[책읽기][아파트] 오늘부터는 오를집만 보인다_ 앨리스허 #1 (24년5월발간)
아파트 투자...이제 나는 더할 생각은 없지만, 갖고 있는 거 잘 매도하기 위해서라도 꾸준히 공부할 것이다.
작년에 읽은 책들 상세학 review한 만큼 다시 돌아본다.
24년 추석연휴에 읽은 책 중 one pick!
부동산 정보보다 기대 이상으로 "부자로 만든 습관"에 대해 강조하고 자세하게 과정을 설명해주는 친절한 책!
결과적으로 언급된 아파트에 주목하기보다 왜 그 아파트를 pick했는지 사고 과정을 배우는데 좋았다.
24년 5월 발간
핵심 Implication! 실천하자. 따라하자.
[1장. 부동산 투자에서 왜 '습관'이 중요할까?]
◆◆◆ 습관의 중요성. 부자되는 것은 돈보다 습관에서 나온다
나만의 습관 캘린더 만들기
저자는 목요일을 임장 나가는 날로 설정하고 아래 루틴을 지켰다고함
●매주 금요일: 지역별 공급물량 조사 분석
●매주 목요일: 매일 6시까지 임장
●매주수요일: 임장 갈 곳의 지도만들고 사전조사
●매주 화요일: 부동산114 ,청약홈 사이트보면서 분양단지 체크 분석하기
●매주 월요일: 임장다녀온 기록 남기고 부동산관련 글 읽기
하루 30분 (이라고 하지만 안해본 나같은 사람은 처음 세팅까지 시간 투자 필요해보임)
●DAY1 ; 공급물량 통해 저평가아파트 포착하기 (나: 월/화요일)
●DAY2; 분양단지 분석으로 전국 시세 머리에 입력하기 (나: 수요일)
●DAY3; 임장지도 만들며 지역의 저력 알아내기 (나: 목/금요일)
●DAY4: 본격 임장으로 투자의 확신 더하기 (나: 토요일)
●DAY5: 기록남겨 지식과 정보를 내 것으로 만들기 (나: 일/월요일)
--> 나는 직장인이니까,,, 내 라이프에서는 Day4 임장을 토요일로 삼고,
역산하면 Day1을 월/화요일 --> Day2: 수요일 --> Day3: 목/금요일 --> Day4: 토요일 임장 --> Day5: 일/월요일 정리
(그리고 나는 우선 서울/수도권만 하자. 전국은 다음 라운드에~~)
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■ 앨리스허 사례. 현장에서 숨쉬지 않았기에 떠나보내야했던 흙속의 진주
2016.1월 정자역부터 광교까지 신분당선 개통
광교역, 용인 수지구 상현동 일대는 이미 시세상승중. 갭 3000만 이하 없었으나..
수지와 분당 중간 동천역 근처에 수지벽산블루밍! 발견
투자자들 사이에서 죽벽(죽전 벽산타운)으로 불리며 2018년 1월부터 부산 투자자들이 전세 레버리지로 쓸어담고 았다고 (신분당선에서 유일하게 갭이 작은 흙속의 진주라서)
[2장 오를 집이 저절로 보이는 아주 작은 일주일의 루틴]
■■■DAY1 공급물량으로 공급부족될 곳의 저평가아파트 찾기
■임장할 곳 정하기
1) 2-3년동안 공급 많았던 곳 (떨어질거지만 미리 봐두는 것)
2) 공급 부족 지역
예) 경기도 용인시, 인구 100만 도시
보통 각 지역의 0.5%수요를 연간 적정 수요량이라고 보는셈. 이에 따르면 용인의 적적 연간수요량은 5000세대. 과거 17년부터 19년까지는 공급과잉 20년부터 22년까지는 공급부족 겪음
위기와 기회가 확실히 보이는 시장!
용인시 3개 구 중에서도 용인시 수지구 그중에서도 죽전동 일대 관심!!
게다가 위로는 분당, 남쪽으로는 광교 이웃인 곳!
2018년 당시 서울 수도권은 이미 대세상승장 시작. 향후 3년 공급도 없을 것 예상.안 오를 수 없다고 판단.
그래서 앨리스허는 2018년 공급 폭탄에 시달리던 용인 수지구 죽전을 집중 임장해서 사전손품 분석하고, 매가와 전세가가 붙어있던 내대지마을 발견.
죽전에서 10년간 오르지 않은 아파트로 당시 유명. 상권 학권 다 있는데도...
그 중에서 내대지마을 건영캐스빌. 주변 학교. 대덕중 학군우수. 단지 상권 활발.
중요체크포인트는 전세수요가 꾸준히 있는지!!
◆공급이 꾸준해도 시세가 상승하는 특이한 지역도 있다ㅡ 바로 부산!
2019년 11월 6일 부산이 조정지역에서 해제되면서 국평 아파트가 5억도 되지 않는다는 사실에 투자자들이 부산 주목. 투자자들이 대거 몰려서 하루만에 1억 오르는 기염을 토함.
이처럼 공급물량에 따른 부동산의 상승과 하락 어떤 공식에 따라 척척 움직이지는 않음
지역의 특성과 수요, 크기에 따라 다른 모양새를 보인다.
그럼에도 공급물량은 언제나 부동산 향방 예측하는 가장 기본데이터!!
스스로 투자처를 찾아 누구보다 빠르게 투자처를 선점하고 싶다면 반드시 머릿속에 공급물량 데이터를 꿰고 있어야한다!!
■■2024년 5월 현재 앨리스허가 주목한 지역 리스트 ( 모두 공급과잉에서 부족으로 넘어오고 있는 지역)
○부산
최고가에서 크게 떨어진 기회 아파트! 해운대자이2차, 재건축대어 삼익비치 73m2형
>>부산은 각 구마다 그동안 입주한 신축 아파트 혹은 분양권 상태인 단지들이 많을테니 입지 분석해 바삐 움직이자
○대구
24년도 물량 많지만 25년부터 공급물량감소되고
26년부터는 주택인허가금지의 여파로 공급 부족 심화될것. 지금이 똘똘한 신축 싸게 매수할 수 있는 기회.
>> 투자자라면 시간을 벌수 있는 분양권에 집중!!
○울산
(생략)
수도권
●구리시 (적정 연간 수요량 1000세대)
8월 별내선 개통하면서 교통혁명. 구리는 수년째 공급부족. 8호선 역세권 될 아파트에 관심!
●수원시 (6000세대)
수원역 GTX-C 기대. 수원역 일대 대단지신축아파트 들어서며 천지개벽.
없던 것이 생기는 호재를 맞은 입지 위주로 공부!
●용인시 (5000세대)
20년부터 공급부족. GTX용인역 개발 호재 및 남사읍 삼성반도체 투자 대형호재. 24년 공급폭탄있지만 25년부터 공급 부족 구간 진입. 호재 지역 인근으로 신축될 물건들에 집중하자.
●고양시 (5000세대)
서해선, GTX A 호재. 23년부터 일산은 공급부족지역.
사통팔달 개선될 일산동구, 서구, 대곡일대의 역세권 아파트들에서 기회 찾자!
● 김포시 (2000세대)
그동안 공급폭탄이였으나 24년부터 본격적인 공급부족 구간에 진입. 김포골드라인에 이어 GTX, 5호선 연장 예정.
미래의 역세권 될 지역에 관심!
●성남시 (5000세대)
4년동안의 공급과잉 뒤에오는 공급부족은 충분히 가격상승시킬 에너지 있다.
신축 혹은 신축이 될 물건에 집중하자!!
● 부천시 (4000세대)
노후화 심각. 23년 부천일루미스테이트 입주 마무리되며 다시 장기적 공급부족될것. 전세가 추이 보면서 철저히 입지 분석 통해 소액으로 신축을 사는 일에 집중하자!
■■■ DAY2 신축아파트를 기준삼아 전국시세를 머리에 입력하는 날
분양결과 분석> 분양권 미래의 가치 얼마일지 분석 >
주변 신축아파트나 신축될 곳 정비사업 공부
: 분양권은 모든 아파트의 시작점
분양가 분석시 key Q 3가지
1) 해당지역(혹은 단지)의 상급지 대장아파트 시세는?
2) 해당지역(혹은 단지) 하급지 대장아파트 시세는?
3) 현 부동산 시장 온도?
예시; 22년 하반기 11월 부동산 하락시장에서 분양한 둔촌주공 분석해보자
상급지는 송파구 잠실
하급지로 강동구 고덕
비교 트리지움 헬리오시티 국평 (이전 최고가 24억) 22년 11월 최저가 17-18억
고덕그라시움 국평 (이전 최고가 20억) 22년 11월 최저가도 13.9억
둔촌주공 분양가 13억! 정말 싼 가격이였다!!
시장 회복후 23년 6월 19.5억에 거래되기 시작.
결국 룩백해보면 10억원을 바로 벌수 있는 로또 청약이었음. (이걸 모르고 난 비싸다고 생각하고 패스 ㅜㅜㅜ)
☆☆☆결국 분양가 분석하는 핵심은 상급지 하급지 시세와 비교다. 분양권 분석하는 습관 들이다보면 분양권 기회 판단도 하고, 그 지역 흐름도 파악하는 두마리토끼 다 잡을 수 있는 공부이다!!
●부동산 분양정보; 부동산114, 청약홈
부동산 114는 여전히 분양단지 상세정보 알기쉽게 한 페이지 보여주는 장점
청약홈은 청약캘린더 굿굿
○해당지역에서 가장 비싼 대장아파트, 랜드마크 아파트와 비교.
유사한 하급지 아파트와 비교
청약후 경쟁률 확인. 분석
●지방 분양권 큰 수익 사례
2020년 6월 창원에 부영건설이 분양했던 마산월영사랑으로 부영 (이름 변경; 창원월영마린애시앙) 대규모 할인 분양. 46평 3억 7300만. 주변 월영동 대장아파트 월영 sk오션뷰가 시세 5억원
뉴스 보자마자 내려가서 가장 좋은 동호수선점. 전세 3억3000만. 액 2년 지난후인 22년 2월 8억4500만 최고가에 매도.
(5000만원 투자로 크게 돈 번 얘기)
○분양권은 계약금 10%와 프리미엄만으로 살 수 있는 시간을 버는투자이자 미래에 대한 투자
☆☆앨리스허 TIP
미분양 시 건설사에서 MGM* 현금을 주는 경우도 있다. 적게는 100만원부터 많게는 수천만원까지.
(MGM: Members Get Members: 다단계식 마케팅 방법. 고객이 다른 고객에게 상품 권유해 판매하면 인센티브지급하는 방식. 보통 분양대행사가인근 부동산중개업소에 하는 방식)
모델하우스에서 직접 계약하면 시행사로부터 MGM받고 바로 계약. 부동산증개사 통해하면 나눠야하니 참고.
DAY3부터는 다음 포스팅으로 나눌게요~