서울에 땅이 있다면_ 역시 믿을 건 땅? (구로동 준공업지역 Vs. 울산 산업단지)

부자되는똑순이 2025. 7. 26. 06:00

지인의 부탁을 받고 잠깐 알아본 것인데 참 재미있어서 기억 차원에서 기록해본다.

내 업무 중에 우리 회사가 분양받은 울산에 산업단지를 분양권 상태에서 매각을 해야하는 게 있는데 이게 사실 여러 제약 조건 (산업단지의 제약조건만 쓰라고 하면 또 2-3개 포스팅은 족히 나온다.) 때문이기도 하지만 수도권이 아니라는 것에 상당한 핸디캡이 있었다.

제조업체들에 매각이 어려운 상황이고, 대세는 데이터센터라서... 지자체도 데이터센터 유치를 하려고 서로 경쟁이다.

어쨌든, 우리 산업용지는 어떻게든 팔아보려고해도 잘 안되었는데... 오늘 우연히 알게된 SK렌터카 소유의 구로동 부지는 매각에 살짝 hurdle은 있었는데 지금은 너도 나도 사려고 난리란다.

어떤 부지길래 궁금해서 좀 찾아봤다. 내 땅도 아니고 나한테 떨어지는 것도 없지만 ㅎㅎ 이놈의 호기심. 오지라퍼 ㅠ

SK렌터카 구로동 부지 매각 관련 정보

SK렌터카가 서울 구로구에 위치한 부지를 매각 추진 중이다. 이는 사업 효율화 목적이며, 과거 SK네트웍스 시절부터 계획된 사항이다. 구체적인 부지 상세와 토지이용계획, 개발 가능성 등을 아래에 정리한다.

뉴스 기사

25-4-21 뉴데일리 경제
SK렌터카가 사업 효율화를 위해 구로와 제주에 위치한 부지를 각각 매각한다.

21일 SK렌터카 등에 따르면 회사는 현재 본점 소재지인 서울 구로구 서부샛길 822 부지 매각을 추진 중이다. 해당 부지는 SK렌터카가 2018년 인수한 AJ렌터카의 옛 사옥으로 지금껏 차고지로 활용해 왔다.
현재 SK렌터카는 서울 종로에 본사를 두고 있는 만큼 해당 지역에 차고지를 두는 것보다 부지를 매각하는 편이 사업 효율화에 적합하다고 판단한 것으로 보인다.
다만 이러한 결정은 지난해 SK렌터카의 대주주가 SK네트웍스에서 글로벌 사모펀드인 어피니티로 바뀌기 이전에 내려졌다는 설명이다.
SK렌터카 관계자는 "구로 부지 매각은 과거 대주주가 SK네트웍스 시절부터 추진해 왔던 사항"이라며 "현재 종로 본점과 거리가 있어 매각을 꾸준히 추진해 왔다"고 밝혔다.
(이하 생략)

부지 기본 정보 및 입지

주소 및 위치: 서울 구로구 서부샛길 822. 구로구 내 본점 소재지로, SK렌터카가 2018년 AJ렌터카 인수 시 확보한 옛 사옥 부지다. 현재 차고지로 활용 중이며, 본사(종로구)와 거리가 멀어 매각을 통해 효율성을 높이려 한다.
입지 특징: 구로구는 준공업지역 중심으로, 구로디지털단지와 인접해 IT·제조업 밀집. 서부간선도로와 연계 가능하며, 안양천·학교 경관 등 주변 환경 고려 필요. 교통 편의성은 높으나, 과밀억제권역으로 개발 제한 요소 존재.
면적 및 지목: 약 9,986㎡ 규모. 지목은 '대'로, 주택·사무실·극장 등 건물 건축 가능한 토지다.

용도지역, 지구 등 조건 및 토지이용계획

용도지역: 준공업지역. 산업 기능 중심으로, 지식산업센터나 복합 개발 적합하다. 최근 규제 완화로 용적률 상향 가능하다.
지구 및 구역 지정: 지구단위계획구역 지정. 장기 미집행 공원 부지였으나, 2020년 실효 후 산업부지로 전환됐다. 특별계획구역으로 지정돼 안양천·학교 경관 조화된 개발 유도한다.
토지이용계획 요약: 준공업지역 종합발전계획 따라 산업부지로 계획. 지식산업센터 도입 기대되며, 서부간선도로 일반화와 연계 시 경관 활용 가능. 복합개발 시 공동주택·산업시설 혼합 허용하나, 용적률·건축 높이 제한 따른다.

제한사항

용적률 및 건폐율: 기본 용적률 230%, 허용 용적률 250%이나, 지구단위계획 수립 시 최대 400%까지 상향 가능. 부지 3,000㎡ 이상 대상이며, 공공임대주택 공급 시 인센티브 부여된다.
공장 비율 관련: 공장 비율 10% 미만 시 지구단위계획 없이 공동주택 건립 허용. 10% 이상은 산업복합형 또는 주거복합형으로 분류해 개발한다.
기타 제한:
- 장애물제한표면구역(공항 관련): 높이 제한 적용된다.
- 상대보호구역(교육환경법): 학교 인접으로 일부 시설 제한.
- 대공방어협조구역(군사법): 고도 제한(해발 165m 이하).
- 과밀억제권역(수도권법): 개발 총량 규제, 공장·학교 등 행위 제한.
위험 관리: 시장 불안정 시 자금 조달 어려움 발생할 수 있으니, PF 대출 안정화와 임차사 사전 확보 필요하다.

개발 가능 용도 및 전망

주요 개발 용도:
- 지식산업센터: 제조업 밀집지 특성상 가장 적합. IT·산업 시설 도입 가능하다.
- 복합상업·주거: 공동주택(예: 464가구 규모 유사)과 판매시설, 업무지원시설 조합. 호텔·컨벤션 등 포함할 수 있다.
- 물류·산업시설: 기존 공장 부지처럼 식품전시관·임대산업부지 개발 가능하다.
관심 주체: 대형 건설사, 자산운용사, 산업 부동산 개발자. 구로·영등포 등 서남권 개발 탄력 받을 전망이다.
최대 효용 전략: 산업복합형으로 지식산업센터 + 주거 혼합. 공공시설 기부채납과 임대주택 공급으로 용적률 최대화하면 수익 극대화된다. 규제 완화(산업집적법) 활용해 총량 초과 피하고, 경관 연계 시 가치 상승한다.

준공업지역 규제 완화로 산업·주거 복합 개발 유리하다. 최대 효용 위해 용적률 400% 활용 추천한다.
준공업지역 특성상 여러 규제 적용된다. 주요 제한은 다음과 같다.

내가 만일 개발한다면? 행복한 상상을 해본다. 구로철도기지 인근이고 옆에 서부간선도로라서 흠... 주거용으로는 매우 좋지 않겠다. 그래도 만일 주거용 개발(공동주택)을 만들어서 개발한다면?

준공업지역 주거용 개발 유의사항

준공업지역에서 주거용 개발(공동주택 등)은 산업 기능 유지와 주거 복합을 고려한 규제가 적용된다. 최근 서울시 규제 완화로 용적률 상향 등 사업성 향상됐으나, 법적 제한 준수 필수다. 아래에 주요 유의점 정리한다.

용적률 및 건폐율 관련

기준 용적률은 230%, 허용 용적률 250%로 기본 적용되지만, 지구단위계획 수립 시 최대 400%까지 상향 가능하다.
상향 조건: 공공시설 기부채납(15% 이상), 공공임대주택 공급(절반 이상) 등 공공기여 필요. 5,000㎡ 이하 부지는 위원회 심의로 완화 가능하다.
건폐율은 별도 규정 없으나, 용적률 상향 시 산업시설 비율(10% 이상) 유지하며 복합개발 방식 선택해야 한다.

공장 비율 및 개발 유형

공장 비율 10% 미만 시 주거복합형으로 개발 가능. 지구단위계획 없이 공동주택 건립 허용되지만, 3,000㎡ 이상 부지는 계획 수립 의무다.
공장 비율 10% 이상 시 산업복합형으로 분류. 부지분할(산업·주거 분리) 또는 복합건물 방식 자유 선택 가능하나, 산업부지 용적률 400% 별도 적용된다.
기존 공장 하나라도 있으면 규모 상관없이 규제 적용됐으나, 최근 3,000㎡ 이상으로 기준 완화됐다.

지구단위계획 및 용도지역 변경

3,000㎡ 이상 부지 개발 시 지구단위계획 수립 필수. 오피스텔·노인복지주택도 400% 용적률 적용받으려면 계획 수립해야 한다.
주거화 진행된 지역은 제3종일반주거지역으로 변경 가능. 역세권은 준주거지역 허용되지만, 구체적 개발계획 전제다.
변경 시 산업 기능 상실 여부 확인 필요. 슬럼화 방지 위해 용도지역 유연 조정 활용한다.

기타 제한 및 위험 관리

높이 제한: 장애물제한표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사, 해발 165m 이하), 상대보호구역(교육환경) 등 적용. 고도 초과 금지다.
과밀억제권역(수도권법): 개발 총량 규제, 공장·학교 행위 제한된다. 산업집적법 활용해 총량 초과 피해야 한다.
자금 조달: 시장 불안정 시 PF 대출 어려움 발생 가능. 임차사 사전 확보와 공공임대 공급으로 안정화한다.
투자 관점: 사업성 위해 용적률 400% 활용 추천. 산업·주거 혼합 시 수익 극대화되지만, 규제 준수 미달 시 개발 지연 위험 있다.

만일 요즘 핫한 AI 데이터센터로 개발한다면?

부지가 너무 작아보이긴 하지만....서울 내에 데이터센터가 있다는 것은 큰 장점일 것. 특히 수전권만 확보하고 있다면!

AI 데이터센터 개발 가능성

SK렌터카 구로동 부지(서울 구로구 서부샛길 822, 약 9,986㎡)를 AI 데이터센터로 개발할 경우, 준공업지역 특성상 산업·복합 용도가 가능하다. 그러나 수도권 과밀억제권역으로 전력 공급 제한이 크다. AI 데이터센터는 고전력 소비 특성으로 개발 난이도가 높다. 아래에 부지 면적 기반 용량 추정, 허가 요건, 인프라 요구사항을 정리한다.

부지 면적 고려한 용량 추정

부지 규모 9,986㎡는 국내 대형 데이터센터(예: 네이버 '각 세종' 29만3963㎡, 270MW)보다 작아 소규모 또는 마이크로 데이터센터에 적합하다. AI 중심 개발 시 고밀도 설비로 용량을 높일 수 있으나, 전력 인프라 제약으로 제한적이다.

일반 마이크로 데이터센터: 465㎡ 미만 규모에서 150kW 미만 용량 가능하다.
중소형 AI 데이터센터: 비슷한 면적에서 1~5MW 정도 추정되나, AI GPU 중심으로 고밀도 구성 시 10MW 이상도 가능하다. 그러나 부지 제한과 냉각·전력 요구로 실제 용량은 5MW 이하로 설계될 가능성이 크다.
최대 효용: 고효율 AI 컴퓨팅으로 용적률 400% 활용 시 5~10MW 규모 개발 가능하나, 과밀억제권역 규제로 신규 대용량은 어렵다. 단순 계산으로 1㎡당 0.001MW 밀도 적용 시 약 10MW 추정되지만, 실제는 전력 공급 한계로 조정 필요하다.

데이터센터 개발 허가 요건

준공업지역에서 데이터센터 개발 시 건축법·전기사업법 등 다중 규제 적용된다. 5MW 이상 대용량은 전력계통 영향평가 필수이며, 수도권 신규 개발이 사실상 제한된다.

건축허가: 건축위원회 심의 대상으로 경관(층고 10m 이하), 소음방지(냉각탑 관리), 안전(위험시설 지하화), 소화활동 공간 확보, 에너지 구축(태양광 설치), 지중선로(경계 10m 이격) 등 7가지 기준 준수해야 한다. 용도 '데이터센터' 신설로 별도 허가 필요하다.
용도지역 관련: 지구단위계획 수립 의무(3,000㎡ 이상). 산업복합형으로 공장 비율 10% 이상 유지 시 용적률 400% 적용 가능하다. 데이터센터 필수시설 고시 준수: 전산실 바닥면적 500㎡ 이상, 전력·공조·비상발전시설 구비해야 한다.
기타 허가: 전력계통 영향평가(5MW 이상, 한전 거부 가능), 환경 영향 평가(전자파·소음), 산업집적법 활용으로 총량 초과 피함. 수도권 집중 완화로 비수도권 유치 시 인센티브(배전망 부담금 50% 감면) 적용된다.

필요한 인프라

AI 데이터센터는 고전력·고열 처리 인프라 필수다. 부지 특성상 안양천 경관과 교통 연계 활용 가능하나, 과밀억제권역으로 확장 어려움.

전력 인프라: 안정적 공급 위해 무정전전원장치(UPS), 비상발전기 설치. 초전도 케이블·전류제한기 도입으로 효율화 가능하다.
냉각 및 공조: 외기 냉방시설, 고밀도 AI 서버 열 관리. 물리적 안정성 위해 CCTV·소방설비 구비한다.
네트워크 및 기타: 스토리지·보안 시스템 통합. 통신 인프라 이중화, 접근 통제 공간 분리 필요하다.

한전 수전권 확보

수전권(전력 수급 권한)은 데이터센터 개발 핵심으로, 한전 공급 거부 가능성이 높다. 수도권 집중 완화 정책으로 신규 대용량 공급이 제한된다.

절차: 5MW 이상 시 전력계통 신뢰도 평가 후 공급 신청. 영향 클 경우 거부 가능하다. 초전도 기술 활용 시 대규모 수요 대응 용이하나, 한전·LS 협력 사례처럼 제도 정비 필요하다.
문제점: 수도권 데이터센터 전기 공급 전면 차단 추세. 허수 신청('전기 알박기')으로 실수요자 피해 발생하며, 브로커 개입 사례도 있다. 비수도권 이전 시 예비전력 요금 면제 등 혜택 받는다.
대안: 분산에너지법 시행 후 평가 통과 위해 완화 대책(예: 초전도 송전) 마련. 자금 조달 시 PF 대출 안정화 필수하다.

이 개발로 최대 효용 내려면 소규모 AI 센터로 시작해 규제 완화 활용한다. 투자 수익성 위해 전력 안정화 우선 고려해야겠다!

뭐로 개발하든 역시 서울 부지인가보다. ㅎㅎ

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