주택임대차_하자 손해배상 등 부동산 분쟁 판례 공부 #1

올해 부쩍 매매, 임대를 하면서 주택임대차와 부동산 분쟁이 있을까봐 예민해진다. 일상적인 것들 다 안다고 생각해도 막상 현장에서 임대인 임차인 간 분쟁이 있거나, 하자 손해배상에 대한 명확한 보상을 요구하기가 애매한 경우가 종종 있다.

그래서 틈날때마다 (정기적으로는 자신 없고) 관련 생활법령, 판례 등을 좀 정리, 공유해본다. 

 

* 질문: 임차인이 하자를 발견했음에도 임대인에게 고지하지 않고 하자보수 신청도 하지 않은 채 퇴거했고, 그 후 임대인이 중대한 하자를 발견한 경우, 임대인이 임차인에게 손해배상청구를 할 수 있는지? 

 

1. 임차인의 법적 통지의무

• 민법 제634조: 임차물에 수리가 필요하거나 권리를 주장하는 자가 있을 때 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지해야 한다. 임차인이 이 의무를 이행하지 않으면, 임대인이 하자를 인지하고 수선할 기회를 상실해 손해가 확대된 경우, 그 범위 내에서 임차인에게 손해배상책임이 발생한다.
• 민법 제374조: 임차인은 임대차관계가 종료하여 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 할 의무가 있다.

 

2. 임대인의 손해배상청구 가능 범위

• 임차인이 통지의무를 위반해 임대인이 하자를 알지 못했고, 그로 인해 하자가 확대됐다면, 임대인은 임차인에게 그로 인한 확대손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.
• 단, 임차인이 통지했더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대해서는 임차인 책임이 아니다.
• 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다고 할 것이다.

 

3. 손해배상청구권의 소멸시효

• 민법 제766조(불법행위로 인한 손해배상청구권의 소멸시효):
  • 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년,
  • 불법행위가 있은 날로부터 10년 이내에 청구해야 한다.
• 임대인은 임차인이 퇴거한 후 하자를 발견한 시점(=손해 및 가해자를 안 날)부터 3년 이내에 손해배상청구를 할 수 있다.
• 단, 임차인의 불법행위(통지의무 위반)가 있었던 날로부터 10년이 경과하면 청구 불가하다.

 

4. 관련 판례 및 출처

• 임차인이 임대인에게 하자를 지체 없이 통지하지 않아 임대인이 수선할 수 없었던 범위 내에서는 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다. 임차인이 통지의무를 위반해 하자가 확대된 경우, 그 확대손해에 한해 임차인에게 손해배상책임이 있다.
  
• 민법 제634조, 제766조
  국가법령정보센터 민법

 

정리:
임대인은 임차인이 퇴거 후 중대한 하자를 발견한 날로부터 3년 이내(단, 불법행위일로부터 10년 이내)에, 임차인의 통지의무 위반으로 인해 확대된 손해에 대해 손해배상청구를 할 수 있다.
임차인이 통지했더라도 피할 수 없었던 손해는 청구할 수 없다.

출처: 국가법령정보센터 판례, 민법 제634조, 제766조

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