재테크_부동산_아파트일반
[책읽기] 그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다_박성혜(훨훨) (20년 11월 발간) Part I
부자되는똑순이
2025. 6. 12. 12:00
대체로 쉽게 읽히는 책. 빠쑝 유투브에서 몇 번 봤는데 impact가 있다기보다 참 차분한데 나름 알차다고 생각한 투자자이자 부동산 강사.
요즘에는 스튜 수다 방송에서 보니 정말 흙수저에서 갈아타기 (물론 법인투자로 늘렸지만)하여 은퇴 걱정 없는 부를 이룬 일인.
책을 통째로 구조화 정리보다 키워드만 기록해 보겠다.
[목차] 간략 버전
- 1장_가난이라는 개미지옥을 빠져나오다
- 2장_어떻게 원하는 집을 얻는가
: 내 집 마련 비밀과외
- 3장_그럼에도 지금 서울 아파트를 사라
: 거주와 투자가 선순환하는 실전 전략
- 4장_앞으로 3년, 수도권은 핵심 입지가 된다
: 교통망으로 보는 투자 지도
- 에필로그_집 한 채로 부의 레벨이 바뀐다
- 부록_훨훨의 Pick 7
■2장: 내집 마련 비밀과외
집을 사는 도구는 돈이 아니라 집이다
- 좋은 물건은 빨리 사고 나쁜 물건은 싸게 사라
- 종잣돈을 한 데 모아 화력을 키우고 대출을 더해 살 수 있는 최대한 젛은 집을 사는 것. (실거주 기반 일시적 2주택 비과세로 길아타기 비과세로 자산을 불려왔다고 함)
- 볼수록 매력있는 틈새아파트 3종:
- 1 낀 아파트 (신길 뉴타운 한화 꿈에그린)
- 2 대체재아파트 (마래푸 대체재는 공덕삼성, 래대팰 대체재는 대치sk뷰아파트, 당산센트럴아이파크는 유원제일1차 2차)
- 3 나홀로아파트 (대치동 선경3차, 삼성동 삼성sk뷰, 청담신동아)- 2018-2020년 3년간 다른 지역의 대장아파트 못지 않게 올랐음)
- 단, 틈새아파트는 상승기에 좋으니 그때 사팔해야하고 하락기에는 크게 먼저 떨어지니 주의!
■3장 중: 새 아파트 싸게 사는 3가지 방법 (정비사업 투자 등)
- 정비사업은 입지도 중요하지만 속도기 더 중요하다. 입지A급 조합설립간계 구역보다 입지 B급인 관리처분계획인가 구역을 선택하는게 더 안전
- 정비시업은 진행단계에 따른 리스크가 있다. 이번 상승장에서 관리처분인가 박을 수 있는 그역이 가장 안전한 투자. 관처 이전에 대세하락기기 옴다면 수익성 악화로 인한 덩비사업 시업비와 추기 분담금 증가된다ㅡ 조합원 부담이 증가하면 분쟁으로 또 사업 지연된다ㅡ 그래서 10년 이상 장기실거주 접근아니면 시업속도가 짜른 B급 입지 선택. 일단 새 아파트로 수익을 한 번 낸다음 갈아타기 통해 핵심지로 들어가는 전략
- 재개발 입주권은 5년 후 입주할 아파트를 비금 시세로 잡아놓는 방법이다
☆☆주택 멸실된 입주권 은 취득세 4.6%고정이어서 다주택자도 절세효과!!!
- 무허가 건축물 취득세는 4.4% 이것도 고정이라 다주택자 투자자 유리!
- 서울초기재개발 구역에 집 사는 것은 종잣돈 많은 사람이 땅을 사는 심정으로 묻어두는 투자이다. 종잣돈 작은 나는 우리는 이거 아니다. 종잣돈 적을수록 돈이 빠르게 회전하도록 해야한다!!
청약전략1: 일생에 한번은 당첨된다. 서울분양권 3년 2배의 법칙. 예외없다.
서울 분양권은 입주할때기 되면 분양가 대비 딱 2배가 오른다고.
- 20년 기준 5억 이상 있다면; 신축 대장단지 못 들어가면 그 지역 핵심지역 구축이라도 사라. 구축이 안 오르는게 아니라 신축보다 오르는 속도가 더딜뿐이다. 성수, 광진,당산, 옥수, 금호, 마포처럼 땅값이 오르며 집값을 밀어올리는 곳은 구축이어도 괜찮다.
- 성수동의 구축 5개 단지는 동아, 장미, 대림, 한진, 건영 등은 주변의 호재가 끌어주어서 따라올라가는 집. 트리마제, 아크로서울포레스트, 성수전략정미구역 등 개발이 줄줄이 지역 가치를 밀어올려준다.
- 지도 위에서 기회가 손들고 있는 것이 보일때까지 공부하라. 많이 보고 듣고 걸어야한다.
● 갈아타기 전략! 절묘한 갈아타는 타이밍
- 1) 실현되는 호재앞에 갈아타라. 수도권에서 3년 이내 개통예정인 노선, 효용과 파급력이 있는 노선을 선택하고 그 노선의 영향을 직접 받는 집을 사애한다.
: 20년 기준, 4호선 진접선, 5호선 하남추가연장, 7호산 인천석남연장, 뱔내선, 대곡소사선, 신분당선 신사염장선 등 눈앞에 실현되는 호지 앞에서 갈아타자
- 2) 수급의 시차를 이용해서 갈아타라. 예를 들면 헬리오시티 입주장에 강동구 신측도 대거 입주하면사 매매시세변동없고 전세시세도 5-6억선에 고전. 이후 입주 2년차 전후이 입주당시 보다 전세시세 2배
- 3) 상급지와 갭이 좁혀지면 갈아타라: 사울중하위 단지들과 중상위 단지들간의 격차가 12.16부공산 대책이후 15억 규제로 임해 좁혀짐. 강북 준신축 아파트도 9억구간, 15억 구간에서 허들 생김. 15억 구간으로 잠시(?) 수렴되던 때 갈아타야지
- 4) 택지지구는 입주2년차에 사라. 입주때보다 분양가 높지만 ,,,입주 2년이 지난 양도세 비과세 매물 매수. 신규아파트 등기나오기전, 전매제한 해제되기전, 조합원 물량 매수해라. 바닥에 가려하지말고 미리 사서 자본 차익 최대화!
- 다산과 미사 입주시기 4-5년 차이나지만 비슷한게 많다. 물리적으로 한강 남북으로 마주하고 세대규모도 다산 32,000세대. 미사 38,000세대로 유사. 미사 5호선 개통되면서 집값 들썩처럼 다산도 8호선 개통되면 비슷하게 뛸것. 각각 랜드마크 상권, 아파트, 광역상권 등 유사한 구조.
- 수도권 재개발 big3: 성남, 안양, 광명!!! 상품과 교통이 만나 가치 상승. 공통점은 구도심 재개발 진행된다는 것과 사업진행속고 빠르다는 것. 시세가 많이 올라서 포스트 성남 안양 광명 될 것을 노려라.
- 성남구도심이 보내는 시그널: 내용 너무 길어서 생략
Closing Comment
훨훨은 첫 책을 보면 다주택자는 아닌 것 같은데...1주택 비과세를 활용했다는데... 이런 투자자겸 강사들이 어떻게 명의를 해결하고 중과세금을 해결하는지 궁금하다. 법인으로 투자하나. 가족 등 명의가 많나.... 아니면 투명하게 세금을 다 내도 충분히 버는 건가....