[재건축] 매도청구권 or 현금청산 시 감정평가에서 '시가' 의미

재개발 감정평가는 한창 공부한 적이 있어서 (투자 관점에서) 사업시행인가 시점에, 향후 '개발로 인한 이익을 반영하지 않도록' 감정평가가 되다는 것으로 이해하고 있다.

법의 취지는 이해하나, 이게 현실을 사실 반영을 못하는 것이기도 해서, 당하는 입장에서 정말 억울했던 기억이 있다. 

어쨌든, 오랜만에 재건축 현금청산 당하는 얘기를 파다보니, 재건축의 경우 조합이 매도청구권을 쓰거나 조합원이 현금처안 당할때의 감정평가는 '개발이익이 포함된 가격을 말한다'.

관련 대법원 판례를 인용한다. 대법원 판례 하나면 올킬인데, 여러 판례가 나오고 서로 인용하면서 이게 뒤집히기는 쉽지 않을 것 같다.

 

정종욱변호사 브런치 이미지

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대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 [소유권이전등기등] [공2015상,117]

 

판시사항

[1] 주택재건축사업의 시행자가 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우, 토지의 매매가격이 되는 ‘시가’의 의미

[2] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 乙 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 한 사례

판결요지

[1] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는데, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

[2] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 乙 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문

[1] 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항 / [2] 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항

참조판례

[1] 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결

원고, 피상고인	수택42통주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김선진 외 1인)
피고, 상고인	피고 1 외 5인 (소송대리인 법무법인 강산 담당변호사 김태원 외 2인)
원심판결	서울고법 2014. 5. 8. 선고 2013나47806 판결

주 문

원심판결 중 피고들에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이 유

상고이유를 살펴본다.

1. 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의하여 토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는바, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조).

2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 매도청구권의 대상인 피고들 소유의 이 사건 각 토지는 그 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등으로서 이미 교환가치가 현저히 저감된 상태여서 이 사건 재건축사업구역에 편입된다는 사정만으로는 기존의 저감상태에서 벗어난다고 할 수 없다는 등을 이유로, 기준시점에서의 이 사건 재건축사업 시행으로 인한 지가변동분이 반영된 인근 대지의 가액을 3분의 1로 감액한 감정평가액을 기준으로 그 시가를 산정하였다.

나. 그러나 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 할 것인바, 이와 달리 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고들에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 

대법관 

김신 

주심 

대법관 

민일영 

 

대법관 

박보영 

 

대법관 

권순일 

 

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대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549,21556,21563 판결 [소유권이전등기·부당이득금]

 

 

판시사항

[1] 구 주택건설촉진법에 의한 지구개발계획이 수립된 경우, 도시 및 주거환경정비법상의 정비구역의 지정 없이도 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[2] 사업시행자가 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여도 구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 정한 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[3] 구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 정한 매도청구권을 행사한 후 그 매매대금을 지급하지 않은 채 후속절차를 진행하여 재건축 아파트에 대한 일반분양을 실시한 경우, 재건축 불참자들의 사유재산권을 침해한 것인지 여부(소극)

[4] 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하는 경우, 그 매매 ‘시가’의 의미

참조조문

[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제39조, 부칙(2002. 12. 30.) 제5조 제3항 / [2] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호 (나)목, 제16조 제2항, 제3항, 제19조 제1항, 제39조 / [3] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제39조, 헌법 제23조 / [4] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제39조

참조판례

[3] 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결(공2008하, 1152), 헌법재판소 1999. 9. 16. 선고 97헌바73, 98헌바60, 62 전원재판부 결정(헌공38, 762) / [4] 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결(공1996상, 662)

원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인
	원고 재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 김조영)
피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인
	피고 1 주식회사 외 2인 (소송대리인 변호사 장세두외 1인)
원심판결	서울고법 2008. 1. 23. 선고 2007나18296, 18302, 18319 판결

주 문

상고를 각 기각한다. 상고비용은 각자가 부담한다.

이 유

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과된 후에 제출된 각 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.

1. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)들의 상고이유에 대하여

가. 정비구역의 지정 없이 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부에 대하여

원심이 적법하게 확정한 사실과 기록에 의하면, 수원시는 1996년경 이 사건 아파트를 저층지역에서 고층지역으로 건축할 수 있도록 수원시 정자아파트지구의 지구개발계획을 변경하여, 1996. 7. 13. 경기도로부터 승인을 받은 사실, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 1999. 11. 22. 수원시장으로부터 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제44조 제1항에 의하여 주택조합설립인가를 받은 사실, 원고는 설립 당시부터 이 사건 아파트의 부지 외에 이 사건 각 토지 등을 매입하여 총 24,784㎡를 대지면적으로 하여 재건축을 추진할 예정이었고, 2002. 11. 3. 조합원 임시총회에서도 이 사건 각 토지 등을 매입하기로 의결한 사실, 원고가 2003년 6월경 징구한 재건축 동의서에 기재된 이 사건 사업시행구역에도 이 사건 각 토지가 포함되어 있었고, 그 후 2003. 10. 8. 이 사건 사업시행구역을 정비구역으로 지정할 것을 제안하여 2004. 11. 8. 정비구역 지정까지 받은 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에다가 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도정법’이라 한다) 부칙 제5조 제3항은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지구 중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 의한 주택재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 본다”고 규정하고 있는 점을 보태어 보면, 이 사건 아파트와 같은 주택단지에 속하는 이 사건 각 토지에 관하여는 재건축할 수 있도록 수원시 정자아파트지구의 지구개발계획이 수립되어 있었으므로, 이는 구 도정법 부칙 제5조 제3항에 의하여 주택재건축구역으로서 정비계획이 수립된 것으로 볼 수 있고, 따라서 이 사건 각 토지에 관하여 도정법에 의한 정비구역이 지정되지 않은 상태에서 원고가 도정법 제39조에 의하여 이 사건 각 토지에 대한 매도청구권을 행사하였다고 하여 이를 위법하다고 할 수는 없다.

원심의 이유설시에 적절하지 아니한 점이 있기는 하나, 원고의 이 사건 매도청구권 행사를 적법한 것으로 판단한 결론은 정당하다.

원심판결에는 상고이유의 주장과 같이 매도청구권의 성립요건 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

나. 피고들이 이 사건 매도청구권 행사의 상대방이 되는지 여부에 대하여

도정법 제2조 제9호 (나)목, 제16조 제2항, 제3항, 제19조 제1항 등의 관계 법령에 의하면, 주택재건축정비사업조합이 시행하는 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 “토지 등 소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 도정법 제16조 제2항, 제3항에 정한 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 아니함은 상고이유의 주장과 같으나, 한편 도정법 제39조 전문(前文)에서는 “사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 사업시행자는 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여도 도정법 제39조에 정한 매도청구권을 행사할 수 있다 할 것이다.

위와 같은 법리에 비추어 원심이 확정한 사실관계를 살펴보면, 피고들은 이 사건 사업시행구역 내에 토지만을 소유하고 있는 자들로서 조합설립의 동의의 상대방이 되지는 아니하나 도정법 제39조에 의한 매도청구권 행사의 상대방이 될 수 있다고 할 것인바, 원심의 이유설시가 적절하지는 아니하나 피고들이 도정법 제39조에 의한 매도청구권 행사의 상대방이 될 수 있다고 판단한 원심의 결론은 정당하다.

원심판결에는 상고이유 주장과 같이 도정법 제39조에 의한 매도청구권의 상대방에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

다. 이 사건 매도청구권의 행사가 사유재산권을 침해하는지 여부에 대하여

도정법 제39조에 정한 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있는바 ( 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결, 헌법재판소 1999. 9. 16. 선고 97헌바73, 98헌바62, 98헌바60(병합) 결정 등 참조), 원고가 도정법 제39조의 규정에 의한 매도청구권을 행사한 후 그 매매대금을 피고들에게 지급하지도 않은 채 사업계획인가 등 후속절차를 진행하여 재건축 아파트에 대한 일반분양을 실시하였다고 하더라도, 재건축 불참자인 피고들의 기본권을 과도하게 침해한다거나 사유재산권을 침해한다고 할 수는 없다.

따라서 이 점에 관한 피고 정주건설 주식회사의 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.

2. 원고의 상고이유에 대하여

사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도정법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

원심은, 감정인 조화연이 ① 가격시점 현재의 아파트 가격을 조사, 파악한 후 이를 토지, 건물로 배분하여 대지가격을 도출하는 방법과 ② 인근 토지 가격과의 비교, 분석으로 대지가격을 구하는 방법 등 두 가지의 방식으로 가격을 산정한 후 이를 평균 산정한 다음, 이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 재건축이 추진되면 아파트 단지의 일부가 되므로 대지로서 평가하되, 다만 그 형태(세장형 등 형태가 불량함), 면적, 단독토지로서의 효용가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등을 감안하여 감액평가하는 방식으로 ‘재건축을 전제할 경우의 시가’를 산출하였다는 이유로, 위 감정인의 2006. 6. 27.자 감정평가 결과를 채택하여 이 사건 각 토지의 매매시가를 결정하였다.

원심판결 이유를 위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 각 토지에 대한 매매시가를 산정함에 있어 재건축을 전제로 하여 그 가액을 평가한 감정인의 감정 결과를 채택한 것은 정당하다.

원심판결에는 상고이유의 주장과 같이 이 사건 각 토지에 대한 시가 산정에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위반한 위법이 없다.

3. 결 론

그러므로 상고를 각 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 

대법관 

양창수 

 

대법관 

양승태 

주심 

대법관 

김지형 

 

대법관 

전수안