[책읽기] 강남에 집사고 싶어요 by 오스틀로이드 (2019.12월 발간)
사실 최소한 3번은 읽었다. 그런데 또 보고 싶고 찾아서 읽으면 그때 그때 내 고민마다 팁을 주는 책. 가볍게 읽히면서도,,, 그 어떤 전문가 책보다 울림이 있다.
올해 신간도 내셨는데 이 책은 소장각으로 구매했다. 2번 읽었는데 이건 천천히 포스팅 (TBD) 예정~
*목차*
지은이의 말
프롤로그│부동산 투자 공부는 왜 필요한가?
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[첫째마당]
나는 왜 ‘부동산’ 공부를 시작했는가
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강남 굿바이
집은 욕망의 대상이다
서울은 집도 많고, 사람은 더 많다
꿈으로 어둠을 밝히자
차선이 최선이었다
충동적으로 계약한 첫 집, 인덕원 빌라
새로운 이웃, 새로운 삶, 새로운 도전
다음 사람 먹을 것도 남겨둬야 한다
소풍 전날의 행복
다시 강남으로
아이 키우기에 최고였던 제1기 신도시 산본
왜 강남이었나?
집도 사람처럼 인연이 있다
인연이 닿지 않았던 역삼동 개나리아파트
코닥 필름 사진 속의 ‘개나리아파트’
집으로 집을 사다
기회를 잡는 것도 훈련이 필요하다
만약 그 한 걸음을 내딛지 않았더라면
빚으로도 빛을 낼 수 있다
은행은 나에게 돈을 빌려주는 친정집 같은 곳이었다
돈의 가치가 떨어지는 만큼 내 빚의 가치도 떨어진다
어디에 집을 사야 오를까요?
대치동 우선미 집값도 근소한 차이가 있다
정보인가, 홍보인가
자신의 한계를 알아야 바른 선택을 할 수 있다
쉬우면서도 어려운 ‘아파트 갭투자’
지역을 알아야 수익이 보인다
한 지역이라도 제대로 알자
당장 효도하는 아파트가 필요하다
젊은 일꾼을 두자
똘똘한 한 채, 전세금이 계속 오르는 아파트
숨어서 웃는 강남 구축 아파트
수익률로 따지면 강남 신축보다 구축이 우세
‘전세’, 좀 억울하지 않은가
아파트 갭투자, 이런 점은 주의하자
30년 전에도 신축이 대세였다
두껍아, 두껍아, 헌집 줄게, 새집 다오
부동산 투자, 이젠 참 힘들다
재개발을 비롯한 다양한 부동산 투자의 종류
재개발, 문간까지만 함께 가요
재개발은 ‘리스크’와 ‘기다리는’ 값이다
재개발 단계별 특징
무허가(뚜껑)는 진짜 위험할까?
그는 왜 자꾸 타이밍을 놓치는가
약도 지나치면 독이 된다
부동산 투자는 타이밍이다
한 단계 점프할 수는 없을까
‘타성’은 나를 머물게 한다
좁쌀을 굴릴까, 콩을 굴릴까
‘나’ 자신이 가장 위험하다
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[둘째마당]
우리는 왜 부동산 투자를 하는가
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부자가 되려면 부자 동네에 가야 한다
투자 DNA는 전염된다
케이스 스터디가 투자 실행력을 만든다
곁에 있는 사람은 누구입니까?
다주택자가 되고 싶으세요?
다이아몬드는 고통 속에서 만들어진다
버티는 자만이 기회를 만날 수 있다
호흡을 조절하자
세금 공부가 선행되어야 하는 이유
부동산 투자에 대한 이중 잣대
난 부동산에 관심 없어
왜 부동산에 집착하는가
만약 당신 아들이 무주택으로 산다면
왜 부동산 문제로 다투는 부부가 많을까
남자의 논리와 여자의 직관이 부딪칠 때
부동산 글에는 왜 그래프가 많을까
부부간 상호 보완이 필요하다
이제는 발품보다 손품의 시대다
집을 사고파는 것도 배워야 한다
‘등기부등본’을 꼭 확인하자
파는 방법을 알면, 사는 방법도 알게 된다
정확한 계산이 나이스한 관계를 만든다
사고파는 방법도 트렌드가 있다
자식을 100억대 부자로 만드는 방법
유대인의 경제교육
우리의 경제교육은 어떤가
습관이 운명이다
씨앗을 뿌려두자
집을 지키는 것도 재테크다
생애 주기에 따른 ‘집’의 의미
그들은 왜 고향으로 내려갔을까
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[셋째마당]
강남에 집 사고 싶어요
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강남 키즈들이 돌아오고 있다
강남 키즈들의 귀소 본능
세대교체가 이루어지지 않는 강남
‘가심비’ 거주지 강남
강남은 만원(滿員)이다
왜 대치동으로 라이딩하는가
저녁 6시, 대치동의 러시아워는 시작된다
같은 이름의 학원도 대치동으로 가는 이유는?
학군 지역도 변한다
학원도 트렌드가 있다
클러스터의 힘으로 움직이는 대치동
대치동의 밤은 저물지 않는다
꿈과 추억이 함께하는 대치동
대치동이 궁금해요
부모는 최선을 다할 뿐이다
왜 압구정인가
태생부터 부유층으로 구성된 압구정 현대아파트
왜 압구정동에서 만날까?
지금은 압구정 세대교체의 시간
강남 거주의 후광효과
골든 트라이앵글 속의 반포
반포 스토리
지금은, 반포의 시대다
‘슬세권’ 반포
‘한강’의 의미
모든 길은 ‘삼성동’으로 통한다
이제, 또 하나의 중심은 ‘삼성동’
GBC 수혜지역은 어디인가?
두 번의 인연, 삼성동
강남에도 못난이 아파트가 많아요
‘못난이’라고 진짜 못난이가 아니다
예쁜 ‘못난이’ 아파트
못난이 아파트도 잘 팔릴까요?
용적률 높은 90년대 아파트도 투자가치가 있다
가성비 투자를 합시다
10억으로 강남 아파트 매수하기
투자와 실거주를 분리하자
일단, 강남이라는 기차에 올라타자
10억 갭으로 살 수 있는 강남 아파트
슈퍼 상승 사이클의 중심에 있는 강남 아파트
잦은 규제, 내성이 생겨버렸다
왜 강남 집값만 많이 오를까
제2라운드 시작
‘이명래 고약’이 필요한 시기
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[넷째마당]
느리게 가는 완행열차도 좋다
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집도 줄을 서서 사야 하는가
순리가 진리
절대 거리는 심리적 거리다
왜 지금은 ‘허니버터칩’을 줄서서 사지 않는가?
영원한 가치는 없다
뽑은 상추는 빨리 다시 심어야 한다
행운은 반복되지 않는다
‘확신’은 배우는 게 아니다
당신의 포트폴리오는 무엇인가요?
목적과 수단을 혼동하지 말자
‘오늘’과 ‘내일’, 둘 다 잡을 수 있는 로봇은 없을까
조금 덜 남기고, 조금 더 즐기자
기억하고 싶은 문구 적어봄....
#갭투자
- 아파트 갭투자는 투자자의 역량이 많이 필요하다. 그 중에서 가장 난이도가 높은 것이 '지역선택'
- 어떤시기에 어디에 투자했느냐에 따라서 결과 면에서 차이가 크다.
- 일단 지역을 많이 알아야하고, 상대적인 비교와 역학관계 등을 파악할 수 있어야 한다.
- 엎시 보면 쉬워보이지만, 실제로는 어려운 투자가 바로 아파트 갭투자...상승과 하락을반복하는 집값 사이클과 인플레이션이란 큰 흐름을 이용해서 차익을 꾀하는 것.
- 오랜 시간의 노하우를 통해 지역을 많이 알고, 지역의 가치를 인식하고, 지역의 흥망성쇠를 알아서, 다음 화살표가 어디로 향할 것인가를 찾아내는 것이 중요
- '좀 더 편하게, 좀 더 빨리, 좀 더 많이' 수익을 올리는 것이 바로, 아파트 갭투자의 핵심
- '젊은 일꾼'을 두자. 매가 뿐만 아니라 전세가도 오르는 아파트! (예: 반포래미안퍼스티지,래미안대치팰리스 등)
- '똘똘한 한채' = 전세금이 계속 오르는 아파트!
- 전세수요가 많은 역세권 아파트, 교통의 핵심지, 학군지역, 직주근접 아파트
- 저자의 직접 경험 예시로는 2000년에 매수했던 대치선경 55평. 여기 갭투자해서 (당시 매가 7.3억, 전세 4.5억) 2년 뒤에 전세가 2억 상승해서 투자비 회수하고 회수된 2억으로 은마 34평 갭투자 (매가 5억, 전세가 3억). 2년 뒤, 은마 전세가 2억 올라서 원금 모두 회수하고 그 2억으로 역세권 소형에 또 갭투자,,(2002년 은마이면 연식이 30년 넘었을텐데...이런 갭이였다니..)
- 그 후에도 선겨은, 실거주하다가 2015년 전세 놓고 신축 이사갈때, 전세금 12억이란 기회비용..얻고,,집값은 집값대로 매수당시보다5배 상승 (2019년 10월 기준. 2017년 반포로 갈아탔다고,,) 저자 대박이네..
- but 2002년 은마 투자는 좋은 투자가 아니었다고... 아파트 값은 올랐지만 전세가가 5억에서 더 이상 오르지 않아서 재투자 비용을 얻을 수 없었기 때문. 그 때 '빨리 재건축될' 반포 아파트를 샀더라면, 대세 상승기에 좋은 기회를 얻을 수 있었을 걸하고 후회함
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- 응용: '대세 상승기에 '빨리 재건축될' 아파트는 어디일까? 이제는?
#강남구축아파트 & #수익률
- 수익률로 따지면 강남 신축보다 구축이 우세 (물론 절대금액만놓고 보면 강남 신축)
- 강남 핵심지 구축 아파트! 신축보다 수익률 좋은 아파트! 실거주 요건이 좋아서 전세가율이 높았기 때문: 조건- 강남 핵심지 입주 15년 내외. 전용 84m2
- 대표적 예: 대치삼성, 대치현대, 역삼e편한세상, 잠원동아, 반포한신타워
- 신축 vs 입주 10년 이내 준신축 대장은: 래미안대치팰리스, 도곡렉슬, 잠실엘스
- 아파트 갭투자 주의할 점: 전세수요가 많고, 주변에 대체아파트가 적은 곳. 하락기에도 집값이나 전세가의 하락폭이 크지 않은 지역 선택 중요!
- 2019년 전후 대비 아파트 값이 많이 올라서,, 갭이 너무 벌어짐. 투자 수익률이 떨어져서 투자 수요가 줄기 때문에 아파트 값이 정체될 수 있음을 염두에 둘 것
- 대형 갭투자 주의: 수요가 한정되어 있고, 하락기에 내림폭도 크고, 상대적으로 매매가 힘들다는 점 고려해서 저평가 임계점을 정확히 파악하는 게 중요!!
- 30년 전에도 신축이 대세였다! (2019년 책에 이런 말이 있다니...)
- 중요한 것은 신축일때는 입지 상관없어보이지만, 결국 아파트는 낡고 남는 것은 입지..핵심지에서 벗어난 아파트는 강남 핵심지 구축 아파트를 이길 수 없다.
#정비사업 & #재건축재개발
- (재건축 얘기는 별로 없음. 오히려 재개발에 좀 더 지면을 할애)
- 부동산투자는 타이밍이다.
- 대세상승기에 가장 나쁜 경우는 '최고의 선택을 하지 못하는 것'이 아니라, '타이밍을 놓치는 것'. 단점만큼 가격이착하면 그에 맞는 수요층이 꾸준히 존재한다. 투자가성비!! 빠지는 요소가 있더라도 그것을 커버할 확실한 장점이 있고 가격이 싸다면 가성비 좋은 투자이다. 그런데도 어설픈 지식으로 완벽한 투자처만을 찾다보니 실행력이 떨어져 자꾸 투자 타이밍을 놓치게 된다.
- 지나치게 전망에 집착하지 말것. 많은 지역을 놓고 비교하다보면 관심 범위가 넓어져서 이것저것 따지느라 타이밍 놓친다. 부동산 투자는 완벽함보다 타이밍이 더 중요하다.
- 마지막 선택의 순간은 늘 심플함이 요구된다. 생각 속에서 길을 잃지 말고, 큰 줄기를 따라가는 현명한 투자를 해라!!
#부자가되려면부자동네에가야한다
- 주변에 부모, 형제, 친구 같은 확실한 롤모델이 있으면 물들게 된다. 마음먹고 결정하는 힘든 과정은 생략되고, 비슷하게 따라가기만 하면되므로
- 누군가와 가깝게 지낸다는 것은 대상이나 상황을 바라보는 시각을 교류하고 행동양식을 닮아가는 것. 부동산 투자도 역시, 주변에 누가 있느냐에 따라 가능성의 범위가 달라진다.
#학군지
#대치동
- 대치동은 너무 경쟁이 심해서 차라리 살짝 비켜난 역삼동이나 일원동 정착을질문하는 분들에게: '대치동의 영역'을 몰라서 하는 질문...'대치동'이란 강남학원가 혹은 학군 지역의 상징적인 의미일뿐 대치동, 도곡동, 역삼동, 개포동, 일원동 모두가 큰 의미에서대치동의 학원권'에 포함된다.
- 학원가가 한티역 부근으로 내려오게 된 건 여러가지 이유: 대치동 중심 학원가의 임대료 상승, 분당선 이용해서 학원다니는 학생수용 목적, 지난 10여년간 한티역 부근에 대규모 신축 아파트 단지 꾸준히 들어서서...
- 역삼 중학교가 특목고 내신에 유리하다고 해서 학부모들 사이 인기. 도서초-역삼중 이 트랙 인기 (예전에는 학업성취도 떨어져서 무시되던 학교였는데 재건축으로 인해 구성원이 바뀌면서 학부모들 선호하는 학교로 바뀐 사례)
- 즉, 교육도 아파트의 연식이나 구성원과 긴밀하게 연결되어 있다!!
- 학원도 트렌드가 있다
- 클러스터의 힘으로 움직이는 대치동. 대치맘들은 팀수업을 좋아함. 모든 레벨의 팀수업이 대치동에 있다.
#GBC수혜지역 #반포 #삼성동 #과거에서배우자
- 90년대 서초동 삼풍아파트가 비쌌던 건, 신축인 이유, 2,3호선 지하철로 입무지구인 광화문과 강남쪽 이동이 편한, 더블 역세권 아파트였기 때문. 당시에는 이 정도로 교통이 편한 강남 아파트가 없었다.
- 현재 신반포, 잠원동이 부상하게 된 이유도 지하철 영향이 크다. 3,7,9호선 개통으로 광화문, 여의도, 강남 접근성+ 신축효과
- GBC 수혜지역(사실 가치가 이미 많이 반영된 느낌이라고) 아파트 단지는 도보권 삼성동 아이파크. 외에도 청담삼익, 청담자이, 홍실, 삼성동 힐스테이트, 청담진흥, 잠실엘스, 잠실리센츠, 잠실트리지움, 아시아선수촌 등
- 더 보면,, 출근 시간 20-30분 이내의 학군지역이나 주거밀집 지역: 대치동, 도곡동, 역삼동과 신축대단지 주거지역인 개포동
- 반포, 강남역, 교대역 부근도..GBC와 지하철로 연결되므로...
#알짜투자
- 대치동 알짜 투자 아파트: 래미안 대치하이스턴. 핵심은 전세가. 전세가 만으로도 상승기 초입에 재투자할 수 있는 소중한 기회비용 수익
- 비싸게 사서 맘껏 소모하다가 싸게 파는 것과 (신축?), 싸게 사서 싸게 파는 것은 재테크가 아니다!!! 싸게 사서 값지게 살고 비싸게 파는 것이 진정한 재테크이다. 입지 좋은 강남의 숨은 못난이 아파트를 남들 안 찾는 저점기에 싸게 사서 내 취향에 맞게 잘 고쳐서 사는 것도 가성비 좋은 성공투자
#강남입성기
- 투자와 실거주를 분리하자
- 일단, 강남이라는 기차에 올라타자
