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[250618키워드] 조정대상지역 추가 지정은 시간문제! _ AI
부자되는똑순이
2025. 6. 18. 12:00
마포구, 성동구, 양천구, 강동구 조정대상지역 지정될 것 같다. 충분히 요건 충족.
지정 전에 계약체결 확인만 하면 예외 적용되니까 똘똘한 사람들은 계약을 더 서두를지도...
오늘의 키워드로 기본기를 익혀두자. (w/ Perplexity Pro)
2025년 6월 기준 조정대상지역 규제 총정리
1. 조정대상지역의 선정 조건
- 법적 근거: 「주택법」 제63조의2 및 「주택법 시행규칙」 제25조의2에 따라, 국토교통부장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정함
- 선정 기준:
- 최근 3개월간 해당 지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하는 등 과열이 우려되는 지역
- 2개월간 청약경쟁률이 5:1(국민주택규모는 10:1) 초과, 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역 등
- 거래 위축 우려 시 6개월간 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0% 이하, 3개월 연속 매매거래량 20% 이상 감소, 미분양주택 수 2배 이상 증가 등
- 2025년 6월 현황: 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만이 조정대상지역으로 지정되어 있음.
2. 대출 규제
- 주택담보대출비율(LTV):
- 9억 원 이하: 50%
- 9억 원 초과분: 30%
- 다주택자: 30%
- 생애최초구입자·실수요자: LTV 최대 60%까지 완화
- 총부채상환비율(DTI): 50% 적용
- DSR(총부채원리금상환비율): 40% 적용, 2025년 7월부터 스트레스 DSR 100% 적용 예정
- 1주택자 주담대: 기존 주택 2년 내 처분 및 신규주택 전입 의무 조건
- 고가주택(15억 원 이상): 주택담보대출 불가
- 사업자대출: 주택구입목적 사업자대출도 조정대상지역까지 규제 확대.
3. 세금 규제
- 양도소득세:
- 다주택자 중과세 유예: 2026년 5월 9일까지 연장(기존 중과세율 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p 추가)
- 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세: 2년 보유 + 2년 거주 요건 모두 충족해야 함
- 취득세:
- 2주택자: 8%
- 3주택 이상: 12% 적용
- 분양권·입주권: 조정대상지역 내 분양권·입주권 취득 시 주택 수 포함
- 기타: 고가주택 간주임대료 과세 강화, 단기임대주택 제도 신설(비아파트만 해당)
4. 아파트 투자 및 기타 규제
- 청약: 무주택 실수요자 위주로 가점제 비중 확대, 재당첨 제한 등 실수요자 보호 중심
- 분양권 전매제한: 조정대상지역 내 분양권 전매 제한 강화(최대 5년)
- 재당첨 제한: 동일 지역 내 청약 당첨 후 최대 10년간 재당첨 제한
- 토지거래허가구역: 조정대상지역 내 일부(강남, 서초, 송파, 용산) 아파트는 토지거래허가구역으로 중복 지정되어 실거주 의무 등 추가 규제 적용
참고: 실제 투자 전 국토교통부, 한국부동산원 청약홈, 법제처 국가법령정보센터 등에서 최신 공고와 법령을 반드시 확인해야 하며, 규제지역은 정부 정책에 따라 수시로 변경될 수 있습니다.
해제 조건은 지정 조건처럼 명확하지 않다. 실제로. 특정 조건 범위에 들면 해제 검토 대상이 될뿐.
조정대상지역 지정 해제 기준과 절차 (2025년 6월 기준)
1. 지정 해제 기준
조정대상지역의 해제는 「주택법」 제63조의2 및 관련 시행규칙에 근거하여 아래와 같은 기준에 따라 이루어집니다.
- 주택가격 안정: 지정된 지역의 주택가격이 안정되어 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단될 때 해제할 수 있습니다12.
- 시장 위축 신호: 6개월간 평균 주택가격상승률이 -1.0% 이하이면서 아래 조건 중 하나 이상 해당하는 경우 해제 검토 대상이 됩니다.
- 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 감소
- 3개월간 평균 미분양주택 수가 전년 동기 대비 2배 이상
- 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과1.
2. 해제 절차
조정대상지역 해제 절차는 다음과 같이 진행됩니다.
- 해제 필요성 검토
- 국토교통부장관이 반기마다 주거정책심의위원회 회의를 소집하여 각 지역의 주택시장 상황을 점검하고, 해제 필요성을 재검토합니다
- 해당 지역의 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장도 주택가격 안정 등 해제 필요성이 있다고 판단되면 국토교통부장관에게 해제를 요청할 수 있습니다
- 주거정책심의위원회 심의
- 해제 요청이 접수되면 주거정책심의위원회의 심의를 거칩니다
- 해제 결정 및 공고
- 심의 결과 해제가 필요하다고 인정되면 국토교통부장관이 해제를 결정하고, 이를 공고합니다.
- 해제 결정은 요청받은 날로부터 40일 이내에 이루어져야 하며, 결과는 해당 지역의 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 통보됩니다
- 행정적 조치
- 해제된 사실은 관할 시·군·구청장에게 통보되고, 입주자 모집공고 등에도 반영됩니다.
참고: 조정대상지역 지정 및 해제는 정부 정책 및 시장 상황에 따라 수시로 변동될 수 있으므로, 국토교통부 및 법제처 국가법령정보센터의 최신 공고와 법령을 반드시 확인해야 합니다.
조정대상지역 vs 투기과열지구: 개념과 규제 차이
1. 개념 및 지정 기준 비교
구분 조정대상지역 투기과열지구
| 목적 | 과열 ‘우려’ 지역 선제 규제 | 이미 과열된 지역 집중 규제 |
| 지정 기준 | 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 거래량 등 과열 징후 | 청약경쟁률 5:1 이상 등 투기 수요 급증 |
| 근거 법령 | 주택법 | 주택법 |
| 규제 강도 | 중간(옐로카드) | 강력(레드카드) |
| 지정 절차 | 국토교통부장관이 심의 후 지정 | 국토교통부장관 또는 시·도지사가 심의 후 지정 |
- 조정대상지역은 주택 가격 상승, 청약경쟁률 급등, 거래량 증가 등 과열 ‘우려’가 있는 곳에 선제적으로 지정되며, 다주택자 규제와 대출·청약 제한이 강화됩니다
- 투기과열지구는 이미 주택 시장이 과열된 지역에 지정되며, 조정대상지역 규제에 더해 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매 금지 등 훨씬 강력한 규제가 추가됩니다
2. 도시정비법 기반 재건축·재개발 규제 비교
(1) 조정대상지역 규제
- 대출 규제: 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 한도 축소
- 청약 제한: 1순위 요건 강화, 재당첨 제한, 분양권 전매 제한
- 조합원 공급 제한: 조합원 1인 1주택 원칙(예외 제한), 과밀억제권역 내 3주택까지 제한
- 세금: 다주택자 양도세 중과, 취득세 중과 등 세제 강화
(2) 투기과열지구 규제
- 조합원 지위 양도 금지:
- 재건축: 조합설립인가 후에는 토지·건물 양수해도 조합원 자격 승계 불가(상속·이혼 등 예외).
- 재개발: 관리처분계획인가 후에는 조합원 자격 승계 불가
- 분양신청 제한(재당첨 제한):
- 투기과열지구 내 정비사업에서 분양받은 자(및 세대)는 5년 이내 동일 지구 내 다른 정비사업 분양신청 불가(상속·이혼 등 예외)
- 분양권 전매 금지: 소유권 이전 등기 전까지 전매 금지
- 자금조달계획서: 제출 의무 강화
- 실거주 의무: 일부 정비사업장에 실거주 의무 부과 가능
- 조합원 공급 제한: 조정대상지역과 동일하게 1인 1주택 원칙(과밀억제권역 내 3주택 제한)
3. 핵심 차이 요약
- 조정대상지역은 대출·청약·세금 등 실수요자 위주로 시장을 안정시키는 중간 단계 규제입니다
- 투기과열지구는 조정대상지역 규제에 더해 조합원 지위 양도 금지, 분양신청 5년 제한, 분양권 전매 금지 등 재건축·재개발 투자와 단기 투기 차단에 초점을 둔 강력 규제입니다..
- 실무상: 투기과열지구로 지정되면 재건축·재개발 조합원 지위 양도와 분양신청에 매우 엄격한 제한이 적용되므로, 투자 시 반드시 해당 지역의 규제 현황을 확인해야 합니다.
최신 정보 기준일: 2025년 6월
관련 법령: 「주택법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 국토교통부 고시
자세한 법령 해석과 적용은 법제처 국가법령정보센터 및 국토교통부 공식자료를 참고하시기 바랍니다.