[임대차계약 공부] 매매잔금과 전세잔금일(=임차인입주일) 같은 경우 보증금 Flow? #1
자세한 얘기는 생략하고 내가 알고 싶은 질문 하나. 오늘 좀 조사해보자.
"매매잔금과 전세잔금일(=임차인입주일)이 같은 경우, 입주하는 새 임차인의 전세보증금은 누구에게 송금하는게 맞나?"
이건은 Perplexity Pro 말고 Google AI로 검색에서 출발해보자.
아파트 매매 잔금일과 전세 잔금일, 그리고 입주일이 모두 같은 경우, 전세 보증금은 원칙적으로 매도인에게 송금합니다. 하지만, 매매 계약과 전세 계약이 동시에 진행되는 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계받는 조건으로 전세 계약이 이루어지기도 합니다. 이 경우, 매도인과 매수인 간의 협의에 따라 매수인에게 보증금을 송금할 수도 있습니다.
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자세한 설명:
1. 매도인에게 송금하는 경우:매매 계약과 전세 계약이 별개로 진행되는 경우, 매도인이 기존 임대인이므로 전세 보증금은 매도인에게 지급하는 것이 일반적입니다.이 경우, 매도인은 전세 계약의 임대인이 되며, 임차인은 매도인에게 전세금을 반환받을 권리를 갖습니다.
2. 매수인에게 송금하는 경우:매매 계약 시 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 조건으로 전세 계약이 체결되는 경우, 매수인에게 전세 보증금을 송금할 수 있습니다.이 경우, 매수인은 새로운 임대인이 되며, 임차인은 매수인에게 전세금을 반환받을 권리를 갖습니다.이 경우, 매매 계약서와 전세 계약서에 매수인의 임대인 지위 승계 및 보증금 반환에 대한 내용을 명확히 기재해야 합니다.
주의 사항:
매매 계약과 전세 계약이 동시에 진행되는 경우, 매도인과 매수인 간의 협의를 통해 전세 보증금의 송금 및 반환에 대한 내용을 명확히 정해야 합니다.특히, 매수인이 임대인의 지위를 승계받는 경우, 전세 계약서에 매수인의 임대인 지위 승계 및 보증금 반환에 대한 내용을 명확히 기재해야 합니다.전세 보증금 반환과 관련된 분쟁을 예방하기 위해, 계약 체결 시 공인중개사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.전세 보증금은 반드시 소유자 명의의 계좌로 입금하고 영수증을 받아야 합니다.
참고:
매매 계약과 전세 계약이 동시에 진행될 때, 매도인이 매수인의 임대인 지위 승계를 거부할 수 있습니다.이 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계받지 못하면, 기존 임대차 계약은 자동으로 승계되지 않으므로 주의해야 합니다.
흠...Google AI는 좀 별로인데? 링크나온 곳 중에서 변호사 글 위주로만 보자.
법무법인 차율
[임대차] 전세 계약하려는 집이 매매 계약 진행 중이라면, 임차인은 누구와 전세계약 해야하나?
결론적으로 매매가 진행 중인 아파트, 즉 전세 계약할 때의 집주인과 전세 잔금 치를 때 집주인이 다른 경우에는 매도자, 매수자, 세입자 모두 참석하여 임대차 계약서를 작성해야 합니다.
그 이유는 매매 잔금일과 전세 잔금일이 같은 경우, 세입자의 ‘대항력 발생 전’이므로 기존 임대차계약은 자동으로 승계되지 않기 때문입니다.
아래는 변호사 글은 아니고 중개사 글. 더 실무적이라서 맞는것 같기도 하다. (물론 정확한 것은 변호사 상담 필요!)
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갭 투자라고 하면 보통 처음부터 세입자가 거주하고 있는 매물을 차액만 지불하고 매수하는 경우도 있지만 집주인이 거주중인 경우에도 잔금일까지 전세 세입자를 구해서 잔금을 맞추는 경우도 실무에서 자주 발생하는 일입니다.
기존에 전세 세입자가 존재하는 경우에는 세입자를 잔금 날까지 맞춰야 한다는 부담이 없기 때문에 계약 이후 빠른 시기에 잔금이 이루어지지만 후자와 같이 주인이 거주하던 상태에서 계약 이후 잔금일까지 세입자를 구해야 하는 경우 ①매도인 매수인 중 누구와 전세 계약을 체결해야 하는가? ②매도인과 전세 계약서 작성시 잔금 이후 매수인 명의로 변경되었을 때 매도인과 작성하고 전입신고+확정일자까지 부여받은 것으로 매수인에게 보증금 반환 등의 대항력을 주장할 수 있는지의 의문사항이 발생하게 됩니다.
①매도인 매수인 중 누구와 전세 계약을 체결해야 하는지의 문제는 정답의 없습니다. 전세 계약 당시 소유자인 매도인과 계약을 체결하는 분도 계실 것이고 장래의 소유자가 될 매수인과 계약을 체결하는 분들도 계실 것입니다. 둘 중 누구와 체결하여도 일단은 유효한 전세 계약이지만 각 방법에 따른 장단점이 존재합니다.
먼저 전세 계약 당시 명의자인 매도인과 계약서를 작성하는 경우 등기 명의자와 체결하는 계약이기 가장 안전한 방법이지만 전세자금 대출시 추가 서류 등 절차가 복잡해지는 단점이 있습니다.
반대로 매수인과 전세 계약을 체결하는 경우에는 잔금 후 곧바로 등기 명의자가 될 사람이기 때문에 후에 계약서 재작성을 하지 않는 부분에서는 편리하지만 매매계약이 취소될 경우 임차인의 지위가 흔들릴 수 있는 단점이 존재합니다.
저의 경우 전세 계약 체결 시점에서 현재 소유자인 등기부상 명의자와 계약하는 것이 안정적인 측면에서는 가장 뛰어나다고 생각하여 등기부상 명의자인 매도인과 전세 계약을 체결하는 것을 추천하고 있습니다.
그렇다면 앞서 살펴본 두 가지 의문사항 중 ②매도인과 전세 계약서 작성 시 잔금 후 매수인 명의로 변경되었을 때 매도인과 작성하고 전입신고+확정일자까지 부여받은 것으로 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지에 대한 의문사항이 발생합니다.
간혹가다 유튜브나 블로그 등에서 매매중인 부동산에 임대차 계약 체결 시 매도인과 계약을 체결하면 임차인은 주택임대차보호법 제3조 ④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 것을 근거로 들어 매도인과 계약을 체결한 후 해당 주택이 매수인 소유로 넘어갈 경우 당연히 매수인이 그 지위를 승계한 것으로 본다고 말씀하시는 분들이 있습니다.
매매 잔금보다 전세잔금이 먼저 이루어질 경우에는 타당한 이야기지만 만약 매매 잔금과 전세잔금이 같은 날 이루어질 경우에는 해당되지 않는 부분으로 이를 악용해 전세사기가 속출하고 있는 상황이므로 전세 계약하는 부동산뿐만 아니라 세입자분들께서도 주의 깊게 알아두셔야 할 내용입니다.
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임차인[C]도 잔금을 치르고 아파트를 인도받았기에 3월 15일 당일 바로 주민센터에 가서 전입신고 및 확정일자를 완료한 상태입니다.
이 경우 아까 말씀드린데로 주택임대차보호법 제3조 ④임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다는 것으로 본다는 근거를 들어 새로운 매수인에게 대항력을 주장할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리자면 대항력 주장이 불가능합니다.
왜냐하면 주택임대차보호법 제3조 ④을 적용받기 위해서는 소유자가 변경되기 전 대항요건(전입신고+목적물인도)이 갖춰야 하는데 매수인은 매매 잔금일 소유권 이전등기가 접수되면 접수일 기준으로 소유권이 변경되고 임차인의 경우 전입신고 다음날 오전 0시에 대항력이 발생되기 때문에
앞서 예시로 든 상황에서 매수인[B]는 2022년 3월 15일 소유권이 변경되어 3월 15일부터 소유자가 되는 것이고 임차인[C]의 경우에는 다음날 오전 0시인 3월 16일 0시부터 대항력이 발생하므로 소유자 변경이 되고 나서 대항력이 발생하였기 때문에 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 상황이 아닌 것입니다.
따라서 매매가 진행중인 주택에 전세 계약을 체결할 때 매매잔금일과 전세잔금일이 같은 경우 전세 계약은 계약 당시 등기부상 명의자인 매도인과 체결하시되 매수인이 매도인과의 계약을 동의한다는 내용과 더불어 잔금 당일 매수인과의 전세 계약서도 작성하고 확정일자까지 받으셔야 차후에 전세보증금 반환에 대한 대항력을 변경된 소유자인[B]에게 주장할 수 있는 것입니다.
[출처] 매매진행중 전세계약시 매매잔금과 전세잔금이 같은 날인 경우 주의사항|작성자 제일공인중개사
뭐가 맞는지는 정답이 없는 것 같고, 일반적인 게 무엇인지 먼저 확인해보자. 즉, 매매잔금일과 전세잔금일 같은 경우, 전세보증금이 누구에게 (매도자 or 매수자) 흘러들어가는지?
대법원 판례를 잠깐 보자. 거의 30년전 판례라서 좀 아쉽긴 한데...
요지는 임차인 입장에서는 매수자가 아니라 매도자와 임대차계약을 해야한다는 것으로 확대해석할 수 있겠다. (매수인에게 임대권한 부여하면 매매계약 해제되면 임대차계약도 해제조건인 것으로 본 사례)
대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결 [건물명도]
판시사항
[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례
[2] [1]항의 매매계약이 해제된 경우, 매수인으로부터 주택을 임차한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였음을 이유로 매도인에게 대항할 수 있는지 여부 (소극)
[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례.
[2] 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.
이건 좀 본질이 다른 판례인데 위 판례를 인용한 판례이다. 임차인 입장에서는 주택인도와 주민등록을 마쳐서 대항력을 갖추면 임대인의 (매매 or 소유권계약)이 해제되어도 소유권을 회복한 제3자가 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환채무를 진다는 것.
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 [임대차보증금] [공2003.10.1.(187),1921]
주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 임대보증금반환채무를 부담하는지 여부(적극)
판결요지
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
민법 제548조 , 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항
결국 잔금일 당일에 매수자와 계약서를 다시 쓰는 것은 매수자를 위한 게 아니라, 임차인을 위한 것이었다!
임차인 대항력 지켜주는 것은 당연히 필요한 것은 맞는데 이 건 내가 조사하는 목적과 조금 다른 결이긴하다.
임차인 보호를 위해서 매수자와 계약서를 다시 작성한다면 (잔금날에) 그러면 매수자를 임대인으로 인정한다는 의미이다. 그런데 소유권이전등기까지 몇 일 걸린다고 매도자에게 잔금을 주는 것은 논리적 모순아닌가??
아는 분이 있다면 댓글에 정확한 의견 남겨주시면 감사하겠습니다!