[책읽기] 아파트, 이 가격 오면 사라_채상욱 저 (23년 4월 발간) Part 2

이 포스팅을 먼저 들어오신 분은 바로 앞에 Part 1을 보고 오시면 더 좋습니다. ^^

 

 

 

● 소름공식을 적용하는 방법

1. 단지의 매매가/전세가/월세 평균가격 조사
2. 단지 전월세전환율과 지역 전월세전환율 비교
3. 총현금유입 계산, 거점 도시 여부 체크
4. 총현금지출계산,일반아파트 vs. 재건축 아파트로구분, 일반은 건축비 활용, 재건축은 권리가액 활용, 개략적인 값은 전세가격의 0.45배를 적용
5. 적정가 계산

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◆ 정비사업에 진입한 아파트의 적정가치 계산

• 위 소름공식에서 차감해야 하는 분담금이 통상 얘기하는 추가분담금(= 조합원분양가 - 권리가액(조합원 지분평가액))이 된다.

 

​◆ 용적률 250% 이하 주택의 소름공식

• 용적률이 낮을수록 분담금이 높아질 것이고, 이를 대략적으로 평당 공사비 데이터 분석한 결과로 추정하면, 용적률이 240%, 230%, 220% 등 10%p 낮아질 때마다 그 규모는 약 0.05배 증가. ( 용적률이 150%가 되면 분담금이 0원 이하로 내려갈 때가 많음)
• 즉, 용적률 250%인 경우 총 현금유입이 2.1배, 분담금은 0.5배라고 할때 용적률이 230%이면 총 현금유입 2.1배, 분담금은 0.4배가 됨
• cf) 용적률이 250%를 넘기는 경우, 평당 공사비를 토대로 추정. 현 전세가 6억원 이하일 때는 전세가의 0.5배를 적용한다. 6억원초과일때는공사비를 고려해 결정하는것이 적절하다.

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◆ 재건축과 리모델링 아파트도 소름공식이 통한다

• 재건축의 적정가치를 산출하는모형에서 가장 큰비중을 차지하는 것이 '미래임대료'부분. 즉 PV2에 대한 값. 마찬가지로 Cost1(재건축 비용) 역시 상당한영향미치는데, 상식적으로 Cost 증가할수록 PV2 값은 더 높아진다. 상품가치란 결국 들어가는 원가에 달려 있으므로. 다만 소름공식 사용할때 주의 사항은....
• 1)일반 아파트의 적정가치 계산보다 훨씬 까다로운 게 사실. 현금흐름도 생애주기별로 제대로 추정해야 하므로, 매년 발생하는 현금흐름을 토대로 정석대로 모형을 만드는 것이 좋음. 이렇게 해야 사업이 지연되거나 빨라졌을 때 현금흐름의 변화를 확인할 수 있다. 상식적으로 PV2 값이 큰 상태에서 사업이 빨라지면 주택가격이 상승하고 사업이 지연된다면 PV2의 인식 시점이 늦어지므로 주택가격이 하락하는 것이 맞다. 이처럼 '시간'에 관한 부분을 반영할 수 있다는점에서 매년 현금흐름 모델을 만들 것을 추천한다.
• 2) 재건축 초과이익의 환수에 관련, 재초환 비용은 소름 공식에 반영되지 못함. 실질적으로 재초환이 어떻게 적용되는지가 매우 중요.

 

● 전세가 배율과 전세가율

• 전세가율= 전세가/매매가
• 전세가 배율 = 매매가/전세가 --> 채작가는 매가 산정 시 월세,연세,전세를 기준으로 평가하는 것이 유리하다는 판단에서 전세가 배율이 더 적합하다고 생각
• 지역별 전세가율과 전세가 배율을 비교해보면, (언제 데이터인지는 명시가 안되었는데,, 아마도 21년이나 22년?)

지역	서울	부산	경기	인천	대전	대구
전세가율	52.9%	63.7%	64.3%	66.4%	68.7%	71.3%
전세가 "배율"	1.9	1.6	1.6	1.5	1.5	1.4

• 기존의 갭투자 관점에서 보면, 전세가율 높고 전세가 배율 낮을수록 갭투자하기 좋은 곳. 즉 위 지역 중에서는 대구가 가장 갭투자 적격 (실제로 2022년말, 대구에는 매매가격과 전세가격의 거의 차이나지 않는 무갭 단지도 적지 않았음)

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● 갭가격을 바라보는 새로운 시각

• 하지만 새로운 시각으로, 매가와 전세가의 차이를 갭가격이 아니라 처분가치, 즉 미래 수익가치의 크기로 보는 것은 좋은 방법! 미래의 가치가 클수록 갭가격인 처분가치의 규모는 계속해서 더 커질 것. 이렇게 갭가격이 큰 부동산이 미래가치가 높은 주택일 것이다. 서울의 경우처럼 전세가율은 낮고 전세가 배율이 높은 가치지표를 보인다는 것은 반대로 말하면 성장성이 그만큼 높다는 것을 전제함
• 전국의 주요 시도별 전세가율과 전세가 배율을 조사한 결론: 각 지역은 개별 성장성에 따라 서로 다른 전세가율과 전세가 배율을 지속해서 유지하고 있다!
• 따라서 웬만한 경우, 서울에서는 매매가격이 전세가격의 2.0배, 서울 외 지역에서는 매매가격이 전세가격의 1.7배를넘어선다면 그것은 일단 가격 면에서 비싸다고 할 수 있다. (이것이야말로 매우 빠른 가치평가의 기준으로 사용할 수 있다!)

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● 시장은 모든 것을 알고 있다

• 시장참가자들이 현명하기 때문에 시장에서 형성되는 가격은 (일반적으로) 현명하다.
• (나중에 비교 혹은 룩백 위해) 동탄역 시범우남퍼스트빌 단지를 예로 들어보자. 전세가가 약 3.5억원이었고 대체로 매가가 1.9배~2배에서 오랫동안 거래되어 왔다. 이는 경기도 평균 1.6~1.7배를 넘는 것인데 그 이유가 용적률에 있었다! 용적률이 171%로, 이는 향후 재건축시 평균 건축비의 30%만을 사용해도 되는 용적률이다. --> 그래서 전세가 3.5억이 유지된다는 가정하에 가격 밴드 예상을 1.8~2.1배로 볼 수 있음 (즉 6.3억~ 7.35억)
• 이를 소름공식에 넣어서 보면 : 3.5억 x 2.05배 (비거점도시) = 7.2억에서, 1,750만원(전세가의 0.5배인 1.75억에서 용적률 고려하여 X 0.1배) 차감하면 약 7억 250만원이 나옴. 아마도 이 수준에서 +/- 5%를 잡고 매가를 기준 삼으면 될 것!!

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지금부터는 매매가격을 기준으로 전세가율을 보지 말고,
전세가격을 기준으로 매매가격을 평가해보기 바랍니다.

채상욱 작가

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● 아파트 가치의 비밀은 전세에 있다

• 현재 임대료는 부동산의 많은 부분을 설명해준다. 이 '살기 좋은 곳'의 의미가 임대료로 나타나는 것.

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● 중요한 것은 미래의 임대료

• 앞에서 본대로 소름공식은 현재임대료와 미래임대료를 더하는 구조. 현재 임대료는 항상 고정값이 아니다. 그렇다면 여기에 어떤 가격을 넣느냐에 따라 주택 소유권의 가치가 달라진다. 소요권의 가치가 높아지려면 현재 임대료든 미래 임대료든 상승해야 한다는 것을 전제로 한다.
• 여기서 시사하는 바, 결국 주택의 가치는 임대료에 기반하며 주택의 가치가 상승하려면 임대료 역시 상승해야 한다!

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● 가격 전략의 기본

• 오늘보다 미래에 수익이 기대되는 상황에서 좋은 가격에 집을 구매하는 전략이 시작된다.
• 그런 의미에서 입지가치와 상품가치를 보는 안목을 키워야 한다. 결국 집은 살기좋은 곳 즉 '가격 대비 성능이 우수한 곳'을 먼저 선접하는 것이 가격 전략의 기본이다. 전세가격이 상승할 지역, 그런 지역이 좋은 성과를 낼 지역이다!

 

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Closing Comment:

소름공식을 잘 쓰려면 기본 데이터분석이 잘 되어야 하겠다. 마치 신규사업 프로젝트 valuation에서 가정사항의 논리와 기본 데이터가 잘 되어야 GIGO이 되지 않는 것처럼. 그럼에도 불구하고 채작가는 나름 의미 있는 편리한 공식을 소개하고 있고, 급하게 가격의 기준을 잡고 비교-판단할때 유용하리라 생각된다. 23년에 발간되었지만 15년부터인가 이런 formula를 고민했다고 하니...집요하게 고민하고 답을 찾아내려는 그 과정을 respect한다.

가볍게 재밌게 읽히지만 여전히 유용한 책!