[책읽기] 부동산 투자로 완성하는 부의 사다리_평지조아 (24년 4월 발간)

2017년에 첫 아파트매수 시작하고 현재 다주택자에 다양한 부동산 자산 보유. 직장인인데 강의 컨설팅 등 다양한 활동하는 정력가.

다주택자까지만 이었다면, 2017년 문재인의 (돌아보면 대실패한 부동산정책의 시작) 정부 시절, 소액 갭투자로 아파트를 쓸어모다 다주택자로 100억 이상 자산을 이룬 주변 지인이 많은 나로서는 이 책을 읽을 이유가 없었다. 그런데 강의 컨설팅까지, 나처럼 평범한 직장인이 이런 활동을 한다는 게 대단하다 싶어 '얼마나 대단한거야'라는 호기심에 읽게 되었다. 

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목차 (목차는 늘 중요하다! 목차만 봐도 저자의 메세지를 알 수 있다)

프롤로그_ 안녕하세요. 소 잃기 전에 외양간 고치는 ‘평지조아’입니다 4

PART 01. 우리가 부동산 투자를 해야 하는 이유
평범한 우리도 쉽게 자산을 불릴 수 있는 방법이 부동산이다 14
아파트 매수 타이밍 한 번이 당신의 재산을 좌지우지한다 18
임차로만 살기로 한다면 부동산 공부가 필요 없을까? 22

PART 02. 부동산 흐름의 기본, 입주 물량과 전세 움직임 파악하기
실수요자들의 움직임은 전세가격으로 파악할 수 있다 28
전세가율 움직임에 따라 매매 시장을 예측한다 33
평균 전세가율이 낮은 지역은 어떤 현상이 벌어질까? 38
2022년 여름 시장으로 되돌아보는 전세가율의 중요성 42
전세가율 변동이 크지 않다는 것은 무슨 뜻일까? 46
잊지 말자-입주 물량이 많으면 전세가격이 하락한다 49
프롭테크와 인허가를 이용해 입주 물량 파악하는 방법 55

PART 03. 부동산 투자의 기본 I, 시장이 움직이는 흐름 파악하기
입주 물량에 따른 매매, 전세, 월세의 움직임 원리 64
아파트 입주 물량이 적으면 무조건 가격이 오른다? 69
부동산 사이클 원리에 따른 흐름 이해하기 73
수도권 부동산은 결국 같은 흐름으로 움직인다 77
상급지에서 하급지로 흐르는 가격의 원리 82
신축에서 구축으로 흐르는 가격의 원리 88
부동산 가격 하락의 신호 찾기 94

PART 04. 부동산 투자의 기본 II, 어디를 사야 하는지 파악하기
네이버 부동산 ‘개발’ 버튼을 이용하라 100
교육 환경이 좋은 학군지를 찾아내라 107
앞으로 동네 변화가 많은 곳을 매수하라 111
학교 배정이 어디로 되는지 꼭 확인하라 114
교통 호재는 어떤 점을 유의해야 할까? 117
갭 투자를 하고 싶다면 꼭 확인해야 하는 것 123
대량 물량 입주 시기를 노려라 128
서울 부동산 가격이 당분간 계속 오를 수밖에 없는 이유 134

PART 05. 부동산 투자의 기본 III, 부동산 매수 마인드 다시 잡기
어차피 장기 투자다 142
갈아타기는 언제 해야 좋을까? 145
호재와 악재에 따른 갈아타기 148
일시적 1가구 2주택이 가장 중요하다 152
대출의 접근 방법 154
청약 통장 이용 방법 157

PART 06. 부동산 거래의 기본, 주택 거래 방법 팁
우리 집을 꼭 매도해야 한다면 알아야 하는 방법 164
급매를 잡는 방법 169
집 매수할 때 알아야 하는 팁 173
전세 만기 전, 전세금을 빼야 하는 경우 유의 사항 178

PART 07. 부동산 투자의 심화, 매수 접근 기준 세우기
인구가 감소하는 한국, 부동산 가격이 오를 수 있을까? 184
인구 소멸의 시대, 우리는 대도시로 가야 한다 189
지방 주택은 어떤 기준으로 접근해야 하는가? 192
아파텔은 어떤 기준으로 접근해야 하는가? 199

PART 08. 수도권 부동산 매수, 여기를 주목하자 Ⅰ
서울 뉴타운 여기를 주목하자 210
왕십리 뉴타운 :
학군보다는 직주 근접, 왕십리역 호재를 믿고 투자하는 분들에게 212
신길 뉴타운 :
서울 서남 지역에서 교통의 편리함을 원하는 분들에게 215
흑석 뉴타운 :
한강 주변에 거주하면서 교통과 입지의 우위를 누리고 싶은 분들에게 218
노량진 뉴타운 :
먼 훗날 학군과 교통을 모두 잡을 수 있는 재개발 투자 1순위 221
가재울 뉴타운 :
입지와 가격 모든 것이 무난한 가성비 좋은 곳을 찾는 분들에게 224
전농, 답십리 뉴타운 :
청량리역 개발과 함께 미래의 비전을 보면서 실거주를 원하는 분들에게 227
길음 뉴타운 :
신축 인프라 느낌보다 적당한 가격으로 학군과 입지를 동시에 잡고 싶은 분들에게 231
수색, 증산 뉴타운 :
주변 개발 사업으로 이제 뉴타운의 힘을 받기 시작하는 거주지를 찾는 분들에게 234

PART 09. 수도권 부동산 매수, 여기를 주목하자 Ⅱ
신규 지하철역이 생기는 호재가 있는 곳을 주목하자 240
GTX-A 242
8호선 별내 연장 신설역 248
신안산선 254
7호선 연장 262
월곶-판교선 269

PART 10. 2024년 이후 주택 입주 물량 전망
착공 및 인허가 물량 확인 278
수도권 착공 및 인허가 물량 279
부울경 착공 및 인허가 물량 282
대전, 세종 착공 및 인허가 물량 286
대구, 경북 착공 및 인허가 물량 289
충북, 충남 착공 및 인허가 물량 292
광주, 전북 착공 및 인허가 물량 295
기타 지역 착공 및 인허가 물량 298
착공 및 인허가 물량을 통한 장기적 투자 선호 지역 301

 

대체로 아는 내용이라 쉽게 읽힌다. 내가 기억하고픈 키워드만 발췌해본다.

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​Part2 부동산 흐름의 기본, 입주 물량과 전세 움직임 파악하기

● 부동산 흐름의 기본, 입주물량과 전세 움직임 파악하기.

전세가가 중요! 실제가치니까!!​

​●어떤지역 분석시 과거부터 현재까지 평균전세가율과 현재전세가율을 비교해라!!

(과거부터 수요가 받아줄 수 있는 전세가율 수준을 확인하는 작업)

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● 해당 자역의 매매상승을 받아주는 평균수요의 힘은 비슷하다. 매매가격과 점세가격은 항상 비슷하게 움직이고 전세가율이 평균 수준으로 항상 돌아오려고 하는 특징이 있다.

☆☆여기서 꿀팁! 전세가율이 과거 평균 대비 크게 오른 지역과 아파트를 눈여겨보라!!

이런 주택은 추후 상승에너지와 함께 상승폭이 더 클수 있다!

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● 전세가율이 낮다는 것은 레버리지 효과가 크다. 같은 금액만큼 전세가가 변동시 매매가 갭 변동이 크므로.

-전세가율이 낮다는 것은 투자수요가 많이 들어왔다는 의미. 현 실수요가치보다 호재 프리미엄이 많이 붙어있다는 뜻. 장단점 있으니 주의!

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● 22년 최고가 대비 크게 급락한 지역, 단지들의 공통점:전세가율 낮았다는 것. 예) 동탄, 세종, 송도, 청라 등

30~40% 전세가율

-유명한 신도시에서 나타나는 대표적인 현상

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●수도권 부동산은 결국 같은 흐름으로 움직인다!!

상승폭과 상승시작 시기의 차이는 어느 정도 있지만 전체적인 가격흐름 자체는 동일하게 움직인다. 강남 집값이 오르기 시작하면 언젠가 그 흐름이 인천까지도 넘어간다.

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●실거주 주택 1 + 투자주택 1 포트폴리오가 비과세 하면서 가장 안정적. 강추​

(그래서 나도 이거 하려는 것인데!! 돈이 안되고, 대출도 그렇고,,, 갈아타기하려는데...쉽지 않음. 노×× 아까움 ㅜ)​

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PART9 수도권 부동산 매수, 여기를 주목하자​

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●월곶 판교선은 다른 지하철 노선 속도의 평균 2배, 급행은 5배 이상 차이남!! 무려 5개 지역 (성남, 안양, 의왕, 광명, 시흥)을 통과하는 노선! 이 자역 출퇴근자들에게 많은 주거지 옵션생길것

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● 평촌에서는 월판선 안양운동장역!! 남쪽에는 1기 신도시, 북쪽으로는 빌라촌 및 재건축 진행 구축단지들이고 가장 주목단지는 앞으로 역세권될 한가람한양아파트!!