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책읽기_나는 오를 아파트가 좋다 by 이소라 (나땅) (23.6월 발간)
부자되는똑순이
2025. 7. 22. 18:00
2년 전에 읽은 책인데...요즘 같이 매매 소강 상태의 분위기에서 매매의 기준을 잡고, 기본을 다시금 다지기 위해 읽어볼 만한 책이다.
대출, 규제 등은 현재 시점이 전례없는 상황이어서 일부 그대로 적용할 수 있는 부분은 있으니 감안해서 보시면 좋겠다.
오를 아파트를 선정하는 핵심 기준
- 입지: 일자리와 가까운 도심(서울 강남, 여의도, 용산 등)과 미래 교통 인프라(신설역, 광역교통), 학군 등을 우선적으로 본다.
- 공급: 해당 지역의 ‘신규 입주 예정 물량’이 2~3년 내 크게 늘어나는지 공적 데이터(아실, 국토부)로 확인. 공급 폭증 지역은 투자 대상에서 제외한다.
- 대지지분: 재건축/재개발 기대감이 있는 아파트는 매매가 대비 대지지분(20% 이상, m²당 시세 등)을 꼼꼼히 비교. 동일한 동네면 대지지분 많은 동이 향후 폭등 가능성이 높다.
- 가격: 최근 2~3년간 가격 변화 차트(네이버 부동산/KB리브온)로 과도하게 오른 곳은 제외하고, 하락장 반영된 저점 부근의 단지를 찾는다.
실전 투자 과정 예시
- 투자 타깃 선정
- 예를 들면, ‘5억 이하, 20평대, 대중교통 접근성 좋은 역세권’ 단지 필터링
- 부동산 앱 ‘아실’에서 최근 실거래가, 3~4년 이내 입주 예정 물량, 전세가율(전세/매매가 비율 70~80% 이상) 확인
- 임장 & 체크리스트
- 아파트 정문, 단지 관리상태, 실내 주차장 환경, 출퇴근 이동 동선, 소음, 상권, 일조권 등 직접 조사
- 주변 학군, 학원가(메가스터디, 대성N스쿨 등 입점 여부) 체크
- 대출 활용
- LTV(담보인정비율) 70% 가능 단지, DSR(총부채상환비율) 체크하여 본인 한도 산출
- 예: 5억 아파트 → 3.5억 대출(금리 3.8%) → 월 상환액 산출, 전세(3.2억) 활용시 자기자본 3천만~5천만이면 투자 가능
- 미래가치 분석
- 인근 개발 이슈(신규 역 개통, 대형 쇼핑몰, 대기업 이전 확정 등), 정부 도시계획 안 참고
- 재건축 기대 단지는 준공연도, 용적률, 안전진단 단계 체크. 대지지분·사업진행속도에 따라 투자기간/수익률 예측
- 세금/청약/정책
- 1주택자라면 비과세 기준(2년 이상 실거주, 9억 이하), 양도세 시뮬레이션 직접 계산
- 일시적 2주택 규정 활용해 갈아타기, 잔여 청약 가점, 디딤돌/보금자리 등 저리 대출 활용법 상세
- 매도 전략
- 인구 감소, 신규 입주 폭탄 등 리스크 발생기엔 매도 타이밍 점검
- 하락장에 물린 경우 실거주 기간 늘리거나 세입자 전환, 추가 매수 타이밍 분석
실전 사례(책에서 나땅이 직접 한 투자)
- 2019년 하남 미사지구 5억대 매수 → 2년 후 시세 8억 돌파(개통 예정 교통호재, 학군 상승 반영)
- 서울 강동구 구축아파트, 3.4억 매수 → 대지지분 크고, 재건축 추진 기대감 반영 5.1억 시세 기록
- 깡통전세 피하는 법(실전): 전세가율 90% 이상 단지는 매매 대신 월세 또는 기존 세입자 우선승계 검토하고, 전세보증보험 필수 가입
시장 하락장(2023~2024년) 대응법
- 규제 완화, 대출 우대상품 등장, 세금 인하 등 정부 정책 변화 수시 파악
- 하락장에서 추격매수 금지, 미분양 및 실수요자 유입 단지 중심으로 메인 투자 전략 전환
▶ 분양권 투자 실전 (기초) 팁
- 초보들의 가장 현명한 방법은 본인이 입주할 수 이쓴 단지에 투자하는 것. 그러면 치열한 입주장을 피하는 것은 물론, 좋은 아파트를 저렴하게 살 수 있다.
- 주변 구축과 비교했을 때 경쟁력 있는 신축 분양권이라면 초보라도 이기는 투자 가능. 그래서 매물 많을때 피하고 매물 적고 잘 팔릴때 팔면 된다.
- 분양권은 투자 목적으로는 까다롭지만, 실거주자에겐 더할나위 없는 투자법
▶실물경기지표와 현금 유동성 ★★
(대부분 책에서 M1, M2 위주로 얘기했는데 여기는 M1/M2 비율 얘기해서 좋음)
M1/M2는 협의 통화량과 광의 통화량의 비율. 통화량 자체보다 이 비율이 더 큰 의미 있음. 과거 이 비율이 급격한 변화를 보일 때마다 (하락) 부동산 시장에 큰 충격이 있었음
- 서울 매매가와 M1/M2를 같은 시간간격으로 맞춰보기 (아래 사진)
- 22년 최근의 하락은 유동성 감소와 부동산 시장의 거품이 원인. 이 비율의 급격한 변화를 보는 것만으로 부동산 시장 전망 가능
아파트 투자 매수세가 'Pause' (취소나 보류가 아니다. 시장에서 매수자들이 떠나지 않고 있는 대기중인 시장이다) 중인 이때가 실거주 갈아타기자들에게 기회일 수 있다고 본다.
길게 보시고 꼭 성공 투자하시길!