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[책읽기] 빌딩투자, 그들은 어떻게 하는가 (레버리지 투자의 정석) by 이명희 (21.11.29 발간)

부자되는똑순이 2025. 6. 6. 12:00

다소 오래된 책이지만, 부제처럼 '레버리지투자의 정석/기본'이라고 생각하고 가볍게 읽기에 좋다.

정책, GTX 호재, 개발 계획 등은 다소 달라진 점이 많지만 '어떻게 사고하는지 논리적 흐름'을 배울 수 있다. 이게 내가 책을 읽는 중요한 이유 중 하나이다. 오늘 휴일, 복잡한 머릿속에 잠깐 'Pause' 버튼 누르자. 언젠가 '나도 건물주'를 꿈꾸며 리뷰를 공유한다.

 

저자 이명희 (재야의 고수인 거 같은데 소개 내용이 매우 간단히만 나와 있음):

경매로부터 시작해 주거용 아파트 및 상업용상가분양 컨설턴트로 차차 분야를 넓혀왔다. 현재 렉스 중개주식회사 소속으로 매년 5천억 이상 거래를 성사시키며 국내에서 손꼽히는 빌딩 전문컨설턴트로 활동하고 있다.

​독서기간: '23.9.25~27

​[목차]

(목차는 늘 중요하다고 생각 ^^. 상대적으로 좀 아는 내용이 많아서 여기서는 큰 제목 위주)

​[1층] 빌딩의 주인은 무엇이 다른가

  • 적재적소의 '목'을 볼 줄 아는 '안목'
  • 기필코 이뤄내고야 말겠다는 '독기'
  • '때'를 놓치지 않는 결단력
  • 무에서 유를 만들어내는 힘, Develop
  • 지출을 수익으로 전환하는 '전략'

​

[2층] 기초부터 하나씩 쌓아가는 고수의 빌딩 투자 설계도

  • 투자계획: 내돈내업, 가용 자상 수준을 고려하라
  • 용도설정: 어떤 빌딩을 원하는가
  • 자금조달: '갓물주'의 크레딧, 레버리지 활용법
  • 위치선정: '빌린이'에서 '불린이'로 이끄는 명당의 기준
  • 건물활용: 빌딩을 브랜딩하라
  • 건물운용: 아는 만큼 돈이 된다.
  • 잠깐! 놓치면 안되는 것들: 세금과 문서

​

[3층] 투자의 시대, 돈을 부르는 빌딩은 어떻게 사는가

  • 최저 금액으로 건물주 되는 길, 경매 & 공매
  • 강남의 상가보다 강북/수도권의 빌딩이 더 낫다?!
  • 빌딩 간접투자(리츠)의 허와 실
  • 기대수익이 나지 않더라도 기댈 수 있는 플랜B?!

​

[4층] 지금은 탈 강남 시대, 고수가 주목한 그곳

  • '판'을 뒤훈드는 도시기본계획
  • 도심권의 핵폭풍, 데카르트 용산
  • 철길따라 '베드타운' 안녕, 날개 단 동북권
  • DMC 중심의 문화산업특화지역, 서북권
  • 창조적 지식기반의 고용기능 확산지, 서남권
  • 국제적 관광과 쇼핑기반의 중심지, 동남권
  • 교통 수혜지 만한 곳 없다. 수도권

​

[책 본문에서 발췌. 나에게 의미있거나 기억할만한 정보, 메세지들]

​뿌리부터 단단하게, 로드맵짜기: 건물 매입 전(가용자산, 목적, 용도 등) -> 보유시(수익률계산, 자본적 지출 가능성 등) ->건물 매각(매각 시점, 매각 기준 등)에 이르기까지 전 과정의 로드맵을 그려보는게 좋다.

  • (표) 빌딩투자계획서 예시: 자금계획/ 지역선정 및 투자계획/ 계약 전/잔금 납입 전(입주전) / 매입 후로 나워서 체크리스트 
  • 강조 message: "건물을 살 때부터 팔 계획을 설계하라" (매각 가능성을 항상 염두에 두고 시장에서 수요자들이 원하는 매물이 어떤 것인지 사는 시점에 미리 팔 때를 계획하고 설계하는 출구 전략에 대한 학습이 필요. 빌당자산운용사의 출구 전략은 보통 5년이다.)
  • (표) 빌딩용도별 장단점 (주거용, 상가용, 업무용, 숙박용)
  • '목' 좋은 곳의 3요소:
    1) 비슷한 입지라면 작은 상권보다 큰 상권!
    2) 배후수요가 탄탄해야 함
    3) 접근성 (대중교통시설과 인접한 곳이어야. 이 곳에서 100m 이내 위차한 상가들은 접근성 기본적으로 우수).... 이 외에도 고-평-저지대에 따라 접근성 달라진다.
  • (표) 빌딩 현장 답사 체크리스트 (입지여건, 상권, 건물 외부, 건물 내부, 운용현황, 시설, 시세 등)
  • (표) 손품정보에 유용한 사이트 소개
  • 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)-중소기업청에서 운영하는 상권빅데이터/ 국토교통부 실거래가 공개시스템/ 밸류맵/ 디스코/랜드북-다세대,단독,다가구주택토지의 신축개발 수익성 검토, 실거래가 조회 등 토대로 건축가능여부에 대해 대략적 판단 가능/ 일사편리(kras.go.rk)- 비용 들이지 않고 간단하게 소유주 현황 및 건축물 현황 확인 가능/평수(loan.asamaru.net/area) - 면적 계산기
  • (표) 빌딩 매입시 확인해야 할 문서: 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원(땅에 관한 기록, 공법상 규제사항/도시군 계획도면 확인 필수), 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 개별공시지가확인원
  • 강남의 상가보다 강북/수도권의 상가가 더 낫다?!:
  • 강남은 대부분의 수익형 부동산 가격이 천정부지로 치솟아서 수익률 2% 미만. 대출금리 높아지면 마이너스 수익률 되기 쉬움. 이럴 경우에는 (상가건물보다) 오히려 지가상승에 대한 기대치는 낮더라도 건물 자체의 규모가 크고 월 수익이 보장되는 빌딩에 투자하는 것이 낫다.
  • 흔히 수익형 부동산 언급할때건물 전체의 용도가 근린생활시설로 된 통상가와 최근 주목받고 있는 꼬마빌딩인 상가주택, 그리고 분양받은 점포로서 상인들에게 세를 놓는 구분상가를 모두 뭉뚱그려 이해하는경우가 많음. 층이나 호와 같이 일정규모별로 구분등기가 가능한 구분상가의 경우, 통상가나 주택형 꼬마빌딩에 비해 상대적으로 경기를 덜 타는 입지에 자리한 매물들이 많음. 아파트 단지 내 상가들이 대표적. 신규 분양한 아파트보다오래된 아파트 위주로 자리잡은 상가들의 매물이 수익에 있어 등락폭 적음

    (이건 내가 최근(23.9월) 임장갔던 도곡렉슬 등 대단지내 상가를 예도 들 수 있을 듯. 1층 부동산중개소 사무실 매물이 4% 수익률 맞춰서 나오더라. 대출 고려전. 매가 대비 월세수익만 봤을때)
    -->     주의: 이러한 구분상가는 땅값 상승에 의한 시세차익 기대하기는 어렵고 은퇴 후 생활비에 초점 맞춰 안정적 소득 우선하는 경우 추천

 

책 뒷부분에 다소 구색맞추기(?) 식으로 서울/수도권 입지 (개발 계획 등) 간단히 언급했음. 

그래도 빌딩전문 컨설턴트들은 어떤 정보를 보는지 관점에서 코멘트하면,

(책 발간 후 4년이 지났으니, 책 발간 시점에 '계획'이 정말 그렇게 되었나, 왜 안 되었나 하는 질문을 하면서 보면 좋음!)

  • 판을 뒤흔드는 도시기본계획: 2020서울도시기본계획. 2030 서울플랜, GTX노선 계획 중심으로!
  • 용산- 뜨는 감성 상권 용리단길 (지하철4호선 신용산역에서 3호선 삼각지역까지 이어지는 길로 신흥감성상권. 용산우체국 뒤편. 21년 아모레퍼시픽 신사옥과 5월BTS 소속사 하이브 입주하면서 젊은인구 유입급증) --> 소위 용리단길이 위치한 한강로2가 일대는 지구단위계획으로 묶여 있는 주변 구역들과 달리 건물 신축이나 리모델링이 자유로운 편이라 빌딩투자자들이 주목해야 하는 곳! (그래서 용리단길 평당 호가가 1.5억원까지 올라 강남 수준 ㅠ) 주의할 것은 용리단길의 시초라고 할 수 있는 이태원 경리단길이 낙후된 구도심의 활성화로 주목받다가 지역 골목상권이 고급화되어 젠트리피케이션으로 상권이 무너졌음. 용리단길도 이를 경계할 필요 있음!
  • 동북권 - GTX C 연계 청량리 왕십리 /상계 / 도시재생활성화 사업의 중심지 창동(창동 민자역사개발)
  • 서북권- 수색DMC중심의 문화산업특화지역 / GTX-A 신분당선 호재, 연신내 불광/ 5개 노선 쿼터플 역세권 마포 공덕
  • 서남권-영등포 여의도 도심의 글로벌 경제거점으로서 위상강화 위해 도심의 기능적 역할분담체계 구축하는 형태로 진화중 - 여의도-영등포-마곡
  • 동남권-잠실- 삼성동- 새길 효과(서리풀터널 개통된) 서초구 내방역 일대
  • 교통 수혜지만한 곳 없다. 수도권!
  • GTX-A 노선의 거점, 성남 (2035성남도시기본계획 볼 것. 성남은 8개 노선이 맞닿아 경기 남부의 교통핵심지역으로의 도약 예정). 판교-성남-이매 3개역 도보로 이동 가능케 함. GTX 삼성역-강남역(신분당선)-선릉역(분당선)-수서역(분당선, GTX)-서울역(GTX) 을 환승없이 이용할 수 있을 것. 결론적으로 8개의 전철, 철도, 트램노선과 판교, 성남, 이매 3개 환승역을도보로 이용할 수 있는 경기 남부의 교통핵심지역으로 도양 예정. 월판선, 경강선의 경우 전철 가운데 속도가 가장 빠르면서 판교를 중심으로 인천부터 강릉까지 대한민국 동서를 관통하는 노선인만큼 서울에서도 서울역, 청량리역 등과 견줄 수 있을 만큼의 파괴력 가질 것!
  • GTX-B 노선의 출발지, 인천: 인천에서 주목할 곳은 단연 송도!
  • GTX-C 노선의 출발지, 수원: 수원에서 계획 개발하는 지역도 주목해라. 광교와 영통, 새롭게 추가된 정자동, 오목천, 호매실의 상업 발전가능성과 수원비행장 이전에 따른 수혜 예상지역으로 세류 등 인근 지하철 1호선라인의 재개발, 재건축 역시 업계에서는 꾸준한 관망 요인 중 하나.


​Closing Comment:

빌딩투자의 정석...다소 좀 거창한 것 같다. 가장 일반적인 아파트가 되든, 구분 상가가 되든 기본 부동산 투자시의 기초 체크리스트 정도로 기억하자.

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