책읽기_부동산 변곡점이 왔다_삼토시(강승우)저 (22년 12월 발간)
네이버까페 부동산스터디에서 오랫동안 풍부한 데이터 분석과 필력으로 인기 얻어온 삼토시(강승우)님 22년 발간책을 다시 찾아봤다. 22년 12월 발간 책이었고 나는 23년엔가 읽었던 거 같은데 23년 이후 또 변곡점이 24년에 온 것이 아닌가 싶어 당시 논리와 추측이 맞는지 확인해보고 싶은 마음에....
결론적으로 근거나 논리는 지금 봐도 아주 명쾌하고 타당했던 거 같은데, 예상 외 변수 (인플레이션, 공사비급등과 PF 리스크로 인한 사업비용(금리) 급등 정도) 고려가 살짝 빠져서 (덜 강조되어서?) 지역별 공급 전망에 중요하게 봤던 착공물량, 인허가물량 (~2022년까지 데이터)이 일부(?) 지연될 것, 그래서 수급 Balance 깨지는 시점 예측의 살짝 mismatch가 있어 보인다.
그래도 여전히 대체로 논리는 타당하여 여전히 respect한다. ^^
한 번 읽었던 책이라 발췌독했고, Implication도 내가 기억하고 싶은 것 위주로 간단히 정리해본다.
일단 목차는 논리의 흐름을 확인하기 위해 자세히 보고 가자.
목차
추천사_지금 우리에게 필요한 자세
프롤로그_서울 부동산, 변곡점을 맞이하다
1장 서울 부동산, 역대 최장기간 상승의 동력
ㆍ 수요의 증가
ㆍ 공급의 감소
ㆍ 유동성 확대
ㆍ 규제의 부작용
Deep Dive 1. 금리와 집값은 무관하다?
Deep Dive 2. 신박한 평행 이론
Deep Dive 3. 다주택자 규제의 허상
Deep Dive 4. 전셋값 폭등은 임대차3법보다 금리 인하 때문이다?
2장 변곡점을 맞이한 서울 그리고 수도권
ㆍ 부동산 버블을 판단하는 객관적인 지표
ㆍ 버블 수준을 알려주는 주택구입부담지수
ㆍ 전세가 대비 매매가의 버블을 알려주는 전세가율
ㆍ 두 지표로 본 서울 부동산의 현재 상황
ㆍ 지금이 하락장이 아니다?
ㆍ 중장기 고점이 당겨진 이유
ㆍ 변곡점 이후의 서울과 수도권 부동산
ㆍ 하락장에서 특히 조심해야 할 곳
Deep Dive 1. 멸실 물량을 고려한 순공급 물량보다 서울의 입주 물량이 유의미한 이유
Deep Dive 2. 주택구입부담지수를 중요하게 보는 이유
Deep Dive 3. 고평가는 고평가다
Deep Dive 4. 전세에서 월세로의 전환이 가져올 영향
Deep Dive 5. 규제 완화 영향은?
3장 광역시별 상황 및 투자 적기 진단
ㆍ 네 가지 지표로 살펴보는 광역시 부동산 시장 펀더멘털
ㆍ 부산: 고평가, 입주 물량 줄어드는 2024년 이후에 주목
ㆍ 대구: 입주 물량 부담 지속 전망, 조정 후 저평가 국면
ㆍ 인천: 2024년까지 적지 않은 물량 부담, 2026년 이후 공급 감소 활용
ㆍ 광주: 현재는 고평가, 2024년 이후 장기간 공급 부족 가능성
ㆍ 대전: 가장 고평가된 가격대에 적지 않은 중장기 물량 부담까지
ㆍ 울산: 상대적으로 저평가된 광역시
ㆍ 현금 부자가 많은 광역시는?
ㆍ 광역시 중 톱픽은 바로 이곳
4장 서울 재진입 시점, 언제가 최적일까?
ㆍ 주택구입부담지수, 전저점과 중장기 평균 사이
ㆍ 전세가율, 60%라는 숫자를 기억하자
ㆍ 1년의 반등이 주는 의미
ㆍ 재건축 단지의 역발상
Deep Dive 1. 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 나쁜 시기는 따로 있다
5장 중장기 미래의 입지
ㆍ 피할 수 없는 고령화 시대
ㆍ 더욱 중요해지는 직주근접
ㆍ 슬세권의 부각
ㆍ 진화하는 신축 대단지
Deep Dive 1. 서울 권역별 직주근접 경쟁력 추이
Deep Dive 2. 백화점 매출 순위로 본 양극화 상황
6장 미래 입지가 더욱 강화될 추천 단지
ㆍ 다섯 가지 추천 기준
ㆍ 서울(동남권)
│래미안원베일리 │반포미도1차 │신반포메이플자이 │래미안리더스원 │청담르엘 │래미안대치팰리스 │개포우성1·2차 │선경1·2차 │디에이치퍼스티어아이파크 │디에이치자이개포 │잠실우성1·2·3차 │아시아선수촌 │잠실주공5단지 │미성크로바 │헬리오시티 │송파파크하비오푸르지오 │고덕그라시움
ㆍ 서울(서남권)
│삼부 │시범 │아크로타워스퀘어 │아크로리버하임 │목동7단지 │목동1·5·6단지 │신길센트럴자이 │힐스테이트클래시안 │래미안에스티움 │마곡엠밸리7단지 │e편한세상서울대입구1차 │금천롯데캐슬골드파크1·3차 │힐스테이트뉴포레
ㆍ 서울(도심권)
│용산센트럴파크 │경희궁자이 │래미안옥수리버젠 │e편한세상옥수파크힐스
ㆍ 서울(동북권)
│서울숲리버뷰자이 │래미안위브 │상계주공1·2·3·5단지
ㆍ 서울(서북권) 201
│마포래미안푸르지오 │공덕자이 │신촌숲아이파크 │DMC센트럴자이 │DMC파크뷰자이1·2단지 │성산시영
ㆍ경기
│위례자연앤래미안e편한세상 │자연앤힐스테이트 │광교중흥S클래스 │광명역써밋플레이스 │광명역U플래닛데시앙 │광명역센트럴자이 │철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지 │철산주공12·13단지 │영통아이파크캐슬1단지 │힐스테이트영통 │고잔롯데캐슬골드파크
ㆍ 부산
│연산롯데캐슬골드포레 │연산더샵 │연제롯데캐슬데시앙 │사직롯데캐슬더클래식 │레이카운티 │명륜아이파크1단지 │해운대자이1차 │부산더샵센텀포레 │광안자이
ㆍ 대구
│대신센트럴자이 │남산롯데캐슬센트럴스카이 │남산자이하늘채 │수성롯데캐슬더퍼스트 │수성범어W │교대역하늘채뉴센트원 │이안센트럴D │동대구역화성파크드림 │동대구역센텀화성파크드림
ㆍ 인천
│힐스테이트부평 │부평역해링턴플레이스 │e편한세상부평역센트럴파크 │부평SKVIEW해모로 │래미안부평 │두산위브더제니스센트럴여의 │더샵인천스카이타워1단지 │주안역센트레빌 │송도글로벌파크베르디움 │송도에듀포레푸르지오 │송도더샵그린스퀘어 │송도베르디움더퍼스트
ㆍ 광주
│광주그랜드센트럴 │금남로중흥S클래스&두산위브더제니스 │무등산아이파크
ㆍ 대전
│이스트시티1단지 │신흥SKVIEW │도안린풀하우스18단지
에필로그_혼돈의 시대 속으로
● 유의미한/중요한 Index --> 내 경험상으로도 여러 책에서 얘기하는 여러 인덱스가 있는데 상당히 도움이 되는 인덱스이다.
▶▶ 버블수준을 알려주는 "주택구입부담지수"
- function (해당지역 주택의 중위 매매가, 주담대 금리, 해당지역가구의 중위소득 데이터)
- 주택금융통계시스템 or KB부동산에서 확인 가능
☞ 서울 경우: 전저점(86.5 @2015년) / 중장기 평균 (132.5) / 최고점(231.4@2022년 중) ---> 164 초과(=소득의 41%를 주담대 원리금상환에 사용하는 수준)하면 버블 시작 의미
--> 24년 1분기 찾아보니 151 정도 (살짝 버블될까 말까) 2분기는 중위소득 증가 등 factor가 변해서 좀 더 낮아질 것 같다고 코멘트 (삼토시 블로그)
▶▶전세가율 (서울 기준)
- 40% 미만이면 상승 Stop
- 전세자금대출 활성화 전과 후가 다름
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전세가율
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최고점
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최저점
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전세자금대출 활성화 전
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64.6% (@01년 10월)
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38.2% (@09년 1월)
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전세자금대출 활성화 후
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75.1% (@16년 7월)
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48% 추정
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● 2022년 서울 변곡점 이후, 인허가착공물량 증가(~2022년까지. 서울만이 아니라 수도권 포함!됨이 중요), 서울 아파트 인허가물량 증가(~2022년까지), 3기 신도시 공급 효과 (늦는다고 사람들이 과소평가하지만) 등 원인으로 26년~27년 전세, 매매 모두 큰 폭 하락 전망함.
● 인천 경우
- 주택구입부담지수는 과거 18년 평균 66 (22년 2분기는 158%로 심각한 버블) vs. 24년 1분기는 67
- 전세가율은 24년 2분기 66.6 (중장기 평균과 유사)
- My comment: 입주물량 많지만 전세가율과 주택구입부담지수 등 모두 평균으로 잘 버텨주고 있는 듯?!
●● 서울 재진입 시점, 언제가 최적일까?
- 주택구입부담지수: 서울 전저점(86.5)과 중장기 평균(132.5) 사이!
- 전세가율: 60%! (최저점 38.2%@09년 --> 최고점 75.1%@16년 6월)
왜 60%냐면, 매매가 하락에서 상승으로 전환되는 시점의 전세가율이었다. (@13년 10월)
* 반대로 전세가율 50% 기억. 이건 매매가가 중장기 하락전환하는 시그널.
- 재건축단지로 역발상 투자: 외부변수로 윤석열-오세훈 조합에서 재건축사업 지원을 강화할 것이므로 전세가율이 원래 상대적으로 낮은 재건축 단지 중에서 이 시즌에 진도를 빨리 뺄 수 있는 사업장 매물 투자는 할 만하다고.
●●● 미래입지가 더욱 강화될 추천 단지
*다섯가지 추천 기준 (중장기 관점) 및 backup data
- 직주근접 경쟁력이 우수한 단지 (각 지역에서 출근시간대 하차인원 많은 역 뽑고, 해당역에 세 정거장 내로 접근할 수 있는 역들의 반경 500m 내 단지)
- 직주근접 경쟁력이 더 강화될 단지 (출근시간대 하차인원이 '증가'하는 역과 여기에 세 정거장 내로 접근할 수 있는 역들의반경 500m 내 단지. 서울 데이터만 있어 이 항목은 서울 아파트 단지로 한정)
- 슬세권 단지 (연간 매출 5000억원 넘는 전국 20개 백화점 반경 500m 이내)
- 신축 대단지 (1000세대 이상, 입주 10년 이내 신축. 미래 예상 단지 포함)
- 대형 병원 근처 단지 (500병상 이상 보유한 전국 70개 대형 병원 반경 500m 내 단지 대상)
☞ My comment: 반경 500m내 드는 대단지가 별로 없을 거 같은데... 혹시나 봤더니 역시나... 반경 1km로 대략 포함해도 괜찮지 싶은데 ^^
반경 500m 감을 잡아보자. 서울강남신세계백화점과 아산병원 반경 500m, 1km 를 비교해보자.
위 5가지 조건 (일부) base 선정 단지들 (별은 조건 충족 갯수)
▶서울 동남권:
래미안원베일리 ★★★
반포미도1차 ★★★
메이플자이 ★ (헉, 하나뿐이라니 ㅜㅜ)
래미안리더스원 ★
청담르엘 ★
래미안대치팰리스 ★
개포우성 1차 2차 ★
선경 1차 2차 ★
디에이치퍼스티어아이파크 ★
디에이치자이개포 ★
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잠실우성 1,2,3차 ★
아시아선수촌 ★
잠실주공5단지 ★
미성크로바 ★
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헬리오시티 ★
송파파크하비오푸르지오 ★☆
고덕그라시움 ★
▶▶서울 서남권
여의도 삼부 ★★ / 여의도 시범 ★ / 영등포 아크로타워스퀘어★☆ / 아크로리버하임 ★
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목동 7단지 ★ / 목동 1,5,6 단지 ★
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신길센트럴자이 ★ / 힐스테이트클래시안 ★ / 래미안에스티움 ★
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마곡엠밸리 7단지 ★
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e편한세상서울대입구1차 ★ / 금천롯데캐슬골드파크 1차3차 ★ / 구로 힐스테이트뉴포레 ★
▶▶ 서울 도심권
용산센트럴파크 ★☆
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경희궁자이 ★★ / 래미안옥수리버젠 ★ /e편한세상옥수파크힐스 ★
▶▶서울 동북권
서울숲리버뷰자이 ★ / 답십리 래미안위브 ★
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상계주공 1,2,3,5 단지 ★
▶▶ 서울 서북권
마포래미안푸르지오 ★☆ / 공덕자이 ★ / 신촌숲아이파크 ★☆ / DMC 센트럴자이 ★ / DMC 파크뷰자이 1,2단지 ★
성산시영 ★
▶▶▶ 경기
위례자연앤래미안e편한세상 ★
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광교 자연앤힐스테이트 ★ / 광교중흥S클래스 ★
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광명역써밋플레이스 ★☆ / 광명역U플래닛데시앙 ★☆ / 광명역센트럴자이★☆ / 철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지 ★
철산주공 12,13단지 ★
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영통아이파크캐슬1단지 ★ / 힐스테이트영통 ★
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안산 고잔 롯데캐슬골드파크 ★
▶▶▶ 대구
대신센트럴자이 ★★ / 남산롯데캐슬센트럴스카이★★ / 남산자이하늘채 ★
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수성롯데캐슬퍼스트 ★ / 수성범어W ★
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교대역하늘채뉴센트원 ★★
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이안센트럴D ★★ / 동대구역화성파크드림 ★★ / 동대구역센텀화성파크드림 ★
▶▶인천
힐스테이트부평 ★ / 부평역해링턴플레이스 ★★ / e편한세상부평역센트럴파크 ★ / 부평SKVIEW해모로 ★
래미안부평 ★
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두산위브더제니스센트럴여의 ★ (1호선 제물포역 인근)
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더샵인천스카이타워1단지 ★☆ / 주안역센트레빌 ★
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송도글로벌파크베르디움 ★ / 송도에듀포레푸르지오 ★ / 송도더샵그린스퀘어 ★ / 송도베르디움더퍼스트 ★
▶▶대전
이스트시티1단지 ★ / 신흥 SKVIEW ★ / 도안린풀하우스18단지 ★
기타 지역 생략...
My comment: 삼토시님 기준도 좋긴 한데, 구축 대단지 중 보석같은 단지들이 꽤 제외되었으니 여기 단지들만을 보기보다 (투자용이라면) 구축 대장단지들도 나름의 기준으로 Grouping & Sorting 해서 추려보자!