[재건축단지상가투자] 목동6단지, 상가조합원에게 아파트분양자격 기사 분석
한동안 Hot했던 투자였다. 그런데 일부 투자자들 사이에서 지분 쪼개기를 통한 투자가 너무 과하게 일어나서 결국 이슈가 되었다. 한때 '아는 사람만 알았던' 투자가 일반적으로 알려지고 작년(24년)에 국토부에서 표준정관 개정을 하면서, 서울시가 각 지자체 (구청)에 공문을 돌리고, 또 각 지자체에서는 재건축재개발 조합에 공문을 보냈단다.
상가조합원에게 아파트 분양자격 주는 것에 대해서 24년 10월에 다소 극단적인 판례가 나오면서 '상가조합원이 아파트 받는 것은 이제 끝났구나' 하는 부정적 얘기가 많았다. 그랬는데... 그 이후에 판례마다 또 다른 케이스가 나오면서 일괄적으로 '불가'이건 아닌 것으로 생각된다.
어쨌거나, 자세한 히스토리는 나중에 제대로 정리하기로 하고,
잠정적으로는 아직 이런 투자가 유효하고, 재건축까지 소요 시간, 향후 사업성, 상가조합원의 headcount, 아파트단지 내 필지 분리 여부, 위치여부 등 세세하게 따져본다면 충분히 투자할만한 노다지라고 생각한다.
24년부터 주로 인구에 회자된 판례 관련 변호사 칼럼과 올해 목동6단지 기사까지 몇개만 간단히 살펴보자.
법률적 쟁점에 대해서는 변호사의 칼럼을 빌려오자.
[머니투데이 칼럼] 재건축 상가 조합원이 아파트 입주권을 받을 수 있을까?
재건축 사업의 구체적인 조합원 분양방법에 관하여 도시정비법 시행령 제63조 제2항은 주택의 소유자에게는 주택을 공급하고 부대복리시설의 소유자에게는 부대복리시설을 공급한다고 규정하면서도 부대복리시설(예컨대 상가)의 소유자에게 부대복리시설이 아닌 1주택을 공급할 수 있는 3가지 경우를 규정하고 있다(도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호).
즉, ① 새로운 부대복리시설을 '건설'하지 아니하는 경우로서, '기존 부대복리시설의 가액'이 '분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액'에 '정관 등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)'을 곱한 가액보다 클 것(가목), ② '기존 부대복리시설의 가액'에서 '새로 공급받는 부대복리시설의 추산액'을 뺀 금액이 '분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액'에 '정관등으로 정하는 비율'을 곱한 가액보다 클 것(나목), ③ '새로 건설한 부대복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액'이 '분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액'보다 클 것(다목) 중 어느 하나의 요건을 충족하면 된다.
재건축 사업을 진행하려면 (조합방식, 신탁방식 불문) 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 하는데, 복리시설(상가)도 과반수 동의가 필요한 각 동에 해당하는바 상가 소유자들의 동의가 반드시 필요하다. 재건축 사업에 큰 유인책이 없는 상가 소유자로부터 동의를 원활하게 받기 위하여 향후 주택 입주권(아파트 분양)을 약속하는 것이 관행이자 실무였다.
따라서 위 시행령의 규정의 요건을 완화하는 내용으로 정관을 개정하거나 해석을 완화하는 것이 일반적이었다. 과거 서울고등법원도 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 경우에는 ① 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 "새로운 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우"로 유추 해석하거나 ② 나목의 '새로 공급받는 부대복리시설의 추산액'을 0원으로 보아 주택을 공급할 수 있다고 판시하였고 대법원에서 2010년 2월 11일 확정된 바 있다.
또한 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목과 나목의 '정관 등으로 정하는 비율'에 따라 상가 소유자의 주택 입주권 여부가 달라질 수 있기 때문에, 조합(사업시행자)은 정비사업에 협조하는 상가 소유자에게도 아파트 입주권이 보장될 수 있도록 총회에서 그 비율을 0.1 내지 0.3으로 낮추는 안건을 의결 받아 왔고, 서울고등법원은 2019년 10월 산정비율 변경에 관해서는 조합원 2/3 이상의 동의를 받으면 된다고 판시하였다.
그러나 2022년 8월 국토교통부는 각 지방자치단체에 공문을 보내어 '새로운 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우'에만 1주택 공급이 가능하고, 상가 조합원이 상가를 포기하는 등 '새로운 부대복리시설을 공급하지 아니하는 경우'에는 1주택 공급이 불가능하다고 유권해석을 하여 정비사업 실무 현장은 큰 혼란이 발생하였다.
최근 서울고등법원은 도시정비법 시행령 제63조 제2항은 강행규정이며, 기존 실무처럼 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 방법으로 상가 대신 주택을 공급받는 등 상가 조합원의 임의적 선택에 따라 주택을 분양받을 수 있도록 하는 것은 제63조 제2호 각 목의 기준을 완화하는 것으로서 이를 위해서는 '조합원 전원의 동의'가 필요하다고 판시하였다. 도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서에 조합이 '조합원 전원의 동의'를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있다는 것이 핵심 논거이고, 이는 대법원에서 심리불속행으로 확정되었다.
더 나아가 최근 서울중앙지방법원은 시행령 제63조 제2항 가목과 나목에서 규정하고 있는 '정관 등으로 정하는 비율'을 1보다 완화하여 정하기 위해서도 조합원 전원의 동의를 받아야 한다는 이유로 전원의 동의를 받지 않은 총회 결의는 중대한 하자가 있어 무효라고 판시하였다.
이에 대해서는 위 시행령을 강행규정으로 볼 근거가 없다는 주장도 제기되며, 특히 필자는 '정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다'는 취지는 정관에 비율을 정하지 않은 경우에 해석기준을 제시한 것이지 예외사유의 요건을 규정한 것은 아니므로 정관변경에 필요한 의결정족수를 충족하면 비율을 달리 정할 수 있고 생각한다.
이러한 국토교통부의 유권해석과 최근 판례 경향에서 기존 조합은 상가 조합원들의 반발 및 아파트 입주권 요구에 대한 대처를, 초창기의 추진위원회는 상가 소유자들의 동의 확보 방안에 대해서 많은 고민이 생길 수밖에 없는 상황이다. 상가 소유자의 동의 확보를 위해서 상가 조합원의 영업손실을 보상하는 방안도 고려가 되지만 근본적인 해결 방안은 되기 어렵다고 본다.
이러한 상황에서 근본적인 해결 방안은 대법원에서 심리불속행이 아닌 명시적으로 판단을 해주거나 입법자가 법령을 개정하는 것이라고 본다. 필자로서는 제63조 제2항 단서의 '조합원 전원의 동의'는 현실적으로 불가능한 상황을 상정했다는 점에서 문제가 있다고 본다.
결국 입법론적으로 종래 실무와 관행을 반영하여 상가 소유자에게 아파트 입주권을 부여하는 기회를 대폭 확대하거나, 각 동별 재건축 동의요건을 완화하거나 폐지하여 상가 소유자들의 특별한 기대를 원천 차단하는 방법이 논의될 수 있다.
다만 최근 재건축 조합설립시 요구되는 동의율을 75%에서 70%로 완화하고, 상가 동의 동의요건도 기존의 과반수 동의가 아닌 3분의 1 이상의 동의를 요하는 것으로 도시정비법을 개정하는 내용이 국회 본회의를 통과하였는데 이러한 입법적인 경향에 비추어도 상가 소유자가 아파트 입주권을 받는 일은 더 쉽지 않을 것으로 보인다.
법무법인 센트로
목동6단지에 대해서 25년 3월 기사는 아래와 같다. 헤드라인만 보면 상가조합원때문에 재건축이 안되는 것처럼 표현하는, 상당히 편펴적인 기사로 보인다. (실제는 상가 측에 배분되는 용적률을 조합에 내놓고 아파트세대수를 더 높임으로서 재건축 사업성을 크게 높이는 효과가 있어서 상가조합원, 아파트 조합원 양측에게 윈윈이다. 물론 과도한 지분 쪼개기를 하는 경우는 별론으로 하고)
상가주인 5명에게 발목 잡힌 1368가구 '목동 재건축 1호'…동의율 덫에 난항
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12일 정비업계에 따르면, 서울 양천구 목동 ‘목동신시가지 6단지’ 조합 직접 설립 추진 과정에서 상가와 갈등이 불거졌다. 이미 아파트 소유주 동의율을 조합 설립 요건을 충족했지만, 상가 동의율은 40% 수준에 머물러 마지막 고비인 과반수를 넘지 못하고 있기 때문이다. 전체 토지 등 소유자 1400여명 중 아파트 소유주를 제외하면 40명이 상가 소유주다. 일부 상가 소유주들이 상가 재건축 방식과 규모를 두고 동의서 제출을 거부하고 있어 조합설립 주민협의체와 협의 중이다.
일각에서는 도정법에서 동의율 요건이 완화될 예정이기에 조합설립 신청 시기만 5월 이후로 늦추면 상가 동의율 문제가 자연스럽게 해소될 것이라 보고 있다. 소유주 동의율이 75%에서 70%로, 상가 동의율은 과반수에서 3분의 1로 완화된다. 이미 목동6단지는 완화된 요건을 충족했다.
그러나 6단지는 개정안의 혜택을 보지 못한다. 개정된 도정법 제35조3항에 따르면, “주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설[상가]의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수(복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우에는 3분의 1 이상으로 한다) 동의”를 받아야 조합 설립이 가능하다. 여기서 상가 동의율을 3분의 1 이상 받는 경우는 대통령령에 의해 정해진다.
지난달 21일 입법 예고된 도정법 시행령 일부개정령안에 따르면, ‘대통령령으로 정한 경우’란 권리산정 지정일이나 정비구역 지정 고시 이후에 상가 소유주가 늘었을 때다. 재건축 시 아파트 분양권을 받기 위한 투기 목적으로 상가 쪼개기를 했을 때 그 증가분에 대해서는 3분의 1 이상의 동의만 받아도 된다.
땅집고 이승우기자 (25/3/12)
기사 전문은 아니지만, 헤드라인과 본문 내용이 얼마나 다른지 알 수 있다!
속지말자. 이 기자만의 이슈는 아니겠지만, 기사를 제대로 보고 분석해야겠다.
어쨌든 24년 10월 판례에도 불구하고 (신반포2차 관련: 상가조합원이 아파트 분양받는데 조합원 전원 동의받아야한다는 충격적 판례) 6/19 목동 6단지 기사는 아래와 같다.
상가에도 아파트 입주권… 목동 6단지, 재건축 1년 앞당겼다
목동 단지 14곳중 첫 조합 설립 인가상가 통상몸값보다 10배 높게 인정
소유주 48명과 재건축 갈등 없애'
선례 생겨 상가 권리 요구 늘수도”… “재건축 속도 위해 상가 규정 수정을”
아파트 단지 내 상가 소유주와의 갈등이 재건축 사업의 최대 걸림돌로 떠오른 가운데, 최근 서울에서 상가 소유주 전원에게 사실상 아파트 입주권을 주기로 합의해 사업 속도를 1년가량 앞당긴 사례가 나와 정비업계의 관심이 쏠리고 있다.상가 소유주에겐 재건축 이후에도 상가를 주는 게 원칙이지만, 아파트 소유주들이 빠른 사업 추진을 위해 실리를 택했다는 평가가 나온다. 하지만 입주권을 두고 상가와 아파트 소유주가 다투는 사례가 더 많아 상가 재건축 관련 규정을 손봐야 한다는 목소리도 나온다.
목동 6단지가 속도를 낼 수 있던 건, 상가 소유주 48명에게 신축 상가와 아파트 입주권을 모두 주기로 합의했기 때문이다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 상가 소유주는 재건축 후에도 상가를 분양받는 것이 원칙이다. 다만 새로 분양받은 상가의 가치가 기존 상가보다 낮은 경우 조합 정관에 따라 상가의 몸값을 정해 아파트 입주권을 줄 수 있다. 상가 몸값을 정하는 방식을 두고 아파트와 상가 소유주가 갈등하는 이유다.
재건축을 하려면 상가 소유주의 동의가 필수적이다 보니, 양측이 합의하지 못해 5년째 사업이 지연된 사례도 있다.목동 6단지는 이런 갈등을 피하기 위해상가 몸값을 통상적인 수준보다 10배 높게 인정했다.조합 설립 이후 상가 몸값을 올려주는 경우는 종종 있었지만 조합 설립 전에 파격적인 조건으로 합의한 경우는 이례적이다. 황희중 목동6단지 재건축조합장은 “조합설립 동의서를 받는 과정에서 이런 조건을 미리 알렸다”며 “내년 1월에는 시공사를 선정해 속도를 낼 것”이라고 덧붙였다.
반면 우려하는 목소리도 나온다. 목동 6단지를 선례로 몸값을 높여 달라는 상가 소유주의 요구가 더 거세질 수 있다는 것. 강남구의 한 재건축 추진위 관계자는 “6단지보다 더 좋은 조건이 아니면 상가 소유주들이 조합 설립 동의서를 안 내어줄까 걱정”이라고 했다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 “목동 6단지 합의 사항은 조합원 권리를 엄격하게 보호하는 최근 판례 취지와 충돌할 가능성이 있다”고 분석했다.
동아일보 이축복기자 (25/6/19)
땅집고 기사보다는 좀 나은가 싶었는데 웬 걸 '통상 몸값보다 10배 높게 인정'이라니....
내가 조합원도 아니고 주변 지인에 목동6조합원도 없다보니 정확한 것은 확인 필요하겠으나, 이건 말이 안된다. 분명 부대복리시설(예컨대 상가)의 소유자에게 부대복리시설이 아닌 1주택을 공급할 수 있는 3가지 경우(도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호의 가,나,다목) 중에서 나목, '정관에서 정한 비율'을 0.1로 둔 것을 가지고 이렇게 오해한 것 같다.
흠...물론 이해하기는 쉽지 않지만 기자분이 좀 더 공부를 했어야했다.
이 쪽 투자는 나는 여전히 유효하다고 본다. 돈이 없을 뿐이지 ㅎㅎ
법적인 근거를 제대로 이해하고, 그동안 어떻게 변화해왔는지 이해하기 좋은 책을 소개한다. 살짝 어렵긴한데 재건축상가 투자에 대해서만 쓰여진 최초의 책일 것이다. 도시정비법 재건축재개발 한 우물만 파신 도정법 전문 법무사님이 쓰신 책이다.
