[책읽기] 나는 재개발재건축으로 오를 아파트만 산다 by 무진 정종은 (24.2월 발간)
24.10월 내 생일 즈음에 읽은 책... 몇 일동안 읽고 나름 유익했다고 생각했는데 메모를 하지 않으니 당췌 기억이 안난다.
재건축이냐 신축이냐 입지 좋은 구축이냐 치열한 고민 시점에 뒤늦게라도 메모하는 게 좋을 것 같아 뒤늦게 기록해 본다.
목차 전에 사실 저자가 나에게는 낯설어서,,,
저자 소개를 보면,
"수도권 30여건, 지방 20여건 등 부동산 투자 통해 경제적 자유를 이룬 전업투자자" / 회원수 8000명 부동산 유료플랫폼 '플루시오스 광장' 운영자
저자는 처음 들어봤는데... 흠.. 출판사에서 부탁한 것인지 수강생이었는지 모르겠으나, 내가 좋아하는 전문가들이 추천사를 써줬다.
트루카피, 미네르바올빼미, 월천대사!
목차
프롤로그 나의 첫 재개발 투자 분투기
인트로
2024 재개발·재건축 이슈와 트렌드
‘2024 도정법 개정안’의 주요 포인트와 예상 수혜 지역
수도권 분양가의 지속적인 상승, 고금리 상황은 시장에 어떤 영향을 미칠까?
‘1기 신도시 특별법’과 해당 도시들의 재건축 투자 전망은?
제1장
왜 재개발·재건축에 투자해야 하는가
우리가 재개발·재건축에 투자해야 하는 5가지 이유
제2장
단번에 이해되는 재개발·재건축 투자의 기초
재개발사업에 사용되는 기본 용어 이해하기
재개발·재건축 정비사업 절차 이해하기
재개발 투자, 언제 사고 언제 팔아야 하나
재개발과 재건축은 어떻게 다른가
제3장
서울부터 제주까지 대한민국 정비사업 유니버스
서울 재개발·재건축은 미래의 한정판 명품이다
강남·서초·송파·강동 유니버스
용산·마포·성북·은평 유니버스
여의도·목동 유니버스
경기도 유니버스
제주도 유니버스
제4장
아파트가 아니어도 돈이 되는 기타 정비사업과 부동산 투자
소규모주택 정비사업
모아타운
비주택 정비사업 투자
정비사업 상가투자
아파트와 상가의 동상이몽, ‘상가 쪼개기’
리모델링
제5장
실투금액대별로 접근하는 핫한 재개발 투자처와 입지 분석
2억~4억 원대
인서울을 꿈꾸는 투자자들이여, 고개를 들어 노원구·성북구·은평구를 보라!
5억~9억 원대
강남이 코앞, 거여·마천 뉴타운의 미래 가치를 주목하라!
10억 원대
여기가 리얼 한강뷰! 입지의 끝판왕인 노량진, 한남, 성수, 흑석 뉴타운
제6장
실전투자 대비 매물 찾기 TIP
투자 고수들의 임장은 한끗이 다르다!
에필로그 영끌 MZ 부동산 투자자에게 보내는 편지
부록 1기 신도시 중 분당·일상 재건축 현황지도
교보문고
내가 관심 있는 내용만 발췌해 본다.
▶ 2024 도정법 개정안의 주요 포인트와 예상 수혜 지역
('23.9.11~10.23에 입법예고한 도정법 시행령, 시행규칙 개정안)
[역세권 정비구역의 용적률 완화와 뉴:홈의 공급 확대]
역세권 등에 위치한 정비구역에 법적 상한의 1.2배까지 용적률 추가 완화, 건설된 주택 일부를 뉴:홈(공공분양)으로 활용 (법 제66조)
*예상 수혜지역: 역세권 제2, 3종 노후 아파트
일산 대화역을 예로 들었는데... 장성마을 2단지 킨텍스파크 아파트, 동부1단지아파트
[준공업지역에 대한 용적률 인센티브 적용]
*예상수혜지역: 도봉구, 강서구, 영등포구, 구로구 등 준공업지역 내 아파트와 상가
(예를 들면....성수동 준공업지역 내 아파트들, 영등포구 신동아, 양평한신, 국화맨션, 진주맨션 등)
[신탁사, 공곡기관 등 전문개발기관 사업시행특례 부여]
(사실 내 최관심 부분은 아니어서 제목만 기억하고 자세한 내용은 생략함)
▶▶재개발 투자, 언제 사고 언제 팔아야 하나
▶시그널이 보이면 사야 할 때다
매수시그널
- 거래가 꾸준히 있다
- 구역 내 빌라 가격과 인접한 구역 밖 빌라의 가격차가 비슷하다
- 해당 구역의 일반분양가 혹은 구역 주변의 신축 아파트나 기축 아파트 대비 입주권의 총매수가가 매우 저렴하다
- 개발가치(투자가치)가 중요하지 않은 하락장이나 조정장이다
* 끝까지 가져가지 않아도 좋다!
대부분 책이 주요 지역별 (서울,경기) 재건축 재개발 사업장 소개한 것이고, 지도와 표 위주임. 여기서는 생략.
각 지역의 새로운 정보가 있으면 기재하려고 했는데... 딱히 그렇지는 않음.
▶▶비주택 정비사업 투자
▶지상권
(이건 내 의견: 고감평 고분양가 구역/트렌드에는 총투가 커져서 매우 주의해야함)
- 속칭 '뚜껑' 매물. 사유지 혹은 국공유지 위의 무허가 건축물의 점유권 의미. 특정무허가 건축물이라고 하기도 함.
- 지상권 매물의 입주권 부여기준은 서울시 조례 기준으로 각 호에 하나만 해당하면 된다.
- 1) 1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물대장에 등재
- 2) 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가 건축물
- 3) 재산세 납부대장 등공부상 1981년 12월 31일 이전 건축하였다는 확증이 있는 건축물
- 4) 1982년 4월 8일 이전에 건축된 연면적 85m2 이하의 주거용 건축물로 위의 1982년 항공사진이나 공부상 그 건축일이 확증되어야 한다.
- 지상권 매수 주의할 점: 위 조건이랑,,,서울시 기준으로 용도가 주거용이어야만하고, 재산세 과세 대장을 통해 공부상 건축 날짜를 체크해야 함. 지상권 아래 토지는 사유지이건 국공유지이건 토지 사용료를 지불해야 해서 매매 시에 기존의 사용료가 납부되었는지 꼭 체크해야 함. 조합 설립 이후 매수하는 것이라면 조합과 지자체에 모두 입주권 여부를 크로스체크해야 함!!
- 매수 계약서 작성 시에도 행정상의 착오, 기존 소유자의 착오로 입주권이 나오지 않게 되면 계약을 취소할 수 있다는 특약을 꼭 기입할 것!!
▶도로, 나대지 (토지)
지자체별로 기준 상이한데 서울시 기준은 무조건 구역 내 90m2 이상의 토지등소유자
(30m2 이상 90m2 미만에 해당하는 토지 소유자는 입주권 부여기준이 까다로우므로 가능한 피하든지 철저히 따지든지)
▶재건축상가
(이건 내가 직간접으로 여러 투자 경험이 있으니 기본적인 것은 생략함)
- 상가를 제척하고 진행하는 재건축 사업은 어떨까? 제척하려면,,, 도정법 제67조 제4항에 의한 조합설립인가와 사업시행인가 시 토지분할청구의 아래 두 가지 요건 및 절차를 이행해야 함
- 1) 제척하려는 곳의 소유주가 1/10 보다 적어야 한다.
- 2) 건물이 분할선에 걸쳐 있으면 안된다.
- **복합상가 정비사업투자도 있음. 시장정비사업, 도시정비사업으로 추진되는 복합상가나 시장상가 매수. 예를 들면 답십리 자동차부품상가, 고척공구상가, 길음시장 정비사업, 영등포 유통상가 등 다양한 투자상품 존재
- ** 복합상가 정비사업 성공사례 : 양평 12구역 바로 아래 영등포기계상가를 재건축해서 주상복합 아파트로 지어진 영등포중흥S클래스
- 아파트 재건축상가에 있어 입주권 미부여 리스크를 최소화시키려면 가장 손쉽게 제척의 가능성이 현저히 낮은 곳을 찾으면 됨. 예를 들면, 주상복합 아파트가 재건축한다면 저층부상가를 제척시킬 수 없다. 또는 단지 중앙에 떡하니 자리하고 있는 경우 (예: 개포주공 5단지 ㅎㅎ)
- 여의도시범 아파트도 일부 동에 상가가 있는데 산정비율 0.1의 내용이 총회에서 부결된 바 있음
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"상가와 재건축 아파트는 꼭 함께 가지 않는다"
분리 재건축을 할 수 있다. '획지 분리'
- 획지분리 재건축 예: 용산구 이촌동의 래미안첼리투스, 반포 아크로리버파크, 래미안신반포팰리스, 강동구 고덕자이 등
- 함께 지어진 예: 통합재건축방식. 잠실 엘리트레파. 헬리오시티나 반포래미안퍼스티지. but 무조건 아파트 입주권을 받은 것은 아님. 그냥 상가를 모두 포함시켜 재건축 진행했음.
- 독립정산제 방식이 많은데...은마아파트도 이에 해당. 아파트 조합은 조합으로서 기능하지만 상가는 협의회로 구성된 단체로 운영
- 각각 독립된 법인단체로서 감정평가, 분양신청, 관리처분인가를 독자적으로 진행. 사업이 진행되면서 잦은 다툼이 발생하거나 정보공개청구를 해야만할대, 혹은 감정평가에 있어 각자 선정한 감정평가법인을 적용하여 유리한 감정평가를 받고자 함이 목적
- 반대로 '통합정산제'도 있는데 재건축 후 상가를 짓지 않는 경우에만 가능해서 흔치 않은 방식. 개포주공 5단지가 그 예. 상가 필지를 분할시켜 제척하지 않기만 한다면 무조건 아파트로 받아갈 수 있는 것
"상가쪼개기 이슈"
- 서초구 진흥아파트. 조합정관 산정비율 0.1이었음....그러나 결국 갈등 깊어지면서 '획지분리'로 나누어 재건축하는 것으로 23년말 초오히에 의결, 통과. 그런데 독자재건축 면적을 두고 이견이 또 생겨서 소송 진행 중. 사업 지체 중.
- 2003년 재건축 조합 설립하고 일반분양 준비중인 청담 삼익 아파트도 상가와의 긴 소송 치르고 분리재건축 실시한 곳으로 유명
- 압구정 3구역도 추진위 설립 후에 쪼개기로 20여개가 증가하여 잡음. 한보미도나파트에서도 그런 정황 포착.
- 최근 상가 이슈로 핫한 곳은 잠원동 신반포2차 아파트! 뉴스가 많으니 생략
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- 필지가 하나라면 제척되지 않을까? 꼭 그렇지 않다. 예를 들면 제주도 제주시의 제원아파트 재건축. 갈등 끝에 필지분할소송. 상가가 단지 한가운데 있음에도 불구하고...특히 최근 소송 판결이 불리하게 흘러가고 있으니 주의할 것!
[상가 투자의 가치평가방법]
- 간단한 가치평가 방법이고 자세하게는 케바케이니 단순 근사치로만 활용하라고 함
- "동일 단지 아파트 대지지분과 비교해라" :
- 보통 단지 내 상가 2층은 아파트 대지지분 평당가와 비슷한 가치를 가진다. 단지 내 상가 1층은 아파트 대지지분 평당가의 1.8배 정도로 계산하면 쉽다.
- 그러나 아파트의 감정평가가 항상 대지지분만으로 결정되는 것은 아니라는 점을 명심. 동의 위치와 층에 따라 미시적으로 나뉠 수 있음!
- "소유주들의 욕망을 자극하는 곳인지 살펴봐라" :
- 당연한 말이지만, 사업성도 중요하지만, 더 중요한 것은 조합원들의 의지. 그 의지는 주변 아파트 가격의 상승!! 개발 이후의 가격 상승이 크게 기대될수 있는 곳이어야 한다.