잘 알고 있다고 생각했는데 좀 예외적인 경우에 어떻게 될까를 생각하다보니 정확한 확인을 해보자.

 

내가 궁금한 것은 크게 2가지이다. 행정적인 것이 궁금한 것이 아니라 오로지 세금! 특히 국세인 양도세 관점에서 기준을 살펴보겠다. (주택은 워낙 세금 지뢰가 많아서 취득할때부터 양도세를 생각해서 취득해야 한다. 부린이일때 많은 시행착오로 아낄 수 있는 세금 많이 뜯기고난 경험에서 나오는 메세지이니 참고하시길 바란다.)

1. 일반 매매의 경우

2. 재건축 조합원입주권을 승계(취득)하여 신축 아파트를 취득하는 경우

하나씩 핵심만 살펴보자.

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1. 주택- 일반 매매의 취득시기

일반 매매(일반 아파트 매매)의 취득시기

• 원칙: 주택(아파트 등)의 일반 매매에서 취득시기는 원칙적으로 잔금 청산일이다.
• 예외: 잔금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 취득시기가 된다.
• 분양 아파트: 분양받은 아파트가 잔금 청산일까지 완성되지 않은 경우에는 사용승인일 또는 임시사용승인일/사실상 사용일이 취득시기가 된다.

관련 법령:

• 소득세법 시행령 제162조 (현행 법령 발췌 - 대통령령 제35498호. 25.5.7 개정)

제162조
(양도 또는 취득의 시기)
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

 

엉뚱한 생각인데,, 잔금청산일 전에 소유권이전등기를 접수할 수 있을까 과연? --> 99% 불가하다. 그래도 부득이 할 수 밖에 없다면 어떻게 할 수 있는지 고민해보자.

잔금일 전에 등기접수를 하려면 실무적으로 다음 요건과 절차가 필요하다.

• 등기신청은 원칙적으로 매수자가 잔금을 지급하면서 등기필정보(등기권리증), 인감증명서, 위임장 등 매도자 서류를 수령해 바로 신청하는 것이 관행이다.
• 잔금일 전에 등기접수를 하려면, 매도자가 동시이행의 항변권(잔금받기 전 등기서류 교부를 거부할 권리)과 기한의 이익을 포기하고, 등기필정보 등 소유권이전등기 필요서류를 미리 매수자에게 제공해야 한다.
• 실무상 매도자가 잔금도 받기 전에 등기필정보를 미리 주는 경우는 매우 드물다. 등기필정보(등기권리증)는 부동산 권리의 핵심 증거이기 때문에, 매도자는 잔금 수령 전에는 보통 절대 넘기지 않는다.

잔금일 전에 등기접수를 하려면 매도자를 설득해야 한다. 설득 논리는 다음과 같다.

• 매수자가 신용이 확실하고, 거래 안전장치(예치계좌, 법무사 공동 입회 등)를 마련한다면 매도자가 동의할 가능성이 높아진다.
• 예를 들어, 법무사 또는 제3자(예치기관)가 잔금과 등기서류를 모두 받아서, 등기 접수 직후 잔금을 매도자에게 지급하는 "동시이행 구조"를 제안할 수 있다. 이 경우 매도자도 등기필정보를 법무사에게 미리 맡기고, 매수자도 잔금을 법무사에게 미리 맡긴다. 등기 접수 후 법무사가 잔금을 매도자에게 지급한다.
• 등기필정보를 미리 직접 받는 것은 현실적으로 거의 불가능하므로, 법무사 예치 방식이 가장 실현 가능하다.

법적으로는 매도인이 동시이행의 항변권을 포기하면 잔금일 전에도 등기접수가 가능하다. 실제로 2023년 부동산등기과-466 유권해석에서도 "잔금일 전에 매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청한 경우, 매도인이 동시이행의 항변권을 포기한 것으로 간주되어 등기관은 등기신청을 수리할 수 있다"고 명확히 해석했다.

 

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재건축 승계조합원의 신축아파트 취득시기

(1) 용어 정리

• 원조합원: 최초 재건축 조합 설립 시 조합원이 된 자
• 승계조합원: 관리처분계획인가 이후 등 조합원 지위를 매매 등으로 승계한 자

(2) 승계조합원의 취득시기: 2가지 구분

구분	취득시기
1. 조합원 입주권(지위) 취득	입주권 매매계약의 잔금일 또는 등기접수일(일반 매매와 동일)
2. 신축 아파트 취득	신축아파트의 사용승인일(또는 임시사용승인일/사실상 사용일)

 

• 핵심: 승계조합원이 최종적으로 취득하는 신축 아파트의 취득시기는 잔금일이 아니라 사용승인일이다.
• 임시사용승인/사실상 사용: 사용승인 이전에 임시사용승인이나 사실상 사용이 있다면, 그 날이 취득시기가 된다.

 

2020년 이후 판례·유권해석 및 구체적 사례

(1) 국세청 유권해석 및 실무사례

• 사전-2021-법령해석재산-1236 (2021.09.28):
  • 재건축정비사업의 관리처분계획인가 이후 조합원 지위를 승계취득한 경우, *완공된 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호에 따라 사용승인일(또는 임시사용승인일/사실상 사용일)*로 본다고 명확히 해석.
• 서면부동산2022-565 (2022.10.14):
  • 승계조합원이 신축 주택을 취득한 경우, 취득시기는 사용승인서 교부일로 한다고 회신4.
• 국세청 유권해석(2024.07.22 보도):
  • 조합원입주권을 승계해 주택을 취득한 경우, 그 주택의 취득시기는 사용승인서 교부일이며, 사용승인 이전 임시사용승인 등이 있으면 그 날이 취득시기.

(2) 사례 요약

• 사례1: 2017년 4월 조합원입주권 승계, 2020년 5월 사용승인서 교부, 2020년 6월 임대차계약 체결
  → 취득시기는 2020년 5월 사용승인서 교부일.
• 사례2: 2016년 8월 승계조합원 입주권 취득, 2019년 12월 준공, 2020년 1월 입주
  → 취득시기는 2019년 12월 사용승인일(준공일).

관련 법령 및 해석 근거

• 소득세법 시행령 제162조
  • 제1항 제4호: “완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날(사용승인일 등)을 취득일로 본다.”
• 소득세법 기본통칙 98-2
  • 신축건물의 취득시기는 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날

 

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지방세인 취득세 관점에서 취득의 케이스별 정의를 간단히 확인해보겠다. 

취득세(지방세)에서의 "취득" 정의

• 취득세는 부동산 등 자산을 취득한 자에게 부과되는 지방세로, "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 건축, 개수 등 모든 유상·무상, 원시·승계의 취득행위를 포괄한다.
• 취득시기(주택):
  • 유상승계(매매 등): 계약상 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날
  • 무상승계(증여 등): 증여계약일
  • 분양권: 당첨일(직접 청약) 또는 분양권 매매의 경우 대금청산일
  • 신축(조합원): 잔금청산일까지 완공되지 않은 경우 사용승인일(또는 임시사용승인일, 사실상 사용일)
  • 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세
  • [지방세법 및 시행령 근거]

 

세금까지 깐깐히 고려해서 똘똘하게 투자하자.

민주당 정권에서 6.28부터 전격 대출 규제 시작되었고, 이제 다음은 세금 폭탄 규제일 것이다. 긴장해야 한다. ㅠㅠ