[경험] 아파트 매도- 갑자기 분위기가 변했다! (feat. 매도는 정말 예술)

매수보다 매도가 예술

지금 기분은 요런 기분임을 알리고 글을 시작합니다.....

(경험담을 압축 전달하는 거라, 다소 에세이처럼 주저리 tone이라 가볍게 읽어주세요~ 하지만 내용은 꿀팁 가득입니다!)

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송파구 구축 아파트 33평 저층

3월부터 내놓은 매물이었는데... 오랫동안 매수자의 입질이 없었다. (잠실은 아니지만 잠실 근거리인데도 말이다 ㅠ)

사실 몇 번 있었는데 나의 마지노 매가 이하를 불렀다. 5월부터 서울 아파트 시장 매수세가 다시 불 붙으면서, 성동구 유사 구축도, 동대문구 신축도, 마포구 유사 구축도 xx 20억을 넘어가는 기사 & 단톡방 받) 펌) 이런 톡으로 도배가 되는데도 말이다.

최대한 디스를 해보자면, 2001년 준공된, 재건축 애매한 아파트. 10년 뒤에 리모델링은 할 만하다. 지하철 초역세권은 아니고 도보 15분 내에 트리플 역세권.

내 물건이지만 장점은 많았다. 학원가 가깝고, 도보로 잠실 인프라, 석촌호수, 올림픽공원 갈 만한 거리인데 말이다. 입지 조건은 내가 보기엔 (객관적으로 보기에) 송파구에서 잠실 다음으로 빠지지는 않는다 ^^

베란다 확장 아니고 올수리한 적 없다. 그리고 현재 임차인 분이 6년 이상 살고 있어서, 내 소유임에도 집 상태를 모른다. 종종 집보기할때 중개사들이 알려주는 말로는 "짐이 너무 많고 깨끗하게 보이지가 않아요. 집 상태 자체는 좋은데...." 가격 네고를 위한 중개사들의 여러 빌드업이라 생각하고 저항하면서도, 점차 매가를 좀 낮추긴 했다. 내가 자금이 필요한 시점이 다가오기도 하고...

5월부터 달라지는 매수 분위기

거의 매주 집보기 손님이 있었다. 

그러던 것이 확실히 지금이 서울 불장이라는 것을 실감하게 되었다. 오늘!

내가 수리안된 것, 저층인 것 정량적으로 다 계산하여 (해당 아파트, 인근 아파트, 유사 자치구 유사아파트의 실거래가 다 분석해서 중층/일반 대비 저층 실거래가 할인율 등 분석 + 인테리어 비용 조사 등) 충분히 착한 가격에 내놓고 있었다. 

그리고 마침 매물도 거의 없고,

특올수리 중층 매물과의 차이가 2억이나 나고,

더 급지 떨어지는 단지의 유사 동호수 매물보다도 더 싸게 내놓아서,

사실 요즘 부쩍 "너무 싸게 내놓은 거 아닌가? 이러다 또 XXX 매물 판 사례처럼 또 미친 후회를 하는 것이 아닌가" 생각하던 참이였다. 주말부터는 꼭 확 올려야지 이러던 중...

그런데 어제 화요일 오전에 회의하고 있는데 2군데 중개소에서 동시에 연락. 나는 요즘 분위기를 실감하며, 집보기 약속 요청이려니 하고  회의 후에 느긋하게 점심시간에 통화를 하였다. 근데 웬걸, 양쪽 다 집도 안 본 매수자이다. 의도치 않게 경쟁이 붙었다. 왜 그러지 하고 보니, 정말 매물이 없었다. 덜렁 내 매물 하나...

우리 단지, 인근 단지 그래도 매물이 좀 보였었는데 싹 들어갔다. (팔렸을 수도) 으....

온간 생각이 다 들었다. 순간..

"팔까 말까. 분명 더 오를텐데...나도 거둬들일까?

급하지도 않잖아?  하반기 중 몇 개월 더 있다 후회없는 가격에 팔까

대출 다 철저히 조사하고, 개인 정보 다 제출해가며 대출 심사까지 완료했는데,,,

 Vs. 

그래도 또 이 정부가 갑자기 미친 규제를 하면? 내년 지자체 선거 때문에 그럴 리는 없겠지만 그래도 집값 급등 분위기에 포퓰리즘 좇아 이상한 규제를 하면? 

그러다가... 

물들어올때 팔자. 이제 일상으로 돌아가자. 다른 신경쓸 거도 많잖아? 하고 팔기로 결정. 중개사 PUSH에 절대 말리지 말자 결심했으나...이래저래 오래 연락하던 덜 좋은 조건 중개 소장님에게 중개보수 협상도 안하고 (의식하고 있었음에도) 계좌를 오픈해 버렸다 ㅠ

(중간 생략)

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이렇게 머릿속이 복잡한 와중에,  가계약금 받고 정신차리고 보니 밀려오는 후회. 거래는 늘 아쉽다.

(후회막급 중 " 대체 왜? 더 좋은 조건을 스스로 포기하고 오랫동안 연락하던 소장님 쪽을 선택했나? ㅠㅠ )

의사결정의 모든 순간을 복기하면서 자책 & 후회하는 것인데...이만 줄이자. 

어쨌든 거두절미하고,

나처럼 또 집을 내놓고 안 팔려서 마음 고생하는 매도자분들을 위해 & 매물 못 잡아 고민중인 잠재 매수자분들 위해  24-25년 매도를 2건, 매수를 1건 한 경험으로 나누고픈 메시지가 있다.

• 시장 수급은 급변한다. 변화의 속도가 매우 빨라졌다.
• 여러 시나리오를 짜놓고 대응하라. (더 받고 팔걸, 더 싸게 살걸 후회하지 않으려면)
• 매도/매수 전에 세금 계산 정확하게 하고 내놔라.
• 중개사의 기빨리는 독촉에 휘둘리지 말자. 중심잡자. 내가 의사결정자이다.
• 임차인이 있다면, 임차인과의 협의가 최우선이다. (집보여주기부터, 잔금일자 협의까지. 갑 오브 갑이다)
• (매도자라면) 임차인이 전세 구한다고 전세보증금 10%% 달라고 할 수 있다. 법적 의무는 아니지만 계산에 넣자.
• 중개보수는 꼭 계좌주기 전 or 가계약금 송금 전에 협상하라!!!

 

 

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[첨부]

이미 알고 있던 것이지만 임차인이 하도 전세보증금 10% 바로 달라고 강하게 주장하길래 들어주면서 찾아봤다. 

전세임차인 퇴거 시 보증금 10% 미리 지급 요청의 법적 의무

결론부터 말씀드리면, 임차인이 퇴거(이사)하면서 전세보증금의 10%를 미리 달라고 요구하는 것은 법적 의무가 아니며, 임대인은 이를 반드시 지급해야 할 법적 책임이 없습니다.
이는 관례적으로 일부 지역이나 상황에서 이루어질 수 있지만, 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의 사항입니다156.

법적 원칙

• 「주택임대차보호법」 및 관련 민법상, 임대인은 임대차계약 종료일에 임차인이 퇴거함과 동시에 전세보증금을 반환하면 됩니다.
• 보증금의 일부(예: 10%)를 임차인에게 미리 지급해야 할 법적 의무는 없습니다.
• 임차인이 이사할 집의 계약금 마련 등 사정으로 미리 일부를 요청하는 것은 관행적으로 생긴 일일 뿐, 법률상 강제되지 않습니다.

실제 사례 및 관행

• 최근 전세보증금 규모가 커지면서, 임차인이 새 집 계약을 위해 기존 보증금 일부(통상 10%)를 미리 요청하는 경우가 늘고 있습니다. 이는 임대인과 임차인 모두 자금 사정상 불가피하게 협의하는 경우가 많습니다.
• 새 임차인과 계약이 완료되어 계약금(통상 보증금의 10%)을 받은 경우, 기존 임차인에게 10%를 미리 지급하는 것이 관례처럼 굳어진 사례가 있습니다. 하지만, 이는 어디까지나 임대인의 자금 여유와 양측의 합의에 따라 결정됩니다.
• 임대인이 자금 여유가 없거나, 새 임차인과 계약이 완료되지 않은 경우에는 보증금 일부를 미리 지급하지 않고, 기존 임차인이 퇴거한 후 전액을 반환하는 것이 원칙입니다

주의사항 및 분쟁 예방

• 임대차계약서상 반환일정, 퇴거일, 보증금 일부 선지급 등은 반드시 서면(문서)로 남겨두는 것이 좋습니다. 관례로 일부를 미리 지급했다가 추후 분쟁이 발생하는 사례가 있으므로, 반환 일정과 금액, 조건 등을 명확히 기록해 두어야 합니다.
• 보증금 일부를 미리 지급하지 않아도 임대인은 법적 책임이 없습니다. 임차인이 이를 이유로 퇴거를 거부하거나 분쟁이 발생할 경우, 임대차계약서 및 법적 원칙에 따라 대응하면 됩니다.

참고 사례

• 2024년 실제 소송 사례: 임대차계약 종료 후 임차인이 퇴거했음에도 임대인이 보증금 전액을 반환하지 않아 분쟁이 발생, 법원은 임대차계약서에 명시된 반환의무를 근거로 임대인에게 반환을 명령함. 일부만 반환한 경우에도 임차인은 반환청구소송 등 법적 대응이 가능함.

요약

• 전세보증금의 10%를 미리 지급해야 할 법적 의무는 없다.
• 관례적으로 일부 지급하는 경우가 있으나, 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의 사항.
• 분쟁 예방을 위해 반환 일정 및 조건을 반드시 서면으로 남길 것.
• 임차인이 미리 일부 보증금을 요구해도, 임대인은 거절할 수 있으며, 이는 법적으로 문제되지 않는다.

 

출처

• [뉴시스] 세입자에 보증금 10% 꼭 미리 내줘야 하나요? (2022.5.21)
• [아하] 전세 세입자 나갈때 계약금 10프로 미리 빼줘야 하나여 (2025.4.26)
• [월부] 임차인의 전세보증금 반환 요구? 이것 확인 안하면 보증금 못 돌려 줍니다 (2025.3.16)

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